Comment prévenir les malentendus

Lors de l’achat d’une propriété, certains éléments, comme un lustre dans la salle à manger, peuvent susciter un intérêt particulier. Comment faut-il procéder pour s’assurer de les obtenir sans problème lors de la transaction? De façon plus générale, comment savoir ce qui est inclus et ce qui ne l’est pas? Ces questions se posent très fréquemment et sont une source importante de litiges. Pour les prévenir, voici comment le courtier immobilier est tenu par la Loi sur le courtage immobilier d’aider son client et dans quelles circonstances.

Ce qui est toujours inclus

Les installations faisant partie intégrante de l’immeuble, tels les équipements de chauffage, d’électricité ou d’éclairage, comme le lustre de la salle à manger, sont automatiquement inclus dans la vente selon le Code civil du Québec. Par conséquent, il est inutile de les ajouter dans le contrat de vente ou la promesse d’achat, sauf si le vendeur les exclut de la vente de façon explicite.

Inclus ou exclus : on précise et on négocie!

• Tout ce qui n’est pas rattaché de façon permanente à l’immeuble peut être inclus ou non dans la transaction. Par exemple, un électroménager, un cellier, un spa, des cadres, etc.

• L’acheteur doit identifier clairement les objets qu'il désire inclure ou exclure dans les documents transactionnels, y compris la couleur, la marque et le numéro de série.

• Le courtier doit déterminer avec le vendeur quels sont les biens que ce dernier veut exclure ou inclure dans le cadre de la vente de son immeuble. Ces informations doivent être indiquées dans le contrat de courtage et dans la fiche descriptive.

• En tant qu’acheteur, il est très important que les inclusions et exclusions souhaitées soit spécifiquement prévues dans la promesse d'achat.

• Pour ne rien oublier, il faut être vigilant : s'assurer de formuler clairement par écrit ce que l’on souhaite et porter une attention particulière à ce que l’autre partie désire voir inclus ou exclu de la vente.

Certains items peuvent également prêter à confusion quant à savoir s’ils sont intégrés ou non à l’immeuble, comme les bornes de recharge pour les voitures électriques. Afin d’éviter toute ambiguïté, il est recommandé que le courtier vérifie auprès de son client vendeur ou acheteur, quelle est son intention concernant la borne de recharge.

Dans le cas d’un « walk-in », la question de savoir si les étagères auraient dû être incluses dépend de leur fixation. Si elles étaient fixées au mur, elles faisaient alors partie de la maison et étaient incluses dans la vente. En revanche, si elles étaient amovibles, il aurait fallu les mentionner clairement dans la promesse d’achat en tant qu’inclusions pour s’assurer de les obtenir.

Les devoirs du courtier immobilier

Conformément à ses obligations professionnelles et déontologiques stipulées dans la Loi sur le courtage immobilier et appliquées par l’OACIQ, en ce qui a trait aux inclusions et aux exclusions :

• Pour le vendeur:

Le courtier immobilier doit inscrire de façon détaillée les biens inclus et exclus à la section 4 du formulaire de contrat de courtage vente élaboré par l’OACIQ, afin de protéger toutes les parties impliquées. Conformément à ses obligations de vérification, le courtier a l’obligation de demander au vendeur si les biens inclus dans la vente sont en état de fonctionnement et s’ils pourront servir à un usage normal lors de la livraison de l’immeuble. Les biens inclus sont, suivant le formulaire de contrat de courtage vente, vendus « sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur ».

• Pour l'acheteur:

Le courtier immobilier doit inscrire dans la promesse d’achat les inclusions et les exclusions qui sont souhaitées par l’acheteur. Les biens inclus doivent pouvoir servir à un usage normal le jour de la livraison de l’immeuble. De plus, le courtier pourra renseigner et conseiller son client en ce qui concerne les mentions relatives à la garantie légale de qualité.

Le cas des équipements en location ou achetés à crédit

Les équipements en location ou faisant l’objet d’un contrat d’achat à crédit, tels que les chauffe-eau, les systèmes d’alarme reliés au service de police ou les thermopompes, sont souvent sources de conflits. Puisqu’ils n’appartiennent pas au vendeur, celui-ci ne peut les vendre en théorie… mais certains oublis peuvent survenir. C’est pourquoi le courtier doit aider son client à faire les vérifications appropriées.

Si l’équipement est en location et ne peut être pris en charge par l’acheteur, le courtier du vendeur doit alors s’assurer que ce bien est exclu de la vente.

Par ailleurs, si le contrat de location d’un appareil le permet, l’acheteur peut prendre en charge le contrat (les appareils restent sur place, mais les coûts sont désormais assumés par l’acheteur).

Pour les biens achetés à crédit, le courtier doit examiner le contrat de vente avec le vendeur ou communiquer avec le commerçant pour s’assurer de la possibilité de faire assurer les obligations par l’acheteur. Le cas échéant, le courtier mentionnera au contrat de courtage et à la promesse d’achat les biens visés qui devront être pris en charge par l’acheteur.

Pour toute question au sujet des inclusions ou des exclusions, n’hésitez pas à contacter Info OACIQ.