Contexte d’utilisation du formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV), obligatoire depuis juillet 2012, doit être utilisé dans le cadre de la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, incluant un immeuble détenu en copropriété par indivision. Pour une transaction liée à une copropriété divise, tout courtier est désormais tenu d'utiliser le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise (DVD).
La raison est simple : c’est un excellent outil pour aider les titulaires de permis à répondre à leur obligation de vérification et leur permettre de découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement l’une ou l’autre des parties.
Au moment de la prise d’un contrat de courtage, le courtier doit remplir ce formulaire avec le vendeur et le lui faire signer. C’est une question de transparence et de protection des intérêts des parties à la transaction. Le vendeur devra y inscrire les informations au meilleur de sa connaissance, le formulaire n’exigeant pas du vendeur qu’il déclare ce qu’il ne connaît pas.
Dans le cas d’un vendeur, personne morale, le formulaire DV (ou DVD) est fortement recommandé, puisqu’il contient certaines informations sur l’immeuble qui sont essentielles à la rédaction d’une Promesse d’achat, telles que la nature des services en alimentation d’eau et des services d’égouts. Il est suggéré d’obtenir du vendeur, à tout le moins, les informations touchant les sections qui en font mention. Pensons, par exemple, aux institutions financières lors de la reprise d’un immeuble, ou encore aux différents promoteurs immobiliers agissant à travers une compagnie qui ont besoin de ces informations pour vendre un immeuble.
En ce qui concerne les fiducies, une attention particulière doit y être apportée afin de déterminer s’il y a lieu d’utiliser ou non le formulaire DV (ou DVD). Cela dépendra de la nature du patrimoine en cause. Dans le cas d’une succession, ce formulaire est toujours obligatoire.
Au meilleur de la connaissance du vendeur
Le vendeur doit répondre, bien entendu, selon sa connaissance de l’état de l’immeuble, en apportant les précisions qui s’imposent au besoin et en fournissant tous les documents qu’il a en sa possession relativement à ses déclarations. S’il y a des éléments pour lesquels il n’a aucune connaissance ou pour lesquels il ne peut répondre, une mention en précisant la raison pourra être faite à la clause D-15 du formulaire DV, sous la rubrique « Précisions ».
Par ailleurs, ce formulaire ne doit pas être considéré comme le seul moyen de remplir cette obligation. Le courtier devra quand même faire d’autres recherches et les vérifications afin de toujours être en mesure de démontrer l’exactitude des renseignements qu’il fournit au public et aux autres courtiers.
Lors de la signature du contrat de courtage
Lors de la signature d’un contrat de courtage, commencer par recueillir l’information requise pour remplir le formulaire DV (ou DVD) est une excellente idée. Il est en effet possible que dans les déclarations faites par le vendeur il y ait des éléments pouvant modifier l’opinion que vous vous êtes faite de la valeur marchande de la propriété ou de la mise en marché que vous prévoyez faire.
Le formulaire DV (ou DVD) doit être rempli conjointement avec le courtier, car il s’agit des obligations de vérification qui lui sont dévolues. Sa présence est donc d’une grande importance lorsque le vendeur donne ses réponses. Cela lui permettra de creuser davantage certaines questions sur des éléments contenus au formulaire.
Il peut arriver que le vendeur refuse de répondre aux questions du formulaire bien qu’il ait la connaissance de certains éléments, et ce, simplement parce qu’il ne veut faire aucune déclaration sur l’immeuble. Si le vendeur refuse de remplir et de signer le formulaire DV (ou DVD) ou s’il indique sur ce formulaire « Je refuse de remplir le formulaire » tout en le signant (ce qui équivaut au même résultat), le courtier ne peut tout simplement pas conclure ni signer de contrat de courtage avec celui-ci.
En effet, les formulaires DV et DVD sont des formulaires obligatoires et le courtier doit les utiliser lors d’une transaction visant un immeuble résidentiel de moins de 5 logements ou une copropriété par indivision (DV) ou une fraction de l’immeuble détenu en copropriété divise (DVD)1.
Le courtier contrevenant à cette règle pourrait faire l’objet d’une plainte disciplinaire.
Lors de la transaction
Le formulaire DV (ou DVD) ayant été porté à la connaissance de l’acheteur sera annexé et identifié à la clause 13.1 du formulaire Promesse d’achat. Comme tout document faisant partie intégrante de cette promesse d’achat, le formulaire DV (ou DVD) et tous les documents s’y rattachant devront être transmis au prêteur hypothécaire. Ce dernier pourra ainsi déterminer en toute connaissance les modalités du prêt qu’il pourra consentir à l’acheteur. Ce formulaire sera également remis à tout inspecteur qui en fera la demande.
Contrats de courtage – vente
Le formulaire DV (ou DVD) est une annexe obligatoire indissociable des contrats de courtage. Le courtier doit le remplir conjointement avec le propriétaire et lui faire signer au moment de la prise du contrat de courtage vente obligatoire.
Dans le cas d’un Contrat de courtage non exclusif – Vente, le vendeur consent à ce que la DV ainsi que ses modifications et les documents qui appuient ses déclarations soient remis ou rendus accessibles à toute autre agence ou à tout autre courtier avec lesquels il a conclu un Contrat de courtage non exclusif – Vente.
Promesses d’achat
Tout formulaire Promesse d’achat doit être complété par le formulaire obligatoire DV (ou DVD).
Conclusion
Le formulaire DV (ou DVD) est une plus-value qu’offrent les courtiers immobiliers pour la protection des intérêts de leurs clients, en minimisant les risques de poursuites pour les vendeurs et en permettant aux acheteurs de négocier avec une meilleure connaissance de l’état de l’immeuble convoité. Ce formulaire permet à l’acheteur de donner un consentement éclairé et lui permet de faire des vérifications supplémentaires. C’est aussi une protection pour tous les titulaires de permis qui ont l’obligation de vérification et de divulgation des renseignements qu’ils fournissent au public concernant l’immeuble, et pour lequel ils ont la responsabilité de la mise en marché.
• Si le vendeur est joignable, un effort devrait être fait par le mandataire afin d'obtenir réponse aux questions décrivant l'état de l’immeuble.
• Si le vendeur n'est pas joignable, le mandataire pourra répondre au meilleur de sa connaissance, puisqu’il détient une procuration lui permettant d'agir pour le vendeur.
• Si le mandataire n'est pas en mesure de répondre aux questions concernant l'état physique de l’immeuble, il pourra agir comme le liquidateur d'une succession, en inscrivant une mention à la clause D15 du formulaire DV indiquant qui il est et pourquoi il ne peut répondre.
Dans tous les cas, cela ne libère pas le courtier de son obligation de vérification, et il devrait demeurer particulièrement vigilant.
NOTE : Plus d'information sur le formulaire DVD ici : Le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble – Copropriété divise
1 Art. 129.1 et 129.2 de la Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2), art. 46.11 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (ch. C-73.2 r.1)
