Formulaires et contrats

DES PRATIQUES PROFESSIONNELLES

L’ACAIQ est préoccupée par divers agissements d’agents ou de courtiers inscripteurs à l’occasion de « visites libres ». L’Association constate que certains ignorent la façon d’agir avec les acheteurs potentiels se présentant aux « visites libres ». Cela crée beaucoup de confusion inutile et parfois même des litiges.

Le courtier immobilier est la seule personne pouvant recevoir une rétribution en vertu d’un contrat de courtage. Lorsqu’un client refuse de payer la commission prévue au contrat de courtage, seul le courtier est autorisé à entamer des poursuites civiles contre ce client. Quant à l’agent ayant effectué la transaction, il ne peut réclamer sa rétribution qu’à son courtier et non au client.

DES PRATIQUES PROFESSIONNELLES

En mars 2001, l’ACAIQ publiait dans le journal de l’Association un article intitulé « Se tenir loin de la fraude immobilière » et un encadré ayant pour titre « La mise hors marché : un fléau ». L’Association doit réitérer ses propos puisque le phénomène des « fausses mises hors marché » demeure malheureusement un sujet d’actualité.

DES PRATIQUES PROFESSIONNELLES

De la même façon qu’il a des obligations de vérification des caractéristiques d’un immeuble, l’agent immobilier doit connaître et vérifier les caractéristiques du droit de propriété de cet immeuble et ses limitations au chapitre du droit privé et public.

Tenu à Boucherville le 22 novembre dernier sous le thème « Ne vous faites pas rouler » et salué par Paul Girard, sous-ministre associé au ministère de la Sécurité publique, qui a d’ailleurs vanté l’initiative de l’ACAIQ dans son allocution d’introduction, le colloque sur les maisons de culture de marijuana a obtenu un franc succès.

Parler du rôle des administrateurs, c’est nécessairement parler de celui du conseil d’administration. Que ce soit pour l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ou pour n’importe quelle société ou compagnie (personne morale), le rôle d’un conseil d’administration, son nom le dit bien, est vraiment de conseiller. Dans le cas du conseil de l’ACAIQ, il doit s’assurer de la pérennité de l’Association et pour ce faire, il a des responsabilités très clairement énoncées par la loi.

À l’ACAIQ, le conseil d’administration est tenu de voir à l’embauche du président et chef de la direction de l’Association et de s’assurer qu’il exécute les grandes orientations stratégiques établies par les administrateurs tout en remplissant les obligations que la loi lui impose. Il est donc un conseiller général qui détermine les grandes lignes que l’Association doit observer et le comportement qu’elle doit adopter.

Les administrateurs se doivent d’être des gens qui apportent des réflexions judicieuses sur la pratique du courtage immobilier et qui posent des gestes cohérents avec la mission de protection du public de l’Association et avec la pratique du courtage immobilier. Ils doivent prévoir vers quoi le courtage immobilier se dirige et suggérer les outils nécessaires à une pratique adaptée à l’époque actuelle comme, par exemple, une réglementation et des formulaires appropriés, de la formation continue, etc. Les administrateurs doivent faire en sorte que les règles de déontologie puissent être bien comprises et suivies par les courtiers et agent immobiliers.

À quelques reprises déjà, le conseil d’administration a entériné de grandes planifications stratégiques qui portaient sur plusieurs années et précisaient les orientations à court et à moyen termes, lesquelles allaient guider la direction de l’Association vers les objectifs visés. Par exemple, ce sont les administrateurs qui ont décidé de mettre l’accent sur la formation continue, pour aider les agents immobiliers dans leur pratique. Ils ont aussi choisi d’aider les membres à prendre le virage technologique en développant le site Web acaiq.com, l’extranet Synbad ainsi que les formulaires électroniques de courtage immobilier.

Le rôle des administrateurs n’est pas de gérer les affaires internes de l’Association, mais de s’assurer de la saine gestion des finances de l’Association. Le conseil a pris des décisions parfois difficiles, comme celle d’augmenter de façon importante, en 2000, la cotisation annuelle en vue de donner une plus grande visibilité à l’Association. Payée à même cette augmentation, la vaste campagne télévisée en cours qui comprend la diffusion de 35 capsules d’information sur le réseau TVA, en est un résultat éloquent, tout comme d’autres campagnes médiatiques menées précédemment.

Désormais, l’ACAIQ est un incontournable en matière de courtage immobilier, aussi bien auprès du public que des médias. Cela a eu des répercussions de toutes sortes sur l’organisation en raison notamment de la croissance importante du nombre d’appels provenant du public et des courtiers et agents immobiliers. En conséquence, les administrateurs ont accepté des changements administratifs majeurs avec, entre autres, l’instauration du Service d’assistance, du jamais vu parmi les organismes similaires. Cette audace s’est avérée très profitable en réduisant considérablement les délais de réponses et en permettant de solutionner rapidement des différends professionnels.

Dans un autre ordre d’idées, mentionnons qu’il revient aussi au conseil d’administration de nommer le syndic et les syndics adjoints de l’Association. Ce pouvoir de nomination comporte nécessairement celui de destitution. Par ailleurs, le conseil ne peut intervenir en aucune façon dans la gestion interne du Bureau du syndic, à moins de signes évidents que son administration soit déficiente.

De nombreux agents ont récemment dû affronter des situations délicates, du fait qu’ils étaient soudainement informés qu’une propriété faisant l’objet d’un contrat de courtage ou d’une promesse d’achat (en cours ou acceptée) avait servi à la culture de marijuana. Dans de tels cas, voici ce que recommande l’ACAIQ.

ILLÉGAL

De janvier à juillet 2004, Denis Talbot, un ancien agent immobilier n’ayant pas renouvelé son certificat échu le 31 décembre 2003, a posé divers actes de courtage immobilier en agissant comme intermédiaire dans la vente de l’immeuble d’un de ses amis.

DES PRATIQUES PROFESSIONNELLES

La clause B2.3 de l’Annexe B - Immeuble résidentiel permet d’accepter une promesse d’achat conditionnellement à l’annulation d’une première promesse déjà acceptée par le vendeur. Avec cette clause, le vendeur s’engage à effectuer, de bonne foi et à ses frais, les démarches raisonnables pour obtenir l’annulation de toute autre promesse d’achat déjà acceptée sur l’immeuble.

Les courtiers et agents immobiliers connaissent bien les difficultés relatives à l’établissement de la superficie des fractions de copropriétés divises. D’une part, la pratique usuelle de « vente sur plans » de copropriétés neuves se base sur des mesures calculées sur les plans d’architecture. D’autre part, le Code civil du Québec exige que le plan de cadastre à l’origine de la création de la copropriété soit établi à partir d’un mesurage réel de l’intérieur des parties privatives à partir de bornes physiques établies.