Achat d’un immeuble comptant : certaines précautions s’imposent

Il arrive parfois que l’acheteur d’un immeuble n’ait pas recours à un emprunt hypothécaire, préférant payer son achat comptant. Que vous soyez acheteur ou vendeur, votre courtier immobilier prendra certaines mesures pour assurer une transaction sans accroc et protéger les parties. 

Vous êtes le vendeur? Le courtier devrait vous conseiller d’exiger le versement d’un acompte raisonnable, et de faire une contre-proposition à cet effet si le dépôt reçu est insuffisant. 

Vous êtes l’acheteur? Le courtier devrait vous conseiller de verser un acompte raisonnable lors de la présentation d’une promesse d’achat, pour démontrer clairement votre bonne foi au vendeur. Ce dernier sera ainsi en mesure de constater un intérêt réel, car une promesse d’achat comptant sans acompte raisonnable expose le vendeur à des risques sérieux.

Documenter la disponibilité des fonds

Dans le cas d’une transaction financée par un prêt hypothécaire, la disponibilité des fonds est confirmée par l’institution financière. Or, lorsqu’il s’agit d’une transaction comptant, les institutions financières ne fournissent pas, ou du moins très difficilement, de garantie bancaire ou de confirmation. Il est donc conseillé de bien documenter la disponibilité des fonds.  

Le formulaire Annexe F - Financement : obligatoire dans un contexte d’achat au comptant.

La clause F2.1 du formulaire obligatoire Annexe F – Financement « Preuve de disponibilité des fonds ou d’équité en cas d’achat comptant », doit être utilisée lors de tout achat comptant. Celle-ci prévoit une condition demandant à l’acheteur de fournir une preuve de la disponibilité des fonds ou d’équité au vendeur dans le but de s’assurer que les fonds sont disponibles au Québec (non pas à l’étranger). Il peut s’agir, par exemple :

• d’un état de compte bancaire; 
• d’une déclaration écrite émanant de la personne qui a fait une promesse d’achat sur la propriété actuelle de l’acheteur, confirmant l’acceptation de l’offre, le prix d’achat et la réalisation des conditions.

C’est le rôle du courtier de remplir cette clause avec son client et de déterminer si la preuve soumise est satisfaisante et du même coup, protège les intérêts de son client. Il pourra se référer à son dirigeant d’agence ou à un juriste, au besoin.

Fonds conditionnels à la vente d’un autre immeuble

Si la somme servant à acquérir une propriété doit provenir de la vente d’un immeuble qui n’est pas encore vendu, la situation est précaire et le vendeur devrait alors, avec l’aide de son courtier, demander à l’acheteur d’obtenir un prêt hypothécaire. Au moment de la réalisation de la clause R 2.1 du formulaire Annexe R intitulée « Vente de l’immeuble de l’acheteur », ce dernier devra fournir la preuve de l’engagement d’un prêteur hypothécaire ne comportant pas de condition. 

Si la somme servant à acquérir une propriété provient d’un immeuble qui fait l’objet d’une promesse d’achat déjà acceptée, l’acheteur aura coché, avec l’aide de son courtier, la seconde case de la clause F2.1. Suivant cette clause, l’acheteur devra démontrer au vendeur qu’il a accepté une promesse d’achat sur son immeuble. Cela pourrait être par le biais d’un écrit émanant de son propre acheteur, dans lequel ce dernier confirmerait que sa promesse d’achat a été acceptée, et que son prix d’achat ainsi que toutes les conditions sont réalisées, sauf celle de signer l’acte de vente chez le notaire. Cette déclaration écrite devra être acheminée au vendeur initial.

Le courtier sera d’une aide précieuse dans le cadre de la gestion de la réception ou de la transmission de ces documents, des délais prévus ou à prévoir aux clauses, et de l’exercice des mécanismes d’annulation de la promesse d’achat, le cas échéant.

La clause F2.2 « Pénalité » permet au vendeur d’obtenir le montant des dommages déterminé à l’avance, sans avoir à prouver le préjudice subi. Notez que :

• Cette clause ne doit pas être utilisée de façon systématique;
• Elle peut être utilisée dans les cas très particuliers où il est à craindre que si l'acheteur manque à ses engagements, le vendeur ait beaucoup de difficulté à recouvrer quelque somme que ce soit à titre de dommages;
• Si l’acheteur se désistait et qu’il y avait un litige au sujet de sa responsabilité, ni le courtier ni l’agence ne pourraient décider à qui revient la somme et les deux parties seraient alors tenues de s’entendre ou de se présenter devant un tribunal.

Bien des événements risquant de compromettre une transaction immobilière peuvent survenir entre le moment où la promesse d’achat est acceptée et le jour de la signature de l’acte de vente. C’est le cas lorsqu’une transaction dépend du résultat d’autres transactions et, plus encore, lorsque l’une d’elles est un achat au comptant. Pour éviter qu’une transaction soit compromise, le courtier immobilier doit fortement recommander à ses clients de signer l’acte de vente le plus rapidement possible, notamment pour s’assurer que le vendeur, s’il a besoin de cet argent, le reçoive avant de prendre d’autres engagements.

Formulaire de dénonciation d’une situation de blanchiment d’argent

Si vous croyez avoir été témoin d’une tentative de blanchiment d’argent ou de recyclage de produits de la criminalité impliquant un courtier ou une agence immobilière, l’OACIQ met à votre disposition un formulaire afin de dénoncer cette situation.