L'inspection en bâtiment et les responsabilités du courtier immobilier

L’inspection est une étape primordiale lors de l’achat d’une maison. Suivant les règles de déontologie applicables en toutes circonstances, le courtier immobilier a l’obligation de recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui :

1. détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions;
2. utilise une convention de service d’inspection reconnue;
3. effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue;
4. remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services.

Le courtier peut fournir une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiment qui respectent ces exigences. Celle-ci devra toutefois contenir plus d’un nom.

LES RESPONSABILITÉS DES COURTIERS IMMOBILIERS RELATIVES À L’INSPECTION EN BÂTIMENT

Le courtier doit savoir comment intervenir en matière d’inspection en bâtiment à chaque étape de la transaction, et ce, dans divers contextes.

Sept situations sont présentées ci-dessous pour illustrer les responsabilités des courtiers.

Les sept situations sont :

• AU MOMENT DE LA PRISE DU CONTRAT DE COURTAGE
• LA VENTE D’UNE PROPRIÉTÉ NEUVE
• LA VENTE D’UNE PROPRIÉTÉ SANS GARANTIE LÉGALE
• AU MOMENT DE LA PROMESSE D’ACHAT
• LE SUIVI DU COURTIER APRÈS L’INSPECTION
• L’ACHETEUR DÉSIRANT ANNULER
• L’ACHETEUR DÉSIRANT RENÉGOCIER LES CONDITIONS DE SA PROMESSE D’ACHAT

 

AU MOMENT DE LA PRISE DU CONTRAT DE COURTAGE

Dès la prise du contrat de courtage, le courtier a l’obligation déontologique d’entreprendre toutes les démarches pour découvrir les facteurs défavorables se rapportant à l’immeuble.

Déclarations du vendeur

Lors de la prise du contrat de courtage, le courtier immobilier doit remplir, en collaboration avec le vendeur, le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble. 

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble constitue une annexe obligatoire à tout contrat de courtage conclu pour la vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements par une personne physique, tandis que le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise doit être utilisé par toute personne physique pour la vente d’une copropriété divise. L’utilisation de ces formulaires est fortement recommandée dans les autres cas, notamment lors de la vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements par une personne morale.

À l’aide de ces formulaires, le vendeur divulgue l’ensemble des informations pertinentes relatives à l’immeuble, protégeant ainsi les parties. Ces formulaires, qui doivent être annexés à toute promesse d’achat reçue, permettent en effet d’éviter la découverte tardive de facteurs défavorables liés à l’immeuble, ce qui ouvrirait la porte à des renégociations, à l’annulation de la promesse d'achat ou à une poursuite en justice afin d’obtenir un dédommagement, voire l’annulation de la transaction.

Lorsqu’un client refuse de remplir une Déclaration du vendeur, le courtier immobilier ne pourra pas réaliser le contrat de courtage vente signé avec lui.

Inspection prévente

Une bonne pratique est de recommander au vendeur de faire effectuer une inspection prévente. Celle-ci lui permettra de connaître l’état de son immeuble avant la mise en marché et d’identifier les réparations nécessaires. Le courtier devrait également informer son client vendeur qu’une recommandation sera formulée à tout acheteur de procéder à l’inspection préachat de l’immeuble et que toute réparation non effectuée sera probablement soulevée de nouveau.

Si le courtier immobilier fournit une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiment au vendeur, il doit s’assurer que ceux-ci répondent aux quatre exigences énoncées ci-dessus.

Enfin, le fait que le vendeur ait obtenu un rapport d’inspection prévente ne libère pas le courtier de son obligation de recommander à l’acheteur de procéder à une inspection préachat.

Inspection antérieure à la promesse d’achat

L’existence de tout rapport d’inspection antérieur doit aussi être déclarée dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Le vendeur devra le fournir à l’acheteur sur demande, qu’il s’agisse, par exemple, d’un rapport prévente, d’un rapport préparé à la demande d’un acheteur précédent ou ayant mené à l’annulation d’une promesse d'achat antérieure sur l’immeuble.

Une copie complète du rapport devrait être remise à l’acheteur en prenant le soin de caviarder les renseignements personnels y apparaissant (ex.: les coordonnées postales, adresse électronique, téléphone, etc.). En effet, la décision de communiquer certains extraits importants et de ne pas divulguer certains défauts d’apparence mineure selon le vendeur ou son courtier pourrait être trompeur pour l’acheteur, qui pourrait les juger importants. La remise du rapport dans son entièreté assure donc la transparence des déclarations du vendeur en retirant l’évaluation subjective de l’importance des défauts constatés par l’inspecteur. 

En cas d’impossibilité de remise du rapport antérieur en tout ou en partie, le courtier conserve néanmoins l’obligation d’informer l’acheteur de son existence et de son contenu.

Dans le cas où des facteurs négatifs sont soulevés dans le rapport, le courtier du vendeur devra obtenir de son client les informations relatives aux travaux correctifs effectués, avec les documents pertinents à l’appui (ex.: des factures faisant état des réparations), et en informer les acheteurs potentiels par l’entremise du formulaire Déclarations du vendeur.

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LA VENTE D’UNE PROPRIÉTÉ NEUVE

Bien que l’achat d’un bâtiment neuf pourrait être couvert par un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, cela ne signifie pas que la propriété est nécessairement bien achevée. 

Une inspection avec l’entrepreneur (ou « inspection préréception ») pourrait être requise avant d’emménager. L’objectif de cette inspection est d’examiner les systèmes et composantes du bâtiment afin de détecter les travaux à parachever, les défauts et malfaçons apparents, ainsi que les vices de construction significatifs, tout en indiquant à votre entrepreneur les éléments à corriger et les délais. Le courtier devrait alors recommander à l’acheteur d’être accompagné d’un professionnel du bâtiment indépendant pendant cette étape cruciale, afin de se protéger.

LA VENTE D’UNE PROPRIÉTÉ SANS GARANTIE LÉGALE DE QUALITÉ

Le courtier doit mettre en garde l’acheteur qui désire acquérir une propriété sans garantie légale de qualité. Il doit l’informer des conséquences sur ses droits futurs dans l’éventualité où un vice se manifesterait à la suite de l’achat, plus particulièrement à l’effet que:

• Il s’agit d’une exception à la protection offerte par la Loi;
• Elle prive l’acheteur des recours en vices cachés contre le vendeur;
• L’exclusion de garantie de qualité ne met pas le vendeur à l’abri de recours s’il cache volontairement à l’acheteur un vice affectant son immeuble au moment de la vente;
• La clause d’exclusion complète de garantie (« aux risques et périls de l’acheteur ») devrait être réservé aux situations exceptionnelles telles une succession, une reprise de finances, un immeuble à démolir ou un changement d’affectation;
• Elle peut avoir un impact à la baisse sur le prix de vente.

Si un acheteur désire tout de même acheter un immeuble en excluant la garantie légale de qualité, le courtier doit insister sur la nécessité accrue de faire effectuer une inspection préachat détaillée. L’inspecteur devra alors être avisé de l’exclusion de la garantie.

Enfin, la rédaction des clauses d’exclusion de garanties légales est un exercice devant être fait avec précaution afin de refléter correctement l’intention des parties et de ne pas nuire à leurs droits. Elle doit être claire et non équivoque bien que l’on puisse la moduler en fonction des intentions des parties (voir les clauses-types 3.5.1 à 3.5.3).

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AU MOMENT DE LA PROMESSE D’ACHAT

Inspection préachat

Le courtier a l’obligation de recommander à l’acheteur de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui satisfait aux exigences prévues à la réglementation :

1. Une assurance responsabilité;
2. Une convention de service reconnue;
3. Une norme de pratique reconnue par l’OACIQ;
4. Un rapport écrit.

Le fait qu’un inspecteur en bâtiment résidentiel soit membre d’une des organisations suivantes permet de présumer d’une telle conformité, soit:

• L’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec [AIBQ]
• L'Association des thermographes en inspection de bâtiment [ATIB]
• L'Association professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ)

Si le courtier désire soumettre le nom d’inspecteurs qui ne sont pas affiliés à une association reconnue par l’OACIQ ou certifiés par la R.B.Q., il doit d’abord vérifier le respect des quatre exigences et conserver à son dossier une copie des documents requis (preuve d’assurance, normes, convention de service, exemple de rapport). Il doit ensuite obtenir un engagement écrit des personnes retenues d’informer le courtier si elles ne sont plus en mesure de répondre aux exigences de la réglementation.

1. L’assurance responsabilité
Le courtier doit s’assurer que l’inspecteur ou le professionnel détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs et omissions valide. Cette protection permettra de dédommager son client s’il en commet dans le cadre de l’inspection en bâtiment.

2. Une convention de service reconnue
Le courtier doit vérifier que l’inspecteur ou le professionnel utilise une convention de services reconnue qui précise la nature, l’étendue ainsi que les limites des services offerts, de même que leurs coûts. Elle pourrait aussi comporter une clause engageant l’acheteur à lire attentivement le rapport d’inspection et à poser ses questions à l’inspecteur, afin d’en comprendre le contenu.

3. Une norme de pratique reconnue par l’OACIQ
L’OACIQ reconnait certaines normes de pratique qui fournissent les lignes directrices minimales, définit certains termes spécifiques et uniformise la présentation des rapports d’inspection préachat d’un bâtiment d’habitation:

• Norme de l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec [AIBQ]
• Norme de l’Association des thermographes en inspection de bâtiment [ATIB]
  • Norme de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ)

  • Norme BNQ 3009-500 du Bureau de normalisation du Québec (BNQ).

4. Un rapport écrit
L’inspecteur ou le professionnel doit remettre un rapport écrit, ce qui est essentiel pour obtenir une appréciation de l’état de l’immeuble convoité, et ainsi aider à prendre une décision éclairée. Si certains éléments sont plus graves ou importants, ils devraient ressortir clairement du rapport. Par ailleurs, si certaines constatations exigent des tests plus poussés, l’inspecteur devrait recommander à l’acheteur de faire réaliser une expertise par l’expert approprié.

Est-ce que le courtier immobilier peut offrir de payer l’inspecteur en bâtiment?

En raison de l’apparence de conflit d’intérêts que risque d’occasionner le paiement des honoraires professionnels par le courtier immobilier, celui-ci ne doit pas offrir à son client de payer directement l’inspecteur en bâtiment.

En effet, dans le cadre d’une transaction immobilière, le paiement par le courtier des honoraires professionnels liés à la transaction peut laisser croire que les agissements de ce professionnel sont influencés par le courtier « donneur de travail ». Advenant un problème relatif au travail de l’inspecteur, les parties impliquées dans la transaction ou un tiers pourraient croire, à tort ou à raison, à des manœuvres illégales afin de favoriser la transaction en complicité avec le courtier immobilier. Le courtier immobilier pourrait toutefois proposer un remboursement au client qui aura choisi son propre professionnel ou inspecteur en bâtiment.

Durant l’inspection préachat

L’inspection doit avoir lieu dans le délai prévu à la clause 8.1 du formulaire Promesse d’achat. Le délai inscrit commence à courir la journée suivant la signature de l’acceptation de la promesse d’achat et est toujours calculé en jours civils consécutifs, c’est-à-dire de minuit à minuit, incluant les samedis, dimanches et jours fériés. Le jour d’acceptation de la promesse d’achat marque le point de départ mais n’est pas compté, tandis que celui de l’échéance l’est. Il est donc important de prévoir un délai suffisamment long pour la tenue de l’inspection suivant le contexte (ex.: chevauchement de jours fériés, occupation de l’acheteur, disponibilité des inspecteurs), ce qui permettra d'éviter à l'acheteur de demander une prolongation du délai qui pourrait être refusée par le vendeur. 

Il est important que l’acheteur assiste à l’inspection pour que l’inspecteur en bâtiment puisse l’informer de certains éléments matériels qui méritent une attention ou des corrections. Ces remarques doivent faire partie du rapport écrit de l’inspecteur. 

Le courtier de l’acheteur doit aussi assister à l’inspection pour être en mesure de bien conseiller son client en fonction de ce que l’inspection aura permis de découvrir (ex. : négocier une baisse du prix).

De son côté, le courtier du vendeur doit faire preuve de réserve et laisser l’inspecteur effectuer son travail en compagnie de son client acheteur.

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LE SUIVI DU COURTIER APRÈS L’INSPECTION

Le courtier doit permettre à l’acheteur de prendre le temps de bien prendre connaissance du rapport et d’obtenir, si nécessaire, des précisions de l’inspecteur ou de toute autre personne qualifiée. À cette fin, le courtier doit recommander le recours à un expert reconnu lorsque la protection des intérêts d’une des parties à une transaction l’exige.

Dans la mesure où l’acheteur a une bonne compréhension des éléments mentionnés au rapport d’inspection et qu’il en est satisfait, le courtier qui le représente peut remplir avec lui le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions (clause AV4.3) pour réaliser la condition d’inspection avant l’expiration du délai prévu à la clause 8.1 de la Promesse d’achat.

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L’ACHETEUR DÉSIRANT ANNULER

Il appartient à l’acheteur d’évaluer si le rapport de l’inspecteur révèle l’existence de facteurs susceptibles de remettre en question l’achat de l’immeuble. En vertu des clauses d’inspection généralement utilisées, si l’acheteur ne veut plus acheter l’immeuble en raison de tels facteurs, il devra faire parvenir au vendeur un avis à cet effet accompagné d’une copie du rapport d’inspection à l’intérieur des délais indiqués.

Le courtier doit remplir avec son client acheteur le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions et l’envoyer au vendeur. Le courtier doit conserver une preuve de la réception de l’avis et du rapport par le vendeur dans les délais car c’est la réception de cet avis par le vendeur qui rendra nulle et non avenue la promesse d'achat. Tous les moyens faisant preuve de la réception peuvent être utilisés. Le courtier de l’acheteur peut aussi communiquer avec le courtier du vendeur pour s’entendre avec lui afin de faire signer un accusé de réception de l’avis par le vendeur. Ultimement, lorsque les délais sont presque expirés, le courtier peut suggérer à l’acheteur d’envoyer l’avis par huissier pour obtenir un procès-verbal de ce dernier et éviter un litige.

Les parties doivent agir de bonne foi en tout temps, incluant lors de la réalisation de la condition d’inspection. L’acheteur ne devrait pas envoyer d’avis si le rapport d’inspection ne révèle que des défauts mineurs ayant peu d’impact sur la valeur de l’immeuble. En d’autres mots, l’inspection ne doit pas servir de prétexte pour permettre à l’acheteur de se désister sans motif valable.

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L’ACHETEUR DÉSIRANT RENÉGOCIER LES CONDITIONS DE SA PROMESSE D’ACHAT

L’acheteur devant agir de bonne foi en toutes circonstances, son courtier immobilier doit lui déconseiller d’offrir un prix plus élevé que ce qu’il désire payer afin d’obtenir la priorité pour acquérir la propriété pendant le délai de réalisation de la condition d’inspection. De la même manière, le courtier doit lui recommander de ne pas demander systématiquement une réduction de prix sans motif sérieux. 

L’analyse du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ou du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise) permet généralement de déceler en amont s’il y a des problèmes sur l’immeuble et de fixer le prix et les conditions de la promesse d’achat en conséquence. 

Cependant, si des nouveaux problèmes significatifs sont identifiés par l’inspecteur, l’acheteur pourrait décider de transmette au vendeur une copie du rapport d’inspection informant le vendeur des problèmes ainsi révélés dans l’objectif de renégocier certaines conditions de sa promesse d’achat. Le cas échéant, la transmission du rapport d’inspection devrait être accompagnée d’un écrit en indiquant clairement les raisons pour éviter que le vendeur l’interprète comme l’annulation de la Promesse d’achat.

Le vendeur aura le choix :

• De consentir à diminuer le prix ou à faire lui-même des réparations;
• De consentir à une prolongation de délai pour donner le temps à l’acheteur de procéder à des tests plus poussés;
• De poursuivre la négociation, ou;
• De refuser les demandes de l’acheteur.

S’il s’agit de facteurs significatifs, que l’acheteur est prêt à acheter l’immeuble moyennant une réduction du prix et que le vendeur est prêt à la lui consentir :

• Le courtier doit consigner cette entente par écrit au formulaire Modifications;
• Ce formulaire doit alors indiquer que c’est à la suite de l’inspection que les parties conviennent de modifier la promesse d'achat et doit être signé par les deux parties dans les délais donnés à la condition d’inspection;
• Ce formulaire fera partie intégrante de la promesse d'achat et devra notamment être remis au prêteur hypothécaire.

En effet, une fois le délai expiré, la condition d’inspection mentionnée aux formulaires de promesse d’achat prévoit que l’acheteur est réputé y avoir renoncé et à défaut d’avoir obtenu une modification, ce dernier devra procéder à l’achat selon les termes initiaux de la promesse d’achat.

Le courtier peut utiliser la clause type 4.2 Réduction de prix qui prévoit notamment que l’acheteur reconnaît alors, dans cette situation, que la garantie légale de qualité ne s’appliquera pas sur ce qui fait l’objet de la réduction de prix.

Les parties devraient toujours privilégier une réduction du prix au lieu de faire exécuter certains travaux par le vendeur dans un délai imparti. En effet, il pourrait alors surgir plusieurs difficultés d'application qui pourrait entrainer un litige entre les parties (ex.: le vendeur n'exécute pas complètement les travaux ou d'une façon inadéquate). 

De plus, même si le client le souhaite, le courtier immobilier ne doit non plus, accepter de rédiger le formulaire de modifications pour prévoir une remise chez le notaire sous forme d'une somme d'argent accordée par le vendeur pour des travaux.

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