33-09-1188

RÉJEAN LEBEL,

ès qualité de syndic adjoint de l'Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec plaignant c.

JIMMY ARSENEAULT,

(D7236) intimé

DÉCISION SUR SANCTION

Audience tenue au 4905, boul. Lapinière, Brossard, Québec, le 10 septembre 2010.

LE TRIBUNAL

Le Comité de discipline était composé comme suit :

Me Gilles Duchesne, vice-président

M. Claude Charron, membre

Mme Denyse Marchand, membre

LES PARTIES

Le plaignant est assisté de Me Isabelle Martel; l’intimé est présent et assisté de Me Bryan-Eric Lane.

LA PLAINTE

La plainte comportait les trois chefs d’accusation suivants :

1. Le ou vers le 19 mars 2008, concernant l’immeuble sis au 772, rue Notre-Dame, à Gatineau, l’intimé a dévoilé au promettant acheteur, Christian Massie, le contenu de la promesse d’achat PA 70972, faite par le promettant acheteur Marie-Claude Boucher par l’intermédiaire de l’agent immobilier Guy-Alexandre Bonhomme, commettant des infractions à l’égard de :

a) Marie-Claude Boucher, promettant acheteur;

b) Guy-Alexandre Bonhomme, agent immobilier; contrevenant ainsi, pour chacune de ces personnes, aux articles 1, 13, 24 et 43 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

2. Concernant l’immeuble sis au 772, rue Notre-Dame à Gatineau, l’intimé a :

a) le ou vers le 20 mars 2008, apposé sa signature à titre de témoin de la signature de Christian Massie, promettant acheteur, à la section « accusé réception » sur le formulaire Annexe A, AA 34642, en l’absence de signature de ce dernier;

b) le ou vers le 28 mars 2008, apposé sa signature à titre de témoin des signatures de Marc-Étienne Lauzon et Anne-Marie Gagnon, promettant acheteurs, sur le formulaire Modifications et avis de réalisation de conditions MO 86999, avant que les signatures de ces derniers n’y soient apposées;

c) le ou vers le 6 avril 2008, apposé sa signature à titre de témoin de la signature de Benoit Thérien, vendeur, à la section « Réponse du vendeur » sur le formulaire Annexe A, AA 78043, en l’absence de signature de ce dernier; contrevenant ainsi, à chacune de ces occasions, aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

3. Suivant la réception par l’intimé, le ou après le 28 mars 2008, du rapport d’inspection effectué par M.E. Parent et Associés Inc., concernant l’immeuble sis au 772, rue Notre-Dame à Gatineau, l’intimé :

a) a minimisé auprès du promettant acheteur, Christian Massie, le problème d’infiltration d’eau stipulé audit rapport d’inspection;

b) ne s’est pas assuré que le promettant acheteur, Christian Massie, soit informé de l’ensemble des conclusions contenues audit rapport d’inspection;

c) a fait de fausses représentations au promettant acheteur, Christian Massie, à l’effet qu’une promesse d’achat antérieure avait été annulée au motif que les promettant acheteurs avaient été refusés au financement; contrevenant ainsi, à chacune de ces occasions, aux articles 1, 13, 26 et 28 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

Dans une décision antérieure, le Comité a retenu la culpabilité de l’intimé à l’égard des chefs 1, 2 et 3 de la plainte.

PREUVE SUR SANCTION

Le plaignant produit comme pièce PS-1 une attestation de l’appartenance de l’intimé, mise à jour par l’OACIQ le 8 septembre 2010.

Et le plaignant a clos sa preuve.

Premier témoin : Édith Gagnon

Appelée par l’intimé, elle explique qu’elle dirige depuis avril 2010 l’agence immobilière où travaille l’intimé. Elle y travaillait auparavant comme agent immobilier et avait l’occasion de croiser l’intimé au bureau depuis 2006.

Elle a pris sa formation de base en 1999 et a suivi des cours de formation continue depuis.

En sa qualité de directrice de l’agence, elle s’assure que les agents respectent la réglementation en général. C’est ainsi qu’elle vérifie les dossiers de l’intimé lorsqu’il les remet au bureau.

Elle estime que c’est un agent immobilier très actif, performant et intègre. En général son travail est bien fait.

Elle ajoute qu’en sa qualité de directrice elle analyse tous les dossiers de tous les agents du bureau.

Selon elle l’intimé traite environ deux cents transactions par an et elle n’a reçu aucune plainte des clients depuis qu’elle dirige l’agence.

L’intimé lui a parlé de la présente plainte en avril ou mai 2010 et elle se rappelle qu’il en était peu fier.

Elle reconnaît que la pratique reprochée à l’intimé dans le chef 2, sans être généralisée, est encore répandue dans le domaine du courtage immobilier.

En contre-interrogatoire, elle réitère qu’elle est directrice de l’agence depuis avril 2010 et qu’auparavant elle y travaillait comme agent immobilier.

Deuxième témoin : Jimmy Arseneault

Appelé à expliquer ce qu’il retient du fait qu’il ait été déclaré coupable de l’infraction relatée dans le chef 1, l’intimé souligne qu’il a maintenant compris qu’il est absolument interdit d’agir ainsi. Il s’agit d’un geste maladroit de sa part, mais d’un geste posé sans aucune mauvaise foi.

Il explique qu’il a commis une erreur de jugement et il insiste pour affirmer qu’il agirait différemment aujourd’hui. Il apporte plus de rigueur à son travail et ce geste ne se reproduira plus.

Appelé à faire un commentaire relativement à l’infraction relatée dans le chef 2, l’intimé précise qu’il a maintenant compris et qu’il évitera formellement de poser pareil geste à l’avenir.

Il est plus attentif à ses réflexes depuis les événements en question et il s’agissait d’une mauvaise habitude qu’il a corrigée depuis sa citation devant le Comité.

Au sujet du chef 3, et notamment de son alinéa a), l’intimé souligne qu’il ne se fiera plus à l’opinion d’un tiers à l’avenir et qu’il donnera toute l’information qu’il possède sans la quantifier ni la qualifier. Il se propose d’agir de façon toujours objective.

Quant à l’alinéa c), il réitère qu’il n’a pas agi de mauvaise foi et qu’il a donné trop d’informations tirées de sa propre perception. Il n’a cependant pas tiré d’avantage particulier de toute cette transaction.

L’intimé ajoute qu’il a trouvé le processus disciplinaire très désagréable à subir de sorte qu’aujourd’hui il se remet toujours en question et il aide ses collègues à corriger certaines mauvaises habitudes.

Il confirme qu’il a traité environ deux cents transactions par année au cours des années 2008 et 2009 et qu’en date du 10 septembre 2010, il a à son actif quatre-vingt-sept transactions.

Il produit comme pièce IS-1 un document émanant de l’agence immobilière qui l’emploie, qu’il a transmis à son avocat pour confirmer ces faits.

La pièce IS-2 est un communiqué de son employeur qui souligne qu’il est finaliste pour la reconnaissance d’agent immobilier de l’année.

Quant à la pièce IS-3, il s’agit de listes qui confirment les noms des meilleurs agents en 2008, 2009 et 2010.

Il complète son témoignage en affirmant qu’il travaille avec acharnement depuis l’obtention de son certificat et qu’il s’agit de son premier dossier disciplinaire.

Il affirme qu’une suspension de son certificat lui causerait un tort énorme et qu’il s’agirait à son sens d’une sanction démesurée en rapport avec la gravité des infractions retenues contre lui.

Il s’engage formellement à suivre deux cours prodigués par le Service de formation continue de l’OACIQ et intitulés « Les déclarations du vendeur » et « La présentation simultanée de plusieurs promesses d’achat ».

L’intimé n’a pas été contre-interrogé et les parties ont déclaré leur preuve close de part et d’autre

PLAIDOIRIES

Le plaignant annonce d’emblée que les recommandations de sanction seront communes et il élabore ensuite plus longuement sur les objectifs et les critères propres à la détermination de la sanction.

La sanction doit être juste et proportionnée et elle doit répondre aux quatre objectifs principaux dont la Cour d’appel du Québec a traité dans l’affaire Daigneault, à savoir : la protection du public, la dissuasion, l’exemplarité et le droit du professionnel d’exercer ses activités.

Pour atteindre ces objectifs, le Comité doit mener son analyse en fonction de facteurs objectifs, c'est-à-dire ceux propres à l’infraction ainsi que de facteurs subjectifs, c'est-à-dire ceux propres aux circonstances de la commission de l’infraction.

Le plaignant considère comme atténuant le fait que l’intimé ait offert une bonne collaboration à l’enquête et qu’il n’ait pas de dossier disciplinaire antérieur. Il ne trouve pas de facteur aggravant dans la conduite de l’intimé.

Objectivement cependant, l’infraction relatée dans le chef 1 est grave puisqu’en agissant de la sorte, l’intimé permet à un proposant acheteur de bénéficier d’un éclairage qui n’était pas disponible à un acheteur précédent.

En ce sens, la conduite de l’intimé constitue un geste déloyal à l’égard d’un acheteur antérieur, de sorte que l’objectif de protection du public est mis à mal.

Néanmoins et contrairement à l’affaire Marina Roy où le Comité avait ordonné une suspension de certificat, le plaignant ne retrouve pas dans la conduite de l’intimé de volonté consciente de transgresser la norme déontologique. Il y voit plutôt une erreur de jugement.

Il a donc l’intention de recommander le paiement d’amendes de 2 000 $ chacune à l’égard des alinéas a) et b) de ce chef 1 : recommandation que sans doute l’intimé avalisera dans sa plaidoirie.

Quant au chef 2, il reste important de privilégier le critère d’exemplarité autant que celui de dissuasion puisque, selon la preuve entendue, il s’agit d’une mauvaise habitude qui n’est pas encore éradiquée dans le milieu.

Il cite à l’appui de sa thèse la décision ACAIQ c. Éric Faubert (33-09-1177), ainsi que la décision ACAIQ c. Marie Antonine Trudeau (33-08-1166). Ces deux décisions avaient imposé des amendes de 1 000 $ chacune pour des infractions similaires.

La recommandation d’une amende de 1 000 $ relativement au chef 2 b) résulte du fait qu’il s’agit d’un document plus important que dans les cas des alinéas a) et c) où il recommande une simple réprimande.

À l’égard du chef 3, le plaignant cite la décision ACAIQ c. Giuseppina Pizzi (33-07-1015), pour étayer sa recommandation d’amendes de 1 500 $ chacune quant aux alinéas a) et c) respectivement : l’intimé ayant manqué à son devoir de conseil.

Dans les infractions relatées dans les alinéas a) et b), pour lesquels l’amende de 1 500 $ sera jumelée à une réprimande, il s’agit d’infractions à l’encontre du devoir d’information qui est à la base même du lien de confiance du public envers les agents immobiliers.

Plaidant ensuite à l’appui de son acceptation des recommandations du plaignant, l’intimé dépose un cahier d’autorités qui fait partie du dossier.

Il retrouve les mêmes facteurs atténuants que ceux que le plaignant a invoqués dans sa plaidoirie et il élabore plus longuement sur le fait que l’intimé n’a pas manifesté d’intention consciente de transgresser la norme déontologique. Il a agi de bonne foi, même s’il a commis une erreur. Il reconnait qu’il a été naïvement imprudent.

Il est donc d’accord avec les recommandations du plaignant sur les deux alinéas du chef 1: recommandations qu’il trouve appropriées puisque le risque de récidive est maintenant nul.

Il cite notamment à son appui la décision ACAIQ c. Mariette Robin (33-08-1138), ainsi que la décision ACAIQ c. Matthew Kattas (33-07-1061). Il cite d’autres décisions qui, elles, ont trait au devoir de collaboration.

À l’égard du chef 2, l’intimé souligne qu’il a plaidé coupable, mais il est d’accord sur la recommandation faite par le plaignant puisqu’il s’agit de mettre en exergue le facteur d’exemplarité.

Il cite à son appui les décisions ACAIQ c. Josée Lachance (33-03-0684), ACAIQ c. Georges Gravelle (3-02-0660) et ACAIQ c. Jean Daigneault (33-00-0447).

Quant au chef 3, il appuie aussi les recommandations du plaignant et il se réfère plus particulièrement au témoignage que l’intimé vient de rendre à l’audience.

Il en tire surtout que l’intimé s’est engagé à suivre deux cours offerts par le Service de formation continue et il réitère que cet engagement de l’intimé est ferme et que le Comité pourra en prendre acte.

Sur l’ensemble, il souligne que les sanctions proposées lui paraissent individualisées à son cas et respectent l’objectif de protection du public.

ANALYSE

Le Comité a prêté une attention particulière aux plaidoiries des deux parties et il estime que le plaignant et l’intimé ont mené une analyse bien étayée et bien documentée qui rejoint la philosophie, maintes fois énoncée dans des décisions précédentes, de ce Comité.

En effet, l’infraction que le chef 1 reproche à l’intimé est effectivement sérieuse puisqu’elle crée un déséquilibre entre divers proposant acheteurs alors que l’agent immobilier doit employer toute sa rigueur pour préserver un heureux équilibre des forces en présence.

Lorsque l’intimé informe un proposant acheteur du prix offert par un proposant précédent, il accorde à celui-là un avantage et un éclairage dont ne bénéficiait pas celui-ci.

Il est important que l’agent immobilier accorde à chacun des proposant acheteurs un traitement équitable et équilibré : il en va de l’objectif de protection du public.

Force est néanmoins de constater que l’intimé paraît s’être laissé emporter par une naïveté qu’il qualifie lui-même d’imprudente et qu’il n’a pas l’intention de récidiver.

En ce sens, il n’a pas affiché de volonté consciente de transgresser la norme déontologique et le Comité retient, comme d’ailleurs les parties en présence, qu’une ordonnance de suspension serait démesurée en l’instance.

L’imposition d’amendes de l’ordre de celles qui ont été suggérées paraît, par ailleurs, conforme à la gravité objective des infractions commises et le Comité se ralliera à la recommandation commune à l’égard du chef 1.

Quant au chef 2, le Comité retient aussi que l’intimé a présenté un plaidoyer de culpabilité et qu’il a témoigné qu’il n’entend pas commettre la même erreur à l’avenir.

Même si l’objectif de dissuasion semble en bonne voie d’être atteint, il reste qu’il est important de véhiculer un message adéquat aux membres de la profession et les montants des amendes proposées s’arriment bien avec le message d’exemplarité que le Comité entend propager.

Le Comité se rallie donc aux représentations communes à l’égard du chef 2.

Quant au chef 3, il est vrai, comme les parties l’ont noté, que l’intimé a manqué à son devoir de conseil et à son devoir d’information adéquate, mais le témoignage qu’il a rendu à l’audience démontre qu’il a réalisé la gravité de ses prises de position et qu’il n’entend pas récidiver. Il a témoigné qu’il a maintenant apporté une plus grande rigueur dans l’exercice de ses devoirs et que le risque de récidive est quasi nul.

Le Comité se ralliera donc aux propositions communes de sanction à l’égard de ce chef.

Par ailleurs, l’intimé a souligné qu’il entendait suivre deux cours bien identifiés offerts par le Service de formation continue de l’OACIQ et le Comité est d’avis que les sujets choisis devraient permettre à l’intimé de compléter la réhabilitation qu’il affirme avoir entreprise.

Le Comité prendra donc acte de son engagement et lui ordonnera de suivre ces cours dans un délai de douze mois.

DÉCISION

LE COMITÉ : IMPOSE à l’intimé, à l’égard du chef 1 a), le paiement d’une amende de 2 000 $;

IMPOSE à l’intimé, à l’égard du chef 1 b), le paiement d’une amende de 2 000 $;

RÉPRIMANDE l’intimé à l’égard du chef 2 a);

IMPOSE à l’intimé, à l’égard du chef 2 b), le paiement d’une amende de 1 000 $;

RÉPRIMANDE l’intimé à l’égard du chef 2 c);

IMPOSE à l’intimé, à l’égard du chef 3 a), le paiement d’une amende de 1 500 $;

RÉPRIMANDE l’intimé à l’égard du chef 3 b); IMPOSE à l’intimé, à l’égard du chef 3 c), le paiement d’une amende de 1 500 $;

PREND ACTE de l’engagement de l’intimé de suivre les deux cours offerts par le Service de formation continue de l’OACIQ et intitulés « Les déclarations du vendeur » et « La présentation simultanée de plusieurs offres d’achat »;

ORDONNE à l’intimé d’exécuter cet engagement dans les douze mois de la présente décision;

ORDONNE que les dépens de l’instance soient à la charge de l’intimé.

BROSSARD, le 28 septembre 2010

Me Gilles Duchesne, vice-président

M. Claude Charron, membre

Mme Denyse Marchand, membre