Délai requis pour l’obtention de l’engagement hypothécaire

(Mis à jour de l'article paru le 3 février 2014)

Un délai est prévu à la Promesse d’achat pour fournir au vendeur une copie de l’engagement du prêteur hypothécaire à consentir à l’acheteur un emprunt répondant aux conditions fixées. Il doit être adapté aux contraintes du marché et permettre de respecter les exigences et les procédures des prêteurs. Sauf exception, il devrait être d’environ 14 jours, tenir compte des fins de semaine afin que l’échéance ne tombe pas un samedi ou un dimanche et être encore plus long lorsqu’il y a des jours fériés.

Prévoir un délai suffisant

Pour ne pas risquer de limiter le choix des prêteurs et de l’intermédiaire, et surtout de compromettre la possibilité d’obtenir le prêt dans le délai prescrit, mieux vaut prévoir un nombre de jours suffisant. Sinon, le prêteur pourrait transmettre une approbation conditionnelle qui ne satisfait pas à la clause de financement de la Promesse d’achat. De plus, un délai trop court risque d’obliger l’acheteur à demander une prolongation, ce qui pourrait lui être refusé par le vendeur. Or, selon les mécanismes établis, la promesse d'achat peut devenir nulle et non avenue si l'acheteur n'a pas le temps de réaliser sa condition dans le délai prévu.

Le délai doit donc permettre à l’acheteur de faire les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt auprès d’un courtier exerçant dans le domaine hypothécaire, et permettre à l’institution financière d’analyser le dossier du client. Rappelons que si l'acheteur a déjà entrepris ces démarches auprès d'un tel courtier, il est recommandé de communiquer avec ce dernier afin de s'assurer que le délai à indiquer dans la promesse d'achat est suffisant, surtout s’il doit être court. De plus, si l'acheteur a conclu un contrat de courtage pour l'obtention d'un prêt hypothécaire, l'exclusivité de ce contrat doit être respectée.

L’acheteur devrait entreprendre ses démarches pour l’obtention d’un prêt avant de présenter sa promesse d’achat. Si ce dernier choisit de confier cette tâche aux soins d’un courtier exerçant dans le domaine hypothécaire, le courtier immobilier qui agit comme intermédiaire dans la transaction devra lui conseiller d’en choisir un qui possède les connaissances et l’expérience pertinente pour le type de prêt recherché (par exemple un prêt hypothécaire commercial ou résidentiel) afin de bien le représenter.

Facteurs à considérer

Plusieurs facteurs sont à prendre en considération avant de choisir le délai à inscrire à la clause de l’engagement hypothécaire. Par exemple :

• Quel est l'état du marché? Est-ce une période de l’année pendant laquelle de nombreuses demandes sont soumises aux prêteurs?
• D’où proviennent les revenus de l’acheteur? Est-il employé ou travailleur autonome? Exploite-t-il une ou plusieurs entreprises dont il tire des revenus? Ces entreprises ont-elles débuté leurs activités récemment ou sont-elles bien établies?
• Puisque le délai se calcule en jours consécutifs, est-ce qu’il inclura des jours de fin de semaine ou fériés, car cela laissera moins de temps au prêteur pour analyser le dossier et fournir un engagement hypothécaire?
• Quelles sont les démarches déjà entreprises par l’acheteur auprès du prêteur ou du courtier hypothécaire qui sont de nature à diminuer les délais d’obtention du prêt (ex. : l’obtention d’une préapprobation hypothécaire)?
• L’acheteur est-il en possession des documents requis pour l’analyse d’une demande d’emprunt hypothécaire?
• Un rapport d’évaluation par un évaluateur agréé sera-t-il nécessaire?
• Le prêt hypothécaire doit-il être assuré?
• D’autres conditions de la promesse d’achat ont-elles une incidence sur le délai? Par exemple, un rapport d’inspection sera-t-il exigé par le prêteur?

Pour plus de renseignements sur le mécanisme de la clause du nouvel emprunt hypothécaire, vous pouvez consulter l’article intitulé : Promesse d’achat et financement d’un immeuble - L’importance de la section relative au nouvel emprunt hypothécaire.