Le droit du locataire au maintien dans les lieux et la reprise d’un logement par le propriétaire

Droit au maintien dans les lieux du locataire

Le Code civil du Québec accorde plusieurs droits au locataire d’un logement dont le droit au maintien dans les lieux. En principe, ce droit permet au locataire de demeurer dans son logement aussi longtemps qu’il le désire. Celui-ci ne peut donc en être évincé que dans certains cas particuliers prévus par la loi. La vente de l’immeuble n’affecte en rien ce droit que le nouvel acquéreur doit respecter. Non seulement le locataire a-t-il le droit de conserver son logement pendant la durée initialement inscrite au bail, mais il a droit au renouvellement automatique du bail (reconduction de plein droit) lorsque celui-ci prend fin. À son terme, le bail est reconduit pour la même durée ou, si sa durée initiale excédait un an, il sera reconduit pour 12 mois.

Droit au maintien dans les lieux des tiers

Le droit au maintien dans les lieux s’applique non seulement au locataire signataire du bail, mais aussi à son conjoint marié ou uni civilement. Il bénéficie également au conjoint de fait et au parent ou allié qui habite avec le locataire depuis six mois si, lorsque cesse la cohabitation, il continue d’occuper le logement et avise le locateur de ce fait dans les deux mois de la cessation de la cohabitation. Ce droit existe enfin pour la personne qui habite avec le locataire au moment du décès de celui-ci si cette dernière continue d’habiter le logement et en avise le locateur dans les deux mois suivant le décès. Le sous-locataire n’a toutefois pas ce droit, la sous-location se terminant à la fin du bail.

Renonciation au droit au maintien dans les lieux

Un locataire ne peut renoncer à l’avance à son droit au maintien dans les lieux. Ainsi, la clause d’un bail qui prévoit sa non-reconduction est sans effet, et ce, même si elle a été incluse avec le consentement du locataire. Cependant, rien n’empêche le propriétaire et le locataire de conclure une entente visant la résiliation du bail et le départ du locataire à une date prévue, pourvu que cette entente soit conclue librement, sans pressions du propriétaire. Ainsi, une promesse d’achat pourrait être conditionnelle à ce que le vendeur obtienne la résiliation d’un bail et l’engagement du locataire de quitter son logement avant la date déterminée, la promesse devenant nulle et non avenue à défaut d’une telle résiliation.

Cette condition devrait toutefois préciser que le vendeur ne peut garantir que le locataire quittera effectivement les lieux à la date convenue. En effet, rien ne garantit que le locataire ne contestera pas la validité de l’engagement qu’il aura conclu avec le propriétaire précédent. Il pourrait refuser de quitter les lieux obligeant le nouvel acquéreur à entreprendre des recours devant le Tribunal administratif du logement pour le faire évincer, et ce, sans garantie de succès. La responsabilité du vendeur pourrait même être engagée.

Droit à la reprise du logement

Un propriétaire peut reprendre un de ses logements pour s’y loger ou y loger ses enfants, ses parents ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile.

Pour pouvoir reprendre un logement, le propriétaire doit être une personne physique. L’actionnaire unique d’une compagnie propriétaire d’un immeuble à logements, n’étant pas lui-même le propriétaire de l’immeuble, ne pourra donc pas demander la reprise de l’un des logements pour s’y loger, y loger un proche ou une autre personne dont il a la charge.

Si l’immeuble est détenu par plusieurs propriétaires (copropriété indivise), deux conditions doivent être réunies pour que l’un d’eux puisse reprendre un logement :

1. le nombre de propriétaires ne peut excéder deux personnes;
2. ces personnes doivent être des conjoints (mariés ou unis civilement ou conjoints de fait).

C’est donc dire que si trois personnes sont copropriétaires indivis d’un triplex, aucune d’elles ne peut reprendre un des logements pour y habiter.

Pour pouvoir reprendre un logement, le locateur doit aviser par écrit le locataire de son intention au moins six mois avant l’expiration du bail. Cet avis doit indiquer le nom de la personne qui occupera le logement, son lien avec le locateur ainsi que la date de la reprise. Lorsque le bail est d’une durée de six mois ou moins, cet avis doit être envoyé au moins un mois avant la fin du bail. Pour ce qui est du bail à durée indéterminée, l’avis doit être envoyé au moins six mois avant la date prévue pour la reprise.

Dans tous les cas, la reprise n’est effective qu’à l’expiration du bail. Si le locataire refuse ou omet de donner sa réponse au locateur dans le mois de la réception de l’avis, le locateur peut demander au Tribunal administratif du logement l’autorisation de reprendre son logement. Cette demande doit parvenir au Tribunal administratif dans le mois qui suit le refus du locataire de quitter le logement ou de son omission de répondre à l’avis du locateur.

Source : Le Tribunal administratif du logement

Les étapes de la reprise du logement et les délais d'avis

Reprise par le nouvel acquéreur

L’acquéreur d’un immeuble occupé par des locataires qui veut reprendre un logement pour s’y loger ou y loger une personne à charge devra, avant d’envoyer un avis de reprise à ses locataires, avoir signé l’acte de vente. Pour éviter toute contestation, il serait également avisé de s’assurer que l’acte de vente a été publié au registre foncier du Bureau de la publicité des droits avant d’envoyer son avis.

Par exemple, l’acquéreur d’un immeuble qui voudrait reprendre un logement dont le bail expire le 30 juin, devrait s’assurer que l’acte de vente est non seulement signé, mais également publié au plus tard le 31 décembre de l’année précédente, date limite pour l’envoi de l’avis de reprise du logement au locataire. Si la vente était publiée après cette date, le nouvel acquéreur pourrait devoir attendre une année supplémentaire avant de pouvoir reprendre le logement.

Tout acheteur qui veut reprendre un des logements de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir devrait vérifier les baux pour s’assurer des délais dont il dispose pour le faire, conformément à la procédure prévue par la loi. À cet égard, il convient de rappeler que toute promesse d’achat portant sur un immeuble locatif devrait être conditionnelle à l’examen des baux. L’OACIQ met à la disposition des courtiers immobiliers le formulaire Promesse d’achat – Immeuble dont l’utilisation est recommandée notamment pour l’achat d’un immeuble principalement résidentiel de 5 logements ou plus et dont la clause 9.1 prévoit une telle condition.

Pour toute question, nous vous invitons à consulter le site du Tribunal administratif du logement où vous trouverez plusieurs informations pertinentes ou téléphonez au 1 800 683-2245.