Formulaires et contrats

Exemples de situations où son usage est obligatoire ou déconseillé.

Les formulaires obligatoires de contrat de courtage et de promesse d’achat en matière résidentielle, qui doivent être utilisés à compter du 1^er juillet 2012, comportent désormais l’obligation d’y préciser le fait qu’un immeuble est ou n’est pas assujetti à la taxe sur les produits et services (TPS) et à la taxe de vente du Québec (TVQ).

Depuis le 1^er juillet 2012, ce sont les règles prévues au nouveau Règlement sur les contrats et formulaires qui régissent tout contrat de courtage ou toute proposition de transaction. Ces règles s’appliquent tant en courtage immobilier résidentiel et commercial qu’en courtage hypothécaire.

Dans le but d’assurer une meilleure protection du public, l’OACIQ a édité des formulaires obligatoires relatifs aux immeubles principalement résidentiels de moins de 5 logements. Ces formulaires ont été développés en tenant compte des règles prévues au nouveau Règlement sur les contrats et formulaires. Nous les verrons dans la première partie de cet article. Puis, nous traiterons des mentions obligatoires que les courtiers devront inclure à leur contrat ou proposition de transaction visant un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, et ce, dans les cas particuliers où les formulaires n’auront pas obligatoirement à être utilisés par les courtiers.

Comme son nom l'indique, le formulaire « Modifications et avis de réalisation de conditions » a deux utilités précises : il sert à apporter les modifications à une entente intervenue entre deux parties et à aviser une partie de la réalisation d'une condition rattachée à une promesse d'achat.

Le 28 septembre dernier, le conseil d’administration de l’OACIQ a adopté les formulaires suivants dont l’utilisation sera obligatoire à partir du 1^er décembre 2012. Chacun de ces formulaires sera accompagné d’un feuillet explicatif.

En 2010, la Cour d’appel, le plus haut tribunal au Québec, a rendu une importante décision relative au domaine du courtage immobilier dans un dossier où l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ), maintenant devenue l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), est intervenue dès la première instance puis en appel à la Cour d’appel pour faire valoir sa position.

De plus en plus de propriétaires sont prêts à signer un contrat de courtage, mais exigent de pouvoir mettre en marché leur propriété et éventuellement la vendre par eux-mêmes. Sachez qu’un Contrat de courtage – Vente peut être modifié pour autoriser le client à vendre lui-même son immeuble sans que cela en affecte le caractère exclusif. 

En principe, un contrat n’est pas censé se terminer avant la date d’expiration qui y est prévue. Cependant, le Code civil prévoit qu’en matière de contrat de service, le client peut unilatéralement résilier le contrat, c’est-à-dire y mettre fin (article 2125 du Code civil).

La clause qui porte sur une rétribution que le vendeur paiera au courtier, est bien sûr très importante. Il faut notamment bien saisir à quelles conditions une telle rétribution sera due et à partir de quel moment.