Le droit des copropriétaires indivis d’écarter un éventuel acquéreur
L’agence ou le courtier immobilier chargé de vendre la part d’un copropriétaire dans un immeuble détenu en copropriété par indivision, doit savoir que les autres copropriétaires peuvent avoir le droit d’écarter un éventuel acquéreur.
À cet égard, il importe d’abord de prendre connaissance de la convention d’indivision qui régit les relations entre les copropriétaires. En effet, plusieurs conventions d’indivision prévoient qu’un copropriétaire doit offrir sa quote-part aux autres avant de l’offrir à un tiers, ou encore permettent aux autres copropriétaires d’égaler l’offre que le tiers pourrait faire pour acquérir cette quote-part, suivant des modalités prévues à la convention : c’est ce qu’on appelle le « droit de préemption ». Dans l’éventualité où le vendeur passerait outre ces modalités, celui-ci s’expose à des poursuites judiciaires pouvant conduire au paiement de dommages-intérêts.
Même si rien n’est prévu à ce sujet dans la convention d’indivision ou s’il n’existe pas de telle convention, le courtier devra informer l’acheteur potentiel que le Code civil du Québec prévoit quant à lui un moyen permettant aux copropriétaires d’exclure le tiers qui a acheté une quote-part dans l’immeuble : c’est ce qu’on appelle le « droit de retrait ». Il s’agit du droit octroyé aux copropriétaires de racheter la part vendue à un tiers en lui remboursant le prix et les frais de la vente. Un copropriétaire a 60 jours suivant le moment où il apprend que la quote-part d’un autre copropriétaire a été vendue pour exercer ce droit. Ce « droit de retrait » ne peut toutefois être exercé plus d’un an après l’acquisition par le tiers (art. 1022 C.c.Q.).
Qu’ils résultent de la convention d’indivision ou du Code civil du Québec, il importe que le vendeur et tout acheteur éventuel soient informés des droits des autres copropriétaires et de leurs conséquences sur la transaction envisagée. Afin de minimiser les risques, il serait prudent de s’assurer, dès la prise du contrat de courtage, de l’obtention d’une renonciation des autres copropriétaires à exercer un tel droit. Il est recommandé que cette renonciation soit préparée par un juriste. Dans l’ignorance de l’existence d’une telle renonciation, il est suggéré que toute promesse d’achat soit conditionnelle à ce que le vendeur en fournisse copie à l’acheteur. À ces égards, des clauses ont été prévues aux formulaires obligatoires Contrat de courtage exclusif – Copropriété par indivision (clause 8.1) et Promesse d’achat – Copropriété par indivision (clause 10.1).
