Immeuble résidentiel : formulaires et mentions obligatoires dans tout contrat de courtage ou toute proposition de transaction visant la vente, l’achat, l’échange ou la location

Dans le but d’assurer une meilleure protection du public, l’OACIQ a édité des formulaires obligatoires relatifs aux immeubles principalement résidentiels de moins de 5 logements. Ces formulaires ont été développés en tenant compte des règles prévues au nouveau Règlement sur les contrats et formulaires. Nous les verrons dans la première partie de cet article. Puis, nous traiterons des mentions obligatoires que les courtiers devront inclure à leur contrat ou proposition de transaction visant un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, et ce, dans les cas particuliers où les formulaires n’auront pas obligatoirement à être utilisés par les courtiers.

1) Les formulaires obligatoires en matière résidentielle

L’OACIQ a édité et rendu obligatoires les formulaires suivants :

• Contrat de courtage – Vente – Immeuble principalement résidentiel excluant la copropriété
• Contrat de courtage – Vente – Fraction d’un immeuble détenu en copropriété divise
• Contrat de courtage – Vente – Part d’un immeuble détenu en copropriété par indivision
• Déclarations du vendeur sur l’immeuble
• Contrat de courtage – Achat – Immeuble principalement résidentiel
• Modifications
• Annexe DR – Déboursés et rétribution
• Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel excluant la copropriété
• Promesse d’achat – Fraction d’un immeuble détenu en copropriété divise
• Promesse d’achat – Part d’un immeuble détenu en copropriété par indivision
• Contre-proposition
• Annexe F – Financement
• Annexe R – Résidentiel

Formulaires de contrat de courtage – vente
Les formulaires de contrat de courtage – vente sont obligatoires pour la vente par une personne physique d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, d’une fraction d’un immeuble résidentiel détenu en copropriété divise ou d’une part d’un immeuble détenu en copropriété par indivision.

Formulaire de contrat de courtage – achat
Le formulaire de contrat de courtage – achat est obligatoire dans la mesure où le courtier décide de se lier contractuellement par écrit avec une personne physique pour l’achat d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements. Il permettra au courtier de se faire rétribuer par l’acheteur (une personne physique) pour l’achat d’un tel immeuble. En l’absence d’un contrat de courtage – achat, l’acheteur (une personne physique) n’aura aucune obligation contractuelle envers le courtier.

Annexe DR, Modifications et Déclarations du vendeur
Le formulaire Annexe DR – Déboursés et rétribution est une annexe obligatoire, lorsque la situation s’y prête, à tout contrat de courtage obligatoire. Le formulaire Modifications est également d’usage obligatoire pour modifier un contrat de courtage obligatoire. Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble constitue, quant à lui, une annexe obligatoire à tout contrat de courtage obligatoire visant la vente.

Formulaires de promesse d’achat
Par ailleurs, les courtiers devront utiliser les formulaires de promesse d’achat édités par l’OACIQ pour l’achat d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, d’une fraction d’un immeuble résidentiel détenu en copropriété divise ou d’une part d’un immeuble détenu en copropriété par indivision. Ces formulaires sont obligatoires peu importe que le vendeur ou l’acheteur soit ou non une personne physique.

Annexe F, Annexe R et Contre-proposition
Les formulaires Annexe F et Annexe R sont des annexes à la promesse d’achat obligatoire et doivent être utilisés lorsque la situation s’y prête. Les formulaires Modifications et Contre-proposition doivent également être utilisés pour modifier ou pour répondre à une promesse d’achat obligatoire.

Obligations prévues à certains formulaires
Le nouveau règlement prévoit qu’il sera interdit pour un courtier de modifier de quelque façon que ce soit un formulaire édité par l’OACIQ relativement à un contrat ou à une proposition visant un immeuble résidentiel pour diminuer ses obligations ou augmenter à son bénéfice celles de la partie qu’il représente.

En matière résidentielle, le défaut de respecter les exigences relatives au contenu minimal obligatoire et, le cas échéant, d’utiliser le formulaire obligatoire empêchera le courtier de réclamer ou de recevoir une rétribution de la part de la partie qu’il représente.

Mentions obligatoires et utilisation des formulaires de l’OACIQ
Dans les cas où les formulaires de l’OACIQ ne sont pas obligatoires, tels que les contrats visant un immeuble résidentiel conclus avec une personne morale ou une société, le nouveau règlement impose des mentions que le courtier devra incorporer à tous ses contrats de courtage ou propositions de transaction en matière résidentielle. S’il le désire, le courtier pourra toutefois décider d’utiliser les formulaires obligatoires de l’OACIQ (par exemple dans le cas de la vente d’un terrain vacant à destination résidentielle ou dans le cas de contrats visant un immeuble résidentiel conclu avec une personne morale ou une société) ou encore utiliser les formulaires recommandés de l’OACIQ qui seront conçus, suivant les exigences de la règlementation, pour répondre à certaines situations particulières, par exemple un Contrat de courtage exclusif - Vente - Immeuble.

Enfin, pour en savoir plus sur l’origine des clauses des nouveaux formulaires, lesquelles font référence aux anciennes clauses types qui ont été intégrées, aux clauses des anciens formulaires, etc., vous pouvez consulter les feuillets explicatifs sur Synbad.

2) Mentions obligatoires dans un contrat de courtage ou une proposition de transaction visant la vente, l’achat, l’échange ou la location d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements dans les cas autres que ceux visés par les formulaires obligatoires

Le nouveau règlement impose désormais un contenu minimal obligatoire pour tout contrat de courtage visant un immeuble résidentiel. Ce contenu est le suivant :

1) l’identification et les coordonnées des parties;

2) l’objet et la durée du contrat;

3) l’identification de l’immeuble ou les caractéristiques de l’immeuble recherché;

4) le prix et les conditions de vente, d’achat, d’échange ou de location de l’immeuble;

5) le fait que les données apparaissant au contrat ne peuvent être utilisées que selon les termes et conditions prescrits au contrat ou selon ce que prévoit la règlementation;

6) sauf dans le cas d’un contrat de courtage visant l’achat, les conditions de partage de rétribution offertes au courtier qui collabore à la transaction ainsi que les conséquences engendrées par les conditions proposées;

7) le mode de rétribution du courtier ou de l’agence et les conditions d’exigibilité de cette rétribution;

8) la possibilité pour les parties de recourir, en cas de différend, à la conciliation, à la médiation ou à l’arbitrage des comptes offerts par l’OACIQ conformément à la Loi sur le courtage immobilier;

9) les règles prévues à la réglementation relatives au sort du contrat de courtage lorsqu’un courtier cesse d’agir à son compte pour aller travailler pour une agence, lorsqu’il change d’agence ou lorsque le courtier ou l’agence cesse complètement ses activités;

10) toute déclaration du vendeur ou du locateur portant sur l’immeuble et pertinente à la transaction;

11) le droit de dédit de trois jours prévu à l’article 28 de la Loi sur le courtage immobilier;

12) tout autre droit et toute autre obligation des parties;

13) toute autre mention qui respecte les dispositions de la Loi sur le courtage immobilier.

Les mentions qui doivent également se retrouver à un tel contrat, si la situation s’y prête, sont l’exclusivité du contrat, le fait que dans certains cas le contrat ne soit pas résiliable, l’autorisation de transmettre les informations concernant l’immeuble à un service de diffusion d’information (ex : SIA/MLS ou Centris), ainsi que le fait que toute somme reçue à titre d’avance de rétribution ou de déboursés sera versée sans délai dans le compte général en fidéicommis du courtier ou de l’agence et qu’elle ne pourra être retirée que lorsque les services auront été rendus ou que les déboursés auront été encourus et que ces montants auront été facturés et transmis au client ou acceptés par ce dernier.

Soulignons également qu’à défaut d’une stipulation quant à la date et à l’heure du contrat, celui-ci expirera 30 jours après sa conclusion. De plus, bien que le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble ne constitue pas une annexe obligatoire aux contrats de courtage – vente relatifs à un immeuble résidentiel conclus avec une personne morale ou une société, ainsi qu'aux contrats de courtage visant la location ou l’échange d’un tel immeuble, l'obligation du courtier de recommander au propriétaire de l’immeuble de fournir ses déclarations sur l’immeuble demeure.

Par ailleurs, le nouveau règlement impose pour toute proposition de transaction visant un immeuble résidentiel, un contenu minimal obligatoire. Les mentions qui doivent s’y retrouver sont les suivantes :

1) l’identification et les coordonnées des parties;

2) l’objet de la proposition de transaction;

3) l’identification de l’immeuble ainsi que la description de l’entreprise, le cas échéant;

4) le prix et les conditions d’achat, de vente, d’échange ou de location de l’immeuble et, le cas échéant, le montant de l’acompte remis au courtier ou à l’agence en fidéicommis suivant les termes prévus pour la fiducie;

5) le mode de paiement du prix d’achat, de vente ou d’échange, y inclus selon le cas, les modalités du versement des fonds additionnels, du nouvel emprunt hypothécaire, de la prise en charge des obligations relatives aux emprunts hypothécaires existants et du solde du prix de vente;

6) le cas échéant, les conditions d’inspection ainsi que les conditions d’annulation de la proposition de transaction à la suite de l’inspection;

7) la date d’occupation des lieux et, le cas échéant, les modalités relatives à celle-ci si elle est postérieure à la signature de l’acte de vente.

8) les modalités et les conditions de signature par les parties de l’acte de vente, du bail ou du contrat d’échange;

9) le fait que toute déclaration du vendeur ou du locateur portant sur l’immeuble et faite antérieurement à la proposition de transaction fait partie intégrante de celle-ci;

10) les conditions d’acceptation de la proposition de transaction, notamment la date et l'heure de l’expiration de la proposition de transaction;

11) tout autre droit et toute autre obligation des parties;

12) toute autre mention qui respecte les dispositions de la Loi sur le courtage immobilier.