1. Faire preuve d'esprit de collaboration

La collaboration entre les titulaires de permis est la pierre angulaire de l’exercice du courtage immobilier. Elle est à ce point essentielle que le législateur a jugé nécessaire de l’encadrer dans la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements. Ceci permet d’assurer la protection du public ainsi que l’harmonie entre les courtiers.

La Cour d’appel du Québec s’exprimait ainsi à ce sujet :

39.   Par ailleurs, il [le Comité] affirme de nouveau que la collaboration entre agents est « la pierre d’assise de l’exercice du courtage immobilier ».

40.   À cet égard, le Comité a raison d’insister sur l’importance du devoir de collaboration entre agents. À n’en pas douter, le devoir de collaboration entre agents, particulièrement entre l’agent inscripteur et l’agent collaborateur, est primordial. Cette règle déontologique, codifiée d’ailleurs à l’article 41 des Règles de déontologie, mais dont on retrouve également l’empreinte aux articles 24 et 43, est fondamentale. Elle participe tout autant de l’importance en matière de courtage immobilier d’éviter les conflits d’intérêts, source de discrédit à la profession et de préjudice au public, que de la nécessité d’assurer l’équité du processus pour le vendeur comme pour les acheteurs intéressés à soumettre des offres. Un manquement à ce devoir constitue à la fois une conduite déloyale et préjudiciable tant à l’égard de l’agent collaborateur qu’envers le client de ce dernier. L’omission de collaborer entre agents (inscripteur et collaborateur) est source d’iniquité et cause de préjudice. (Référence omise)¹.

La collaboration doit se manifester à toutes les étapes de l’exercice du courtage : de la sollicitation du contrat de courtage jusqu’au suivi de la transaction après l’acceptation d’une promesse d’achat.

Faire preuve d’esprit de collaboration, de courtoisie, de respect, de bonne foi et d’honnêteté avec les autres titulaires de permis

De manière générale, et en tout temps, le titulaire de permis doit faire preuve de courtoisie et d’esprit de collaboration avec les autres titulaires de permis. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession².

Le titulaire de permis ne doit ni abuser de la bonne foi d’un autre titulaire de permis, ni user de procédés déloyaux envers celui-ci, ni chercher à obtenir un avantage indu à son encontre. Il doit s’abstenir de représenter faussement qu’il détient un contrat de courtage ou qu’un immeuble ou une entreprise n’est pas disponible pour fins de visite³.

Aussi, il ne doit pas dénigrer ni tenter de nuire aux relations d’un autre titulaire de permis avec la partie qu’il représente, avec les autres parties à une transaction ou d’autres titulaires de permis⁴.

Par exemple, le titulaire de permis qui sollicite un contrat de courtage doit le faire sans dénigrer les autres titulaires de permis⁵. Aussi, si un autre titulaire de permis obtient l’inscription sollicitée, il doit s’abstenir de discuter avec le client qu’il sollicitait pour lui exprimer sa déception ou pour connaître les raisons de son choix. Il doit en effet respecter le choix de ce dernier de faire affaire avec un autre titulaire de permis.

De plus, il ne doit pas émettre une opinion sur une transaction qu’a effectuée un autre titulaire de permis à moins qu’on ne le lui demande. Le cas échéant, il doit alors émettre une opinion éclairée et objective qui tienne compte de tous les éléments relatifs à cette transaction⁶.

De même, le titulaire de permis ne doit pas utiliser une décision rendue par le comité de discipline ou tout élément porté à son attention ou obtenu dans le cadre de la divulgation de la preuve, dans le but de porter préjudice à un titulaire de permis⁷.

Enfin, non seulement le courtier du vendeur ne peut empêcher un acheteur intéressé par une de ses inscriptions d’être représenté par un courtier de son choix, mais il doit lui recommander de conclure un contrat de courtage achat avec un autre titulaire de permis afin qu’il soit représenté et que ses intérêts soient défendus.