Les formulaires de l’OACIQ : pour mieux prévenir

Pour remplir sa mission de protection du public, l’OACIQ a élaboré pas moins d’une cinquantaine de formulaires de courtage. Ces documents ont été conçus pour assurer une protection maximum, tout en établissant clairement les bases sur lesquelles les courtiers immobiliers doivent agir. Dans le cadre des transactions immobilières résidentielles, les courtiers sont tenus d’utiliser les formulaires obligatoires élaborés par l’OACIQ.

Voici un aperçu des formulaires obligatoires élaborés par l’OACIQ. Pour consulter la liste complète de tous les formulaires de courtage de l’Organisme, visiter la page Formulaires de courtage.

En utilisant ces formulaires, le client s’assure que les obligations du courtier y sont clairement décrites et que ce dernier doit les respecter. Parmi ces obligations, le courtier doit accompagner, conseiller et informer le client afin qu’il puisse bien comprendre les clauses des formulaires et leurs implications.

Contrat de courtage vente

Les courtiers immobiliers doivent obligatoirement utiliser l’un des formulaires de contrat de courtage vente élaborés par l’OACIQ lors de la vente d’un immeuble résidentiel par une personne physique :

• d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements;
• d’un terrain vacant à vocation résidentielle;
• d’une fraction d’un immeuble résidentiel détenu en copropriété divise;
• d’une part d’un immeuble détenu en copropriété par indivision; ou
• d’une maison mobile placée sur un châssis (qu’elle ait ou non une fondation permanente) et située sur un terrain loué.

En fonction du type de contrat de courtage vente choisi par le client, celui-ci va prévoir

• dans le cas d’un Contrat de courtage exclusif – Vente
  • que le courtier sera le seul intermédiaire avec lequel le client fera affaire pour la vente de sa propriété pendant la durée de ce contrat;
  • que le travail du courtier soit rétribué lorsque le client acceptera une promesse d’achat et que toutes les conditions auront été remplies (à l’exception de la signature de l’acte de vente et du paiement du prix d’achat).
     
• dans le cas d’un Contrat de courtage non exclusif – Vente
  • que le client pourra faire affaire avec plusieurs courtiers simultanément pour la vente de sa propriété pendant la durée de ce contrat;
  • que le travail du courtier soit rétribué si la propriété est vendue pendant la durée du contrat et que le courtier avait été la cause efficiente de cette vente.

Par ailleurs, tous les contrats de courtage vente prévoient les droits et obligations du client ainsi que ceux de son courtier. Le courtier a l’obligation de présenter à son client les deux types de contrat, soit le contrat de courtage vente exclusif et le contrat de courtage vente non exclusif. Enfin, il est toujours possible pour le vendeur de mettre en vente l’immeuble par lui-même, que ce soit dans le cadre du contrat exclusif ou non exclusif.

Déclarations du vendeur sur l’immeuble

Élaboré par l’OACIQ pour protéger les parties concernées, ce formulaire obligatoire pour toute transaction résidentielle avec une personne physique permet à un éventuel acheteur d’obtenir des précisions sur l’état de la propriété, et au vendeur de se protéger contre d’éventuels recours. Il est disponible en deux versions : pour une propriété résidentielle de moins de cinq logements et pour une copropriété divise.

Ce formulaire est un outil précieux pour aider le courtier à remplir son obligation de vérification et à identifier les facteurs pouvant affecter la transaction. En consultant ce formulaire et en effectuant les vérifications nécessaires, si le courtier a un doute sur un facteur pouvant affecter la transaction, il doit le divulguer et conseiller son client sur les démarches à effectuer.

Contrat de courtage achat

Pour être représenté par un courtier immobilier dans le cadre d’une transaction portant sur l’achat d’un immeuble, l’acheteur doit conclure avec son courtier un contrat de courtage achat élaboré par l’OACIQ.

Le courtier qui le représente en vertu de ce contrat conseillera l’acheteur sur le meilleur prix à offrir dans la promesse d’achat, en se basant notamment sur des propriétés comparables sur le marché. Il recommandera, le cas échéant, la rédaction de conditions particulières en fonction des besoins et critères de l’acheteur, et négociera les termes d’une promesse d’achat en son nom auprès du vendeur.

Le formulaire de contrat de courtage achat prévoit, entre autres :

• les caractéristiques essentielles de l’immeuble recherché;
• le prix et les conditions d’achat visés;
• les obligations respectives de l’acheteur et du courtier, dont la rétribution du courtier de l’acheteur (payée directement par l’acheteur chez le notaire, ou ajoutée au prix d’achat offert pour l’immeuble et faisant partie du financement hypothécaire).

Ce contrat permet aussi de prévoir quel type de suivi sera effectué par le courtier ainsi que la nature des services qui seront rendus pour clarifier les attentes. De plus, si le vendeur de la propriété que l’acheteur convoite n’est pas représenté par un courtier, le courtier de l’acheteur effectuera toutes les vérifications d’usage, en raison de l’absence des vérifications qu’aurait faites le courtier du vendeur. Le contrat permet également au courtier de faire du démarchage et de solliciter des gens pour des propriétés qui ne sont pas sur le marché.

Sans la signature d’un contrat de courtage achat, un courtier ne peut pas représenter l’acheteur, c’est-à-dire qu’il ne peut pas le conseiller quant au meilleur prix à offrir ni négocier les termes d’une promesse d’achat en son nom auprès du vendeur.

Annexes au contrat de courtage vente ou achat

Annexe AG, Annexe DR et Modifications

Le formulaire Annexe G – Générale peut être utilisé pour ajouter des modalités ou des conditions, ou pour modifier certaines d’entre elles. Le formulaire Annexe DR – Déboursés et rétribution doit être joint pour inclure toute disposition supplémentaire concernant la rétribution du courtier. Le formulaire Modifications est également d’usage obligatoire pour modifier un contrat de courtage, que ce soit en matière résidentielle ou commerciale.

Promesse d’achat

Les courtiers doivent obligatoirement utiliser l’un des formulaires Promesse d’achat élaborés par l’OACIQ pour l’achat d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, d’un terrain vacant à vocation résidentielle, d’une fraction d’un immeuble résidentiel détenu en copropriété divise, d’une part d’un immeuble détenu en copropriété par indivision ou d’une maison mobile située sur un terrain loué. Ces formulaires sont obligatoires, peu importe que le vendeur ou l’acheteur soit ou non une personne physique. S’il s’agit d’une propriété neuve ou sur plan, un contrat préliminaire doit être utilisé au lieu du formulaire Promesse d’achat.

Annexes à la Promesses d’achat

Annexe F, Annexe R et Contre-proposition

Les formulaires Annexe F et Annexe R sont des annexes à la Promesse d’achat et doivent être utilisés lorsque la situation s’y prête. Le formulaire Contre-proposition est utilisé pour répondre à une promesse d’achat avant son acceptation, tandis que le formulaire Modificationssert à apporter des modifications au formulaire Promesse d’achat après son acceptation.

Bonifications avant acceptation

Le formulaire Bonifications avant acceptation doit être utilisé pour modifier un formulaire de Promesse d’achat, avant qu’elle ne soit acceptée, dès lors que la modification vise à bonifier cette promesse, c’est-à-dire à la rendre plus avantageuse pour le vendeur, davantage conforme ou supérieure aux volontés et aux exigences exprimées à la fiche descriptive.

À noter que si plusieurs bonifications sont soumises successivement, la dernière n’annule pas automatiquement les précédentes. Dans ce cas, le courtier devra prévoir dans le nouveau formulaire Bonifications avant acceptation que les formulaires antérieurs seront remplacés, tout en reprenant les avantages offerts à la clause B2.2 des formulaires précédents et en précisant que le nouveau prix offert remplace toutes les bonifications antérieures du prix.

Contrat ou promesse de location résidentielle

Le formulaire Contrat de courtage exclusif – Location résidentielle doit être obligatoirement utilisé lorsqu’un contrat de courtage est signé en vue de la conclusion d’un bail d’un logement situé dans un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, qu’il soit ou non détenu en copropriété divise ou par indivision.

Par ailleurs, les formulaires Promesse de location résidentielle et Contre-proposition – Location résidentielle sont obligatoires en vue de la conclusion d’un bail de logement, par une personne physique ou morale ou par une société, sans égard au nombre de logements que l’immeuble comporte. Ils doivent également être utilisés pour la location d’un logement détenu en copropriété divise ou par indivision.

Enfin, le formulaire Modifications – Location résidentielle est obligatoire dans les mêmes circonstances que les formulaires qu’il modifie, c’est-à-dire le Contrat de courtage ou la Promesse de location.

Enfin, le formulaire Modifications – Location résidentielle est obligatoire dans les mêmes circonstances que les formulaires qu’il modifie, c’est-à-dire le Contrat de courtage ou la Promesse de location.

Contrat de vente ou promesse d’achat d’une maison mobile sur terrain loué

L’utilisation de formulaires conçus spécifiquement pour la vente d’une maison mobile placée sur un châssis (qu’elle ait ou non une fondation permanente) et située sur un terrain loué est obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique. Outre le contrat de courtage, un formulaire Promesse d’achat a également été mis au point.

NOTE : Il est important de souligner qu’aucun contrat de courtage élaboré par l’OACIQ ne doit se renouveler automatiquement. À cet effet, il est indiqué dans le formulaire obligatoire qu’à défaut d’une stipulation quant à la date et à l’heure de la terminaison du contrat, celui-ci prend fin 30 jours après sa conclusion.