3. L’obligation de conseiller
L'établissement de la valeur marchande d’un immeuble et les conditions de vente
3.1 L'inspection
3.1.1 L'inspection prévente
3.1.2 L'inspection préachat
3.2 L’établissement de la valeur marchande d’un immeuble et les conditions de vente
3.2.1 L’analyse comparative
3.2.2 La modification du prix et des conditions de vente
3.3 La garantie légale de propriété et de qualité
3.3.1 La garantie du droit de propriété
3.3.2 La garantie de qualité
3.3.3 L'exclusion de la garantie légale de qualité
3.2 Établissement de la valeur marchande d’un immeuble et les conditions de vente
L'une des tâches importantes du titulaire de permis est de conseiller le vendeur pour établir le prix de vente de son immeuble.
Son rôle est de guider et de conseiller le vendeur dans la recherche de la valeur marchande de l’immeuble, de façon à établir un prix de mise en vente juste, qui tienne compte des conditions du marché et qui lui permette d’obtenir le meilleur prix pour sa propriété en fonction de ses objectifs. Une opinion bien documentée et fondée sur l’utilisation de la méthode appropriée constitue un des meilleurs moyens dont le titulaire de permis dispose pour aider son client à avoir des attentes réalistes au niveau du montant qu’il peut obtenir pour sa propriété.
D’ailleurs, l’article 76 RCE prévoit que le titulaire de permis :
« ne doit pas émettre une opinion quant à la valeur d’un immeuble ou d’une entreprise ou quant au coût d’un emprunt, à moins qu’elle ne soit fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l’art. »
L’évaluation de la valeur d’un immeuble ou d’une entreprise nécessite que le titulaire de permis pose notamment les actions suivantes :
- Choisir une méthode d’évaluation;
- Recueillir l’information sur les différents éléments qui peuvent agir positivement ou négativement sur le prix de vente de l'immeuble :
- le site
- les dimensions;
- l’année de construction;
- l’état de conservation de l'immeuble;
- le nombre de pièces et leurs dispositions;
- les matériaux utilisés;
- l’aménagement du terrain;
- les caractéristiques actuelles du marché;
- le toit
- l’état général du bâtiment
- les inclusions et exclusions
- l’assujettissement aux taxes
- etc.
- Cibler les ventes comparables récentes sur les services de diffusion d’information;
- Faire une analyse comparative du marché en utilisant la méthode des comparables, lorsque possible;
- Faire les ajustements des prix de vente des comparables.
Le titulaire de permis doit également prendre en considération les besoins et la situation du vendeur afin d’établir un juste prix de vente, par exemple une succession, une séparation, la garantie légale de qualité, etc.
Le prix de vente doit refléter la réalité. De plus, un titulaire de permis ne doit pas transmettre ou publiciser un renseignement faux, trompeur ou incomplet notamment quant au prix de vente d’un immeuble.
En tout temps, les titulaires de permis doivent s’assurer que le prix de vente apparaissant sur les documents et les formulaires transactionnels est le prix réellement convenu pour l’immeuble, entre le vendeur et l’acheteur. Ce prix de vente ne doit pas être artificiellement gonflé pour inclure dans le montant prêté le financement de la mise de fonds, les frais financiers demandés par un prêteur ou encore le montant que le vendeur promet de remettre à l’acheteur sous forme de remise après la signature de l’acte notarié. Une telle pratique est interdite et peut être considérée comme un gonflement artificiel du prix.
Enfin, un prix nettement inférieur à la valeur marchande et aux comparables utilisés, et ce, dans le but de créer une surenchère est également interdit.
3.2.1 L’analyse comparative
En matière résidentielle, la méthode la plus généralement adaptée pour déterminer la valeur marchande de l’immeuble accompagnée d’informations pertinentes et facilement compréhensibles par le client est l’analyse comparative (ou méthode de parité). En fonction de l’information disponible ou selon les circonstances ou le but de l’estimation, le titulaire de permis pourrait aussi avoir recours à d’autres méthodes, telles les techniques du coût ou du revenu.
La technique du coût peut être utilisée lorsqu’il y a trop peu ou pas de données pour faire les comparaisons demandées par l’emploi de la technique de parité.
La technique du revenu peut, pour sa part, être utilisée dans les cas d’immeubles multilogements, commerciaux ou de bureaux.
Le principe de la méthode de parité est de comparer la propriété faisant l’objet de l’évaluation à des propriétés vendues récemment et qui ont des caractéristiques similaires. Ces propriétés se comparent. Les comparaisons sont fondées sur différents éléments : l’historique des immeubles vendus extrait des bases de données des services de diffusion d’information entre agences et courtiers, la connaissance du marché, du secteur et du quartier, l’information tirée du rôle d’évaluation municipale ou encore le Registre foncier. Le titulaire de permis doit tenir compte de ces éléments en les identifiant, en leur accordant une valeur et en les utilisant comme facteur de rajustement de la valeur des immeubles comparés.
Si le titulaire de permis présente les comparables à son client, il doit s’assurer de ne pas divulguer les prix de vente des immeubles avant qu’ils aient été publiés au Registre foncier. De plus, les fiches descriptives des immeubles comparables ne peuvent être remises aux clients à moins que les informations permettant d’identifier directement ou indirectement les vendeurs ne soient caviardées (photos, adresse, nom du propriétaire, etc.)
À tout événement, le titulaire de permis doit agir dans les règles de l’art et dans les limites de ses compétences et habiletés. Par exemple, s’il n’est pas familier avec la technique du coût ou du revenu et que la meilleure façon d’établir la valeur recherchée est par l’emploi d’une de ces deux méthodes, il doit en informer le client et faire appel à un collègue ou à un expert reconnu, tel un évaluateur agréé, ou à son dirigeant d’agence.
À la clause 4.1 du contrat de courtage, le titulaire de permis doit indiquer le prix total demandé en lettres et en chiffres pour éviter ainsi toute ambiguïté.
Pendant toute la durée de son contrat de courtage, le titulaire de permis doit conseiller et informer le vendeur afin que celui-ci puisse ajuster le prix de l’immeuble en fonction de l’évolution du marché ou encore le revoir pour tout autre motif.
3.2.2 Modification du prix et conditions de vente
Si, pendant la durée du contrat de courtage, le vendeur souhaite modifier le prix demandé ou toute autre condition de vente, le formulaire Modifications devra être rempli et signé par le vendeur, lequel prévoit d’ailleurs expressément cette éventualité à la clause M2.
