Connaissez-vous le Fonds d'indemnisation du courtage immobilier?
Le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier est créé par la Loi sur le courtage immobilier. Ce fonds, géré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, est affecté au paiement des indemnités payables aux victimes de fraude, de manœuvres dolosives ou de détournement de fonds dont est responsable un titulaire de permis.
Cas pouvant donner droit à une indemnisation
La Loi sur le courtage immobilier prévoit, en effet, trois situations distinctes donnant droit à l’indemnisation :
1. une fraude;
2. une manoeuvre dolosive;
3. un détournement de fonds.
Alors que la dernière situation est liée au compte en fidéicommis du courtier ou de l’agence dans lequel ce dernier est tenu de déposer toute somme qu’il reçoit pour autrui, les deux premières situations visent tout acte frauduleux ou dolosif dont est responsable un courtier ou une agence.
Les cas relatifs à des détournements de fonds ne soulèvent guère de questions. Le droit à l’indemnisation s'applique dès qu'il est établi qu'une somme remise à un courtier ou à une agence (ex. : l'acompte remis au courtier à l'occasion d'une promesse d'achat) et qui aurait dû être déposée dans un compte en fidéicommis, a été détournée par le courtier ou l'agence, à son profit ou au profit d'une autre personne qui n'y a pas droit.
Les cas de fraudes ou de manœuvres dolosives sont plus complexes et engendrent souvent de la confusion, tant chez les courtiers qu'auprès du public en général. Pour qu’il y ait un droit à l’indemnisation en raison d’une fraude ou d’une manoeuvre dolosive, il doit être établi que le courtier ou l’agence a, par de fausses représentations, son silence, ses réticences ou un autre moyen malhonnête, cherché à tromper la personne qui veut être indemnisée ou a agi avec l’intention de lui imposer une privation.
Les concepts de fraude et de manoeuvres dolosives sont très proches l’un de l’autre. On peut définir la fraude comme étant un acte accompli de mauvaise foi, avec l’intention volontaire de porter atteinte aux droits ou aux intérêts d’autrui ou dans le but de tromper. Les manoeuvres dolosives sont des artifices, ruses habiles ou grossières visant à tromper. Elles se rapprochent de l’escroquerie en droit criminel, de la fraude criminelle ou de l’abus de confiance.
Cas ne pouvant pas donner droit à une indemnisation
Bien que l'on puisse être tenté de penser que toute contravention à une obligation légale ou contractuelle est un acte malhonnête, ce n’est pas le cas. Si ça l’était, toute faute deviendrait malhonnête et donnerait droit à une indemnisation par le Fonds, ce qui n’est pas l’intention du législateur. Celui-ci a, en effet, prévu deux régimes distincts d’indemnisation pour les actes fautifs des courtiers et des agences :
1) l’assurance responsabilité professionnelle pour les fautes, erreurs et omissions; et
2) le Fonds d’indemnisation lorsqu’il y a fraude, manoeuvres dolosives ou détournement de fonds.
Le Fonds d’indemnisation ne couvre donc pas les cas de manquements relatifs à la compétence, à la diligence ou à la prudence d’un courtier ou d’une agence. Par exemple, les erreurs contenues sur une fiche descriptive ou les informations erronées transmises par un courtier immobilier ne donneront généralement pas droit à l’indemnisation, à moins de démontrer que l’erreur est volontaire et faite dans le but de tromper et de causer une privation à une des parties à la transaction. Il en va de même du défaut du courtier de faire certaines vérifications, ou de manquements à son devoir de conseil.
Fonctionnement du Fonds d’indemnisation
Une personne qui estime qu’un courtier ou une agence a, à ce titre, engagé sa responsabilité envers elle en raison d’une fraude, de manœuvres dolosives ou d’un détournement de fonds, peut s’adresser au comité d’indemnisation en vue d'être indemnisée jusqu’à un montant maximum de 35 000 $ par réclamation pour un acte commis avant le 10 mai 2018 et de 100 000 $ pour un acte commis le 10 mai 2018 ou après(1). Un courtier ou une agence ne peut cependant réclamer, à titre de courtier ou d’agence, une indemnité payable par le Fonds.
Une réclamation au Fonds d’indemnisation doit être faite par écrit, exposer les faits sur lesquels elle se fonde et indiquer le montant réclamé, avec preuve à l’appui. Elle doit également indiquer le nom du titulaire de permis visé. En bref, il appartient à celui qui réclame d’établir son droit à l’indemnisation, en fournissant tous les documents qui démontrent le droit à l’indemnisation.
La réclamation doit, de plus, être déposée au cours des deux années qui suivent la connaissance par le réclamant de la fraude, de la manœuvre dolosive ou du détournement de fonds(2). Ce délai peut être prolongé si le réclamant démontre que, pour une cause ne dépendant pas de sa volonté, il n’a pu déposer sa réclamation dans le délai requis.
Une réclamation peut être déposée qu’il y ait ou non une décision rendue par le comité de discipline de l’OACIQ ou par un tribunal civil. La décision du comité d’indemnisation relative à une réclamation ne préjudicie d’ailleurs en rien aux recours civils ou disciplinaires qui pourraient être intentés contre un courtier ou une agence, sous réserve de l’impossibilité pour le réclamant d’être indemnisé en double.
Le comité d’indemnisation s’assure que tous les renseignements et documents utiles à l’étude d’une réclamation sont obtenus et que chaque partie impliquée a eu l’occasion de faire valoir ses prétentions. À cet égard, tant le réclamant que le courtier ou l’agence visés ont le devoir de collaborer à l’enquête du comité d’indemnisation et de fournir tous les détails et documents relatifs à la réclamation.
Une fois la collecte de renseignements et de documents terminée, la réclamation est transmise aux membres du comité d’indemnisation pour étude et décision. Les membres du comité reçoivent, à l’avance, toute la documentation pertinente aux réclamations qui leur sont soumises afin qu’ils puissent les étudier attentivement avant de se réunir en séances lors desquelles les décisions sont prises.
La procédure à laquelle est soumise le comité d’indemnisation est souple et non contradictoire. Il n’y a pas d’audience comme en tiendrait un tribunal. Au moment de se réunir, les membres du comité d’indemnisation ont pu prendre connaissance de l’ensemble des prétentions et des documents soumis par les personnes impliquées; ils sont donc en mesure de rendre les décisions qu’ils estiment appropriées.
Lorsque le comité d’indemnisation décide d’indemniser le réclamant, ce dernier doit, avant de recevoir l’indemnisation à laquelle il a droit, signer une quittance en faveur de l'OACIQ avec subrogation dans tous les droits concernant sa réclamation contre le titulaire de permis visé par la réclamation, ses ayants cause (ex. : ses héritiers) et toute personne, société ou personne morale qui est ou pourrait être tenue à ce paiement, jusqu'à concurrence de l'indemnité reçue. L’OACIQ pourra ainsi s’adresser au courtier ou à l’agence visé pour récupérer le montant versé.
Évidemment, seules les personnes ayant recours aux services de titulaires de permis en vigueur au moment de la commission des gestes répréhensibles, bénéficieront de la protection offerte par le Fonds d’indemnisation. Il s’agit d’une protection non négligeable.
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(1) Pour un acte commis avant le 1er mai 2010, l’indemnité maximale est de 15 000 $.
(2) Pour un acte commis avant le 10 mai 2018, la réclamation doit être effectuée dans l’année qui suit la connaissance par le réclamant de la fraude, des manoeuvres dolosives ou du détournement de fonds.
