Faire toute la lumière sur les vices cachés

En immobilier, un vice est considéré caché s’il comporte toutes les caractéristiques suivantes :

• Il existait au moment de l’achat de l’immeuble;
• Il est inconnu de l’acheteur;
• Il n’est pas apparent;
• Il est à ce point grave que, s’il l’avait connu, l’acheteur n’aurait probablement pas acheté l’immeuble ou aurait demandé une diminution de prix.

Voici un exemple concret : en tant qu’acheteur, vous visitez une maison dont les murs du sous-sol sont recouverts de styromousse, destinée à l’isolation. Comme tout semble en parfait état, vous procédez à l’achat. Or, au printemps suivant, de l’eau s’infiltre dans le sous-sol de votre nouvelle demeure... En enlevant la styromousse, vous découvrez une importante fissure qui date d’il y a plusieurs années! Pourtant, le vendeur avait déclaré ne jamais avoir eu d’infiltration d’eau auparavant. Puisqu’aucun indice ne laissait croire à ce problème au moment de l’achat, vous voilà bel et bien face à un vice caché. Que peut faire votre courtier devant cette situation?

Les obligations du courtier et ses limites

De la signature du contrat de courtage à celle de l’acte de vente, le courtier a le devoir de vous conseiller et de vous informer, mais aussi de découvrir les facteurs qui affectent défavorablement les parties ou l’objet de la transaction.

Comment y arrive-t-il? Entre autres, le courtier doit remplir avec le vendeur le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble : l’usage de ce formulaire peut diminuer les risques de poursuites pour le vendeur et permet à l’acheteur de transiger en toute connaissance de cause. Le courtier doit aussi recommander à l’acheteur de faire effectuer une inspection pré-achat complète de l’immeuble par un professionnel ou un inspecteur en bâtiments : il peut d’ailleurs vous fournir une liste de coordonnées et même vous recommander, dans certains cas, une inspection plus poussée.

Le « service après vente » du courtier a toutefois ses limites… Bien qu’il puisse être appelé à constater avec vous les problèmes et les dégâts, son rôle à ce stade est toutefois restreint. En effet, le courtier n’est pas autorisé à :

• vous fournir une opinion juridique (par exemple, vous donner son avis sur les délais pour prendre les recours);
• procéder à la rédaction d’une mise en demeure;
• se substituer à un professionnel du bâtiment pour vous proposer des travaux correctifs à la propriété.

Par contre, il peut vous indiquer des professionnels compétents qui sauront vous aider : juriste, architecte, ingénieur en bâtiments, etc. La consultation de l’inspecteur en bâtiments qui a effectué l’inspection de votre immeuble avant l’achat peut aussi vous être utile.

En principe, s’il outrepasse son rôle, le courtier ne pourra pas faire appel au Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (FARCIQ), qui assure la responsabilité des courtiers et des agences pour les activités régies par la Loi sur le courtage immobilier. Vous ne pourrez pas non plus bénéficier de l’ensemble des mécanismes de protection prévu à la Loi sur le courtage immobilier dans cette situation.

Si vous croyez faire face à un problème de vice caché, consultez le site Éducaloi, à la rubrique « Le vice caché dans un immeuble », pour en savoir plus et obtenir des précisions quant aux étapes à suivre pour vous protéger (dénonciation du vice, délais pour entreprendre les recours, etc.).

Pour plus de détails sur les obligations du courtier face à un vice caché, communiquez avec le centre de renseignements Info OACIQ.