Avis au Registre foncier en cas de contamination des terrains

La Loi sur la qualité de l’environnement (la Loi) établit les règles visant la protection des terrains et leur réhabilitation en cas de contamination. Elle est complétée par le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains. Celui-ci vise, entre autres, à déterminer les catégories d’activités industrielles ou commerciales commandant un traitement particulier, de même qu’à établir les valeurs limites de contamination au-delà desquelles des mesures de réhabilitation doivent être entreprises.

La Loi impose ses mécanismes de protection des terrains non seulement aux pollueurs, mais également aux gardiens des terrains, c’est-à-dire à ceux qui en ont le contrôle effectif, s’ils en ont eu la garde après le 1^er mars 2003. Ces personnes comprennent notamment le propriétaire, le locateur, le locataire et le créancier hypothécaire ayant exercé ses droits en matière de prise en paiement. Dans une perspective de dépistage des terrains contaminés, la Loi prévoit divers mécanismes.

Elle rend obligatoire la tenue d’une étude de caractérisation qui découlera soit d’un changement de la nature des activités exercées sur le terrain, soit d’une ordonnance du ministre ou de la réhabilitation volontaire du terrain. Cette étude de caractérisation doit être attestée par un expert et effectuée conformément à un guide de caractérisation. La Loi prévoit le dépôt de cette étude au ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs. Il s’agit d’une étape pour établir, le cas échéant, les mesures nécessaires à la réhabilitation du terrain.

La réhabilitation du terrain

En cas de contamination du terrain au-delà des valeurs limites fixées par règlement, la Loi prévoit qu’un plan de réhabilitation doit être soumis et approuvé par le ministre afin de remédier à la situation. Si ce plan de réhabilitation prévoit des travaux à effectuer, ceux-ci doivent être soumis à un expert qui attestera de leur conformité au plan approuvé. La Loi prévoit également la publication de certains avis au Registre foncier afin d’informer les tiers sur l’état de contamination du terrain.

Les différents avis à publier au Registre foncier

Que la réhabilitation se fasse sur une base volontaire ou forcée, différents avis doivent, ou dans certains cas peuvent, être inscrits au Registre foncier par celui qui est tenu à la caractérisation ou à la réhabilitation du terrain, le tout afin de rendre certaines situations opposables aux tiers. Ces avis sont les suivants :

• l’avis de contamination, qui doit être inscrit dès qu’une étude de caractérisation effectuée en application de la Loi révèle une concentration de contaminants excédant les valeurs règlementaires;
• l’avis de décontamination, qui peut être inscrit dans l’éventualité où les mesures prévues au plan de réhabilitation mèneraient à la décontamination du terrain et qu’une étude de caractérisation subséquente révèle l’absence de contaminant ou leur présence, mais sous les valeurs règlementaires;
• l’avis de restriction d’utilisation, qui doit être inscrit dès l’approbation par le ministre d’un plan de réhabilitation prévoyant des restrictions à l’utilisation du terrain en conséquence du maintien dans ce terrain d’une concentration de contaminants excédant les valeurs règlementaires. Cet avis signale notamment les travaux à effectuer et les restrictions concernant l’utilisation du terrain.

Il est à noter que les municipalités sont tenues de tenir une liste des terrains visés par ces avis et que les informations contenues dans ces listes ont un caractère public.

Implications pour les courtiers immobiliers

Les dispositions de la Loi mettent en cause certains aspects des activités des courtiers. Compte tenu de leur obligation d’entreprendre toutes les démarches nécessaires pour découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction, lorsque les titulaires de permis consultent le Registre foncier, ils doivent s’assurer de reconnaître et de consulter ces avis et informer les parties à la transaction de leur existence et de leur contenu.

Répertoire des terrains contaminés

Le ministère rend accessible sur son site Internet un répertoire des terrains contaminés au Québec. Le ministère y compile des renseignements généraux et techniques portant sur des terrains contaminés par des activités industrielles et commerciales ou par des déversements accidentels. La liste n’est pas exhaustive puisqu’elle ne répertorie que les cas portés à l’attention du ministère. Contrairement au Registre foncier, il est possible d’y effectuer une recherche par adresse, ce qui peut représenter un avantage pour les courtiers immobiliers.

Implications pour les courtiers immobiliers

Par ailleurs, il importe de rappeler l’obligation des courtiers de recommander au propriétaire de l’immeuble de fournir ses déclarations sur l’immeuble, et même l’obligation, depuis le 1^er juillet 2012, de fournir de telles déclarations au moyen du formulaire obligatoire édité par l’OACIQ lorsqu’un immeuble résidentiel de moins de 5 logements est concerné. Dans ce contexte, le courtier du vendeur doit être en mesure d’expliquer à son client les implications de l’existence d’avis inscrits au Registre foncier à l’égard de l’immeuble sur la teneur des déclarations qu’il s’apprête à faire sur cet immeuble.

De la même façon, lorsque des déclarations à cet effet existent relativement à un immeuble visé par une proposition de transaction, le courtier de l’acheteur (ou du vendeur si l’acheteur n’est pas représenté) doit expliquer à ce dernier la portée de ces avis. Ces obligations, qui incombent aux courtiers des vendeurs et des acheteurs dans le cadre de telles transactions, découlent de l’obligation générale d’informer les parties à ces transactions de tout facteur pouvant affecter défavorablement celles-ci ou l’objet même de ces transactions.

Si les circonstances particulières d’une transaction impliquant de tels avis sont susceptibles de compromettre les intérêts d’une des parties à la transaction, le courtier serait avisé de recommander à celle-ci de consulter un expert en qualité de l’environnement ou un conseiller juridique.

Pour de plus amples renseignements, nous vous invitons à consulter le site Internet du ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs, sous la rubrique « Terrains contaminés » ou à communiquer avec le ministère par téléphone au 1 800 561-1616.

Aussi à lire : l’article Documentation des dossiers : C’est l’affaire de tous les courtiers.