Foire aux questions
L’exercice du courtage immobilier en équipe
L’OACIQ fait part des meilleures pratiques pouvant être mises de l’avant favorisant le respect des règles déjà existantes en matière déontologique.
1. Pourquoi l’OACIQ fait-il part des meilleures pratiques pouvant être mises de l’avant pour les courtiers qui exercent en équipe?
2. Qu'est-ce qu'une équipe?
3. Un courtier faisant partie d'une équipe peut-il représenter un vendeur et par ailleurs, mettre en place un « mur de Chine » pour qu'un autre courtier de l'équipe puisse représenter un acheteur?
4. Si un courtier de l'équipe représente un vendeur, peut-il offrir le traitement équitable à un acheteur qui ne souhaite pas être représenté?
5. Si un courtier de l'équipe représente un vendeur, peut-il référer un acheteur vers des courtiers en particulier au sein de la même agence pour le représenter et obtenir une rétribution pour la référence?
6. Si l’équipe représente le client vendeur et que ce même client conclut un contrat de courtage achat pour la recherche d’une autre propriété, est-ce que l'équipe peut tout de même donner un traitement équitable à cette personne si celle-ci se propose d’acheter une propriété mise en marché par l'équipe en question (un contrat de courtage vente sur cette autre propriété est détenu par l’équipe)?
7. Est-ce que ces clarifications à l’interdiction de conflit d’intérêts au sein d’une équipe s’appliquent aux transactions en courtage immobilier commercial?
8. Quelles seront les exigences au niveau de la publicité des équipes?
9. Si un courtier inscrit des propriétés en co-inscriptions de façon ponctuelle avec des courtiers provenant d'autres agences, est-ce que celui-ci est considéré comme faisant partie d’une équipe?
10. Mon agence immobilière est une sous-franchise. Est-ce possible que certains membres de mon équipe se retrouvent au sein de l’agence immobilière mère ainsi qu’au sein de ma sous-franchise?
1. Pourquoi l’OACIQ fait-il part des meilleures pratiques pouvant être mises de l’avant pour les courtiers qui exercent en équipe?
Tout d’abord, notons qu’il ne s’agit pas de nouvelles règles mais plutôt d’un rappel de la loi, des règlements et de la jurisprudence applicables afin d’éviter aux titulaires de permis qui exercent en équipe de se trouver en situation de non-conformité ou de manquement déontologique notamment en matière de conflit d’intérêts et de protection des informations confidentielles et stratégiques des clients.
L’OACIQ a fait certains constats touchants entre autres l’application de l’interdiction de conflit d’intérêts dans un contexte d’équipe et a jugé nécessaire de faire des recommandations en référant aux dispositions applicables.
2. Qu'est-ce qu'une équipe?
La LCI ne prévoit pas de définition du concept d’équipe.
Par ailleurs, il ressort les éléments suivants dans la législation et la réglementation applicables :
- Une équipe est constituée d’au moins deux titulaires de permis (une personne seule ne peut pas constituer une équipe) (78 et 113 RCE);
- Une équipe constitue un sous-groupe de courtiers immobiliers appartenant à la même agence (11 LCI, 78 et 113 RCE);
- Seuls les titulaires de permis délivré par l’OACIQ peuvent être membres d’une équipe. Les employés, assistants ou autres partenaires d’affaires qui ne sont pas titulaires de permis délivré par l’OACIQ, ne peuvent être membres d’une équipe (124 LCI);
- Les membres de l’équipe sont tous liés à la même agence immobilière : une équipe ne peut être constituée de membres provenant de différentes agences immobilières (11 LCI);
- Les membres d’une équipe ne peuvent appartenir qu’à une seule équipe à la fois (78 et 113 RCE).
Attention : il ne faut pas confondre une équipe avec une co-inscription ponctuelle. Les co-inscriptions sont possibles au sein de la même agence tout comme au sein d’agences distinctes.
3. Un courtier faisant partie d'une équipe peut-il représenter un vendeur et par ailleurs, mettre en place un « mur de Chine » pour qu'un autre courtier de l'équipe puisse représenter un acheteur?
Plusieurs mises en garde s’imposent. Voici :
- Les membres d’une équipe représentent collectivement les clients de l’équipe (ex. : si un contrat de courtage est signé par l’équipe avec un vendeur, ce sont tous les membres de l’équipe qui représentent le vendeur), c’est ce qui est généralement proposé comme offre de services et avantages aux consommateurs.
- En vertu de l’interdiction de se placer en situation de conflits d’intérêts (2 RCE) et de la jurisprudence, des membres d’une même équipe ne peuvent pas représenter l’acheteur et le vendeur dans une même transaction, entre autres, s’ils ont reçu des informations stratégiques ou des renseignements confidentiels propres au vendeur ou s’ils sont autrement déloyaux face au vendeur qui a signé un contrat de courtage avec l’équipe, puisqu’ils se mettent en situation de conflit d’intérêts, ce qui est interdit.
- Qu’en est-il de la double représentation? La règle de l’interdiction de double représentation s’applique en vertu de l’article 29.1 LCI que l’on exerce en équipe ou non. Cependant, dans l’hypothèse où les obligations déontologiques sont respectées, dont le fait que le membre de l’équipe souhaitant représenter l’acheteur n’a pas reçu d’information stratégique ou des renseignements confidentiels propres au vendeur, la double représentation serait permise de façon exceptionnelle avec le consentement écrit de l’acheteur (17 RCE). La clause type 1.15 AVIS RELATIF À L’EXCEPTION APPLICABLE EN SITUATION DE DOUBLE REPRÉSENTATION a été conçue à cet effet.
Important! Rappelons que chaque titulaire de permis est responsable du respect de ses obligations déontologiques, dont celles mentionnées plus haut. Le fait d’utiliser l’exception de l’interdiction de la double représentation prévue à l’article 17 du RCE, dans le contexte d’une équipe, constitue un facteur de risque à ne pas négliger. Le courtier immobilier ne doit pas avoir reçu d’information stratégique ou de renseignements confidentiels propres au vendeur, ne pas être déloyal face à ce vendeur qui a signé un contrat de courtage avec l’équipe. Le courtier doit en tout temps éviter de se placer en situation réelle ou apparente de conflit d’intérêts. - Lorsqu’un acheteur est non représenté, les membres d’une équipe offrent le traitement équitable à l’acheteur (14 et 15 RCE).
4. Si un courtier de l'équipe représente un vendeur, peut-il offrir le traitement équitable à un acheteur qui ne souhaite pas être représenté?
Oui. Tout comme pour la situation du courtier qui représente un vendeur et qui agit seul, c'est possible, les mêmes règles s'appliquent. Le courtier doit informer l’acheteur du fait qu’il représente le vendeur, qu’il doit protéger et promouvoir les intérêts de son client et qu’il peut lui accorder un traitement équitable s’il est non représenté. Afin de s’assurer de la bonne compréhension de l’acheteur, le courtier du vendeur peut remplir avec ce dernier le Formulaire recommandé – Avis du courtier du vendeur à l'acheteur non représenté qui lui explique son rôle, ses obligations et son mode de rémunération.
5. Si un courtier de l'équipe représente un vendeur, peut-il référer un acheteur vers des courtiers en particulier au sein de la même agence pour le représenter et obtenir une rétribution pour la référence?
Le courtier du vendeur peut référer l’acheteur à des courtiers immobiliers qui ne font pas partie de son équipe pour se faire représenter. L’apparence de conflit d’intérêts est au cœur de cette situation. Il doit lui référer plus d’un nom, idéalement trois, et ne pourra pas recevoir de rétribution pour le référencement puisqu’il est lui-même impliqué dans la transaction.
Évidemment, l'acheteur référé à un autre courtier de l’agence doit accepter la situation (clause type 1.16 – Avertissement à l’acheteur – double représentation), car il s’agit d’une exception à l'interdiction de la double représentation en agence. L’OACIQ n’encourage pas la pratique de référer à des courtiers au sein de son agence : le courtier (ou l’équipe) qui ne fait que référer systématiquement à des courtiers de son agence s’expose davantage aux risques d’apparence de conflit d’intérêts. Advenant une plainte, l’ensemble des facteurs seraient évalués, dont le fait que potentiellement ces courtiers aient obtenu des informations confidentielles, surtout pour les petites agences ou s’il y a une proximité entre les courtiers (ex. : lien de famille, etc.). Idéalement, référer à plusieurs courtiers d’agences différentes.
6. Si l’équipe représente le client vendeur et que ce même client conclut un contrat de courtage achat pour la recherche d’une autre propriété, est-ce que l'équipe peut tout de même donner un traitement équitable à cette personne si celle-ci se propose d’acheter une propriété mise en marché par l'équipe en question (un contrat de courtage vente sur cette autre propriété est détenu par l’équipe)?
Non. L’équipe doit lui référer plus d’un nom de courtiers, idéalement trois, et ne pourra pas recevoir de rétribution pour le référencement, puisqu’elle est elle-même impliquée dans la transaction.
En vertu de l’interdiction de se placer en situation de conflits d’intérêts (2 RCE) et de la jurisprudence, des membres d’une même équipe ne peuvent pas représenter l’acheteur et le vendeur dans une même transaction, entre autres, s’ils ont reçu des informations stratégiques ou des renseignements confidentiels propres au vendeur ou s’ils sont autrement déloyaux face au vendeur qui a signé avec un contrat de courtage avec l’équipe, puisqu’ils se mettent en situation de conflit d’intérêts, ce qui est interdit.
Qu’en est-il de la double représentation? La règle de l’interdiction de double représentation s’applique en vertu de l’article 29.1 LCI, que l’on exerce en équipe ou non. Cependant, dans l’hypothèse où les obligations déontologiques sont respectées dont le fait que le membre de l’équipe souhaitant représenter l’acheteur n’a pas reçu d’information stratégique ou des renseignements confidentiels propres au vendeur, la double représentation serait permise de façon exceptionnelle avec le consentement écrit de l’acheteur (17 RCE). La clause type 1.15 AVIS RELATIF À L’EXCEPTION APPLICABLE EN SITUATION DE DOUBLE REPRÉSENTATION a été conçue à cet effet.
Important! Rappelons que chaque titulaire de permis est responsable du respect de ses obligations déontologiques, dont celles mentionnées plus haut. Le fait d’utiliser l’exception de l’interdiction de la double représentation prévue à l’article 17 du RCE, dans le contexte d’une équipe, constitue un facteur de risque à ne pas négliger. Le courtier immobilier ne doit pas avoir reçu d’information stratégique ou de renseignements confidentiels propres au vendeur, ne pas être déloyal face à ce vendeur qui a signé un contrat de courtage avec l’équipe et donc ne pas se mettre en conflit d’intérêts.
7. Est-ce que ces clarifications à l’interdiction de conflit d’intérêts au sein d’une équipe s’appliquent aux transactions en courtage immobilier commercial?
Les règles qui interdisent les conflits d’intérêts et qui obligent à la protection des renseignements confidentiels et stratégiques sont les mêmes en courtage immobilier résidentiel et commercial.
8. Quelles seront les exigences au niveau de la publicité des équipes?
Le nom de l’agence doit être prédominant par rapport à celui du nom de l’équipe dans toutes les formes de représentations et de publicités.
9. Si un courtier inscrit des propriétés en co-inscriptions de façon ponctuelle avec des courtiers provenant d'autres agences, est-ce que celui-ci est considéré comme faisant partie d’une équipe?
Le plan d'affaires doit être bien défini en amont et cela ne doit pas constituer un moyen pour contourner l'application de la réglementation. Un courtier en co-inscription de chaque agence doit signer le contrat de courtage pour lier l'agence. Les publicités ne doivent pas porter à confusion, laissant croire que c'est une équipe si cela est plutôt par exemple une co-inscription, et vice versa. Aussi, le rôle de chacun des courtiers doit être clairement établi et communiqué au client.
10. Mon agence immobilière est une sous-franchise. Est-ce possible que certains membres de mon équipe se retrouvent au sein de l’agence immobilière mère ainsi qu’au sein de ma sous-franchise?
Non. Les membres de l’équipe doivent tous être liés à la même agence immobilière. Une équipe ne peut être constituée de membres provenant de différentes agences immobilières (11 LCI). Chaque entreprise sous-franchisée est une agence immobilière en soi, possédant un numéro de permis distinct et des obligations déontologiques à respecter.
