Les formulaires de l’OACIQ : pour mieux prévenir

Dans le but de remplir sa mission de protection du public, l’OACIQ a élaboré pas moins d’une cinquantaine de formulaires. Ils ont été conçus pour vous assurer une protection maximum, tout en établissant clairement les bases sur lesquelles le courtier agira. Les plus importants doivent être utilisés par les courtiers lors de transactions immobilières dans le domaine résidentiel.

Voici un aperçu des principaux formulaires de l’OACIQ utilisés quand le vendeur et l’acheteur sont des individus (personnes physiques). Pour consulter la liste complète de tous les formulaires de courtage de l’Organisme, visiter la page Formulaires de courtage.

En les utilisant, vous vous assurez que les obligations du courtier y sont décrites et qu’il doit les respecter. Parmi ces obligations, le courtier doit vous accompagner, vous conseiller et vous informer afin que vous puissiez bien comprendre les clauses des formulaires et leurs implications.

Contrat de courtage vente

Les courtiers doivent obligatoirement utiliser l’un des formulaires de contrat de courtage vente élaborés par l’OACIQ lors de la vente, par un individu :

d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements;
d’une fraction d’un immeuble résidentiel détenu en copropriété divise;
d’une part d’un immeuble détenu en copropriété par indivision; ou
d’une maison mobile placée sur un châssis (qu’elle ait ou non une fondation permanente) et située sur un terrain loué.

En fonction du type de contrat de courtage vente que vous choisirez, celui-ci va prévoir

dans le cas d’un Contrat de courtage exclusif – Vente
- que votre courtier sera le seul intermédiaire avec lequel vous ferez affaire pour la vente de votre propriété pendant la durée de ce contrat;
- que le travail du courtier sera rétribué lorsque vous accepterez une promesse d’achat et que toutes les conditions auront été remplies (à l’exception de la signature de l’acte de vente et du paiement de prix d’achat).
dans le cas d’un Contrat de courtage non exclusif – Vente
- que vous pourrez faire affaire avec plusieurs courtiers simultanément pour la vente de votre propriété pendant la durée de ce contrat;
- que le travail du courtier est rétribué si votre propriété est vendue pendant la durée du contrat et que le courtier avait été la cause efficiente de cette vente.

Par ailleurs, tous les contrats de courtage vente prévoient vos droits et obligations ainsi que ceux de votre courtier.

Le courtier doit présenter à son client les deux types de contrat, soit le contrat de courtage vente exclusif et le contrat de courtage vente non exclusif.

Enfin, il est toujours possible pour le vendeur de mettre en vente l’immeuble par lui-même, que ce soit dans le cadre du contrat exclusif ou non exclusif.

Déclarations du vendeur sur l’immeuble

Créé par l’OACIQ pour protéger les parties concernées, ce formulaire obligatoire permet à un éventuel acheteur d’obtenir des précisions sur l’état de la propriété, et au vendeur de se protéger contre d’éventuels recours. Il est disponible en deux versions : pour une propriété résidentielle de moins de cinq logements et pour une copropriété divise.

Ce formulaire est un outil précieux pour aider votre courtier à répondre à son obligation de vérification et lui permettre de découvrir les facteurs pouvant affecter la transaction. En consultant ce formulaire et en effectuant les vérifications nécessaires, si votre courtier a un doute sur un facteur pouvant affecter la transaction, il doit vous le divulguer et vous conseiller sur les démarches à effectuer.

Annexe DR et Modifications

Le formulaire Annexe DR – Déboursés et rétribution doit être annexé, lorsque la situation s’y prête, à tout contrat de courtage obligatoire. Le formulaire Modifications est également d’usage obligatoire pour modifier un contrat de courtage obligatoire.

Contrat de courtage achat

Si vous souhaitez être représenté par un courtier dans le cadre d’une transaction portant sur l’achat d’un immeuble, vous devez conclure avec votre courtier un contrat de courtage achat écrit.

Le courtier qui vous représente en vertu d’un contrat de courtage vous conseillera quant au meilleur prix à offrir dans votre promesse d’achat en fonction notamment des propriétés comparables sur le marché. Il vous recommandera, le cas échéant, la rédaction de conditions particulières en fonction de vos besoins et critères, en négociant les termes d’une promesse d’achat en votre nom auprès du vendeur.

Les courtiers doivent utiliser le formulaire de contrat de courtage achat élaboré par l’OACIQ.

On y prévoit, entre autres :

les caractéristiques essentielles de l’immeuble recherché;
le prix et les conditions d’achat visés;
les obligations respectives de l’acheteur et du courtier, dont la rétribution du courtier de l’acheteur (payée directement par l’acheteur, ou ajoutée au prix d’achat offert pour l’immeuble et faisant partie du financement hypothécaire).

Ce contrat permet aussi de prévoir quel type de suivi sera effectué par votre courtier, la nature des services qui seront rendus pour clarifier les attentes. De plus, si le vendeur de la propriété que vous convoitez n’est pas représenté par un courtier, votre courtier effectuera toutes les vérifications d’usage, en raison de l’absence des vérifications qu’aurait faites le courtier du vendeur. Le contrat permet également au courtier de faire du démarchage et de solliciter des gens pour des propriétés qui ne sont pas sur le marché.

Sans la signature d’un contrat de courtage achat, un courtier ne peut pas vous représenter, c’est-à-dire qu’il ne peut pas vous conseiller quant au meilleur prix à offrir ni négocier les termes d’une promesse d’achat en votre nom auprès du vendeur.

Promesse d’achat

Les courtiers doivent obligatoirement utiliser l’un des formulaires Promesse d’achat élaborés par l’OACIQ pour l’achat d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, d’une fraction d’un immeuble résidentiel détenu en copropriété divise, d’une part d’un immeuble détenu en copropriété par indivision ou d’une maison mobile située sur un terrain loué. Ces formulaires sont obligatoires, peu importe que le vendeur ou l’acheteur soit ou non une personne physique. Notez que s’il s’agit d’une propriété neuve ou sur plan, un contrat préliminaire doit être utilisé au lieu du formulaire Promesse d’achat.

Bonifications avant acceptation

Le formulaire Bonifications avant acceptation doit être utilisé pour modifier un formulaire Promesse d’achat, avant qu’elle ne soit acceptée, dès lors que la modification vise à bonifier cette promesse, c’est-à-dire à la rendre plus avantageuse pour le vendeur, davantage conforme ou supérieure aux volontés et aux exigences exprimées à la fiche descriptive.

À noter que si plusieurs bonifications sont soumises successivement, la dernière n’annule pas automatiquement les précédentes. Dans ce cas, le titulaire de permis devra prévoir dans le nouveau formulaire Bonifications avant acceptation que les formulaires antérieurs seront remplacés, tout en reprenant les avantages offerts à la clause B2.2 des formulaires précédents et en précisant que le nouveau prix offert remplace toutes les bonifications antérieures du prix.

Annexe F, Annexe R et Contre-proposition

Les formulaires Annexe F et Annexe R sont des annexes à la Promesse d’achat et doivent être utilisés lorsque la situation s’y prête. Les formulaires Contre-proposition et Modifications doivent être utilisés pour répondre ou modifier un formulaire Promesse d’achat.

Location résidentielle

Le formulaire Contrat de courtage exclusif – Location résidentielle doit être obligatoirement utilisé lorsqu’un contrat de courtage est signé en vue de la conclusion d’un bail d’un logement situé dans un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, qu’il soit ou non détenu en copropriété divise ou par indivision.

Par ailleurs, les formulaires Promesse de location résidentielle et Contre-proposition – Location résidentielle sont obligatoires en vue de la conclusion d’un bail de logement, par une personne physique ou morale ou par une société, sans égard au nombre de logements que l’immeuble comporte. Ils doivent également être utilisés pour la location d’un logement détenu en copropriété divise ou par indivision.

Enfin, le formulaire Modifications – Location résidentielle est obligatoire dans les mêmes circonstances que les formulaires qu’il modifie, c’est-à-dire le Contrat de courtage ou la Promesse de location.

Vente d’une maison mobile sur terrain loué

L’utilisation de formulaires conçus spécifiquement pour la vente d’une maison mobile placée sur un châssis (qu’elle ait ou non une fondation permanente) et située sur un terrain loué est obligatoire, que le vendeur soit ou non une personne physique. Outre le contrat de courtage, un formulaire Promesse d’achat a également été mis au point.

Voici les éléments contenus dans le formulaire obligatoire de contrat de courtage conclu avec un individu :

la stipulation quant au caractère exclusif ou non exclusif du contrat;
l’identification et les coordonnées des parties;
l’objet et la durée du contrat;
l’identification de l’immeuble ou les caractéristiques de l’immeuble recherché;
le prix et les conditions de vente, d’achat, d’échange ou de location de l’immeuble;
le fait que les données apparaissant au contrat ne peuvent être utilisées que selon les termes et conditions prescrits au contrat ou selon ce que prévoit la réglementation;
les conditions de partage de rétribution offertes au courtier qui collabore à la transaction ainsi que les conséquences engendrées par les conditions proposées (sauf dans le cas d’un contrat de courtage visant l’achat);
le mode de rétribution du courtier ou de l’agence et les conditions d’exigibilité de cette rétribution;
la possibilité pour les parties de recourir, en cas de différend, à la conciliation, à la médiation ou à l’arbitrage offerts par l’OACIQ conformément à la Loi sur le courtage immobilier;
les règles prévues à la réglementation relatives au sort du contrat de courtage lorsqu’un courtier cesse d’agir à son compte pour aller travailler pour une agence, lorsqu’il change d’agence ou lorsque le courtier ou l’agence cesse complètement ses activités;
toute déclaration du vendeur ou du locateur portant sur l’immeuble et pertinente à la transaction;
le droit de dédit de trois jours prévu à l’article 28 de la Loi sur le courtage immobilier;
tout autre droit et toute autre obligation des parties.

D‘autres dispositions pourraient être convenues dans le formulaire obligatoire, si la situation s’y prête :

le fait que dans certains cas le contrat ne soit pas résiliable;
l’autorisation de transmettre les informations concernant l’immeuble à un service de diffusion d’information entre courtiers et agences, le cas échéant (ex. : Centris); et
le fait que toute somme reçue à titre d’avance de rétribution ou de déboursés sera versée sans délai dans le compte général en fidéicommis du courtier ou de l’agence, et qu’elle ne pourra être retirée que lorsque les services auront été rendus, ou que les déboursés auront été encourus, et que ces montants auront été facturés et transmis au client ou acceptés par ce dernier.

Il est important de souligner qu’un contrat de courtage ne doit pas se renouveler automatiquement. À cet effet, il est indiqué dans le formulaire obligatoire qu’à défaut d’une stipulation quant à la date et à l’heure de la terminaison du contrat, il prend fin 30 jours après sa conclusion.

Par ailleurs, voici les éléments contenus dans le formulaire obligatoire de promesse d’achat :

l’identification et les coordonnées des parties;
l’objet de la proposition de transaction;
l’identification de l’immeuble ainsi que la description de l’entreprise, le cas échéant;
le prix et les conditions d’achat, de vente, d’échange ou de location de l’immeuble et, le cas échéant, le montant de l’acompte remis au courtier ou à l’agence en fidéicommis suivant les termes prévus pour la fiducie;
le mode de paiement du prix d’achat, de vente ou d’échange, y inclus (selon le cas) les modalités du versement des fonds additionnels, du nouvel emprunt hypothécaire, de la prise en charge des obligations relatives aux emprunts hypothécaires existants et du solde du prix de vente;
le cas échéant, les conditions d’inspection ainsi que les conditions d’annulation de la proposition de transaction à la suite de l’inspection;
la date d’occupation des lieux et, le cas échéant, les modalités relatives à celle-ci si elle est postérieure à la signature de l’acte de vente;
les modalités et les conditions de signature par les parties de l’acte de vente, du bail ou du contrat d’échange;
le fait que toute déclaration du vendeur ou du locateur portant sur l’immeuble et faite antérieurement à la proposition de transaction fait partie intégrante de celle-ci;
les conditions d’acceptation de la proposition de transaction, notamment la date et l'heure de l’expiration de la proposition de transaction;
tout autre droit et toute autre obligation des parties.