L’acompte lors d’une promesse de location en matière résidentielle ou commerciale

Location résidentielle

Bien que la location ne soit plus un acte réservé aux courtiers immobiliers, il n’en demeure pas moins que tout titulaire de permis de courtage immobilier – qu’il soit délivré au Québec ou dans une autre juridiction – qui effectue au Québec des transactions en courtage immobilier locatif est soumis à toutes les obligations découlant de la Loi sur le courtage immobilier¹. Ainsi, en faisant affaire avec un courtier pour ce type de transaction, le locataire et le locateur bénéficient des mécanismes de protection prévus par la Loi.

Il est important de respecter la clause d’acompte qui figure dans le formulaire obligatoire Promesse de location résidentielle. Cette clause s’apparente à celle que l’on retrouve dans un formulaire obligatoire de promesse d’achat.

Ainsi, en vertu de la clause 4.3 de la Promesse de location résidentielle, le locataire remet au courtier, « à titre d’acompte sur le premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, sur le premier mois de loyer, une somme de ____________________ dollars (_____ $), au moyen d’un chèque fait à l’ordre de : ‟nom de l’agence ou du courtier fiduciaire en fidéicommis” ». Les termes de cette clause stipulent que : « Après l’acceptation de la présente promesse de location, le chèque pourra être visé et devra être remis au FIDUCIAIRE. Celui-ci devra déposer sans délai cette somme dans son compte en fidéicommis jusqu’à la signature du bail ou jusqu’à ce que le LOCATAIRE prenne possession des LIEUX, selon la première éventualité et c’est alors qu’elle sera imputée au loyer. Dès qu’il aura déposé cette somme dans son compte en fidéicommis, le FIDUCIAIRE devra remettre un reçu au déposant. ». Il est donc important que cette somme soit versée dans le compte en fidéicommis de l’agence ou du courtier fiduciaire afin de respecter cette clause.

Voici donc un aide-mémoire des étapes à suivre :

• Déposer le chèque d’acompte du client dans le compte en fidéicommis et verser une copie de ce chèque à votre dossier de transaction;
• Délivrer un reçu au nom du déposant et garder une copie du reçu dans votre dossier de transaction;
• Obtenir la signature du bail et conserver une preuve écrite soit de la signature du bail, soit de la prise de possession des lieux loués ou le bail lui-même. Cette preuve écrite devra être signée par le locataire et versée à votre dossier de transaction.

Dans la mesure où l’entente entre les parties le permet, l’agence ou le courtier agissant à son compte peut opérer compensation de sa rétribution. La compensation ne pourra toutefois avoir lieu qu’à la signature du bail ou lorsque le locataire prendra possession des lieux, selon la première éventualité, et non à l’acceptation de la promesse de location.

Par ailleurs, avant d’opérer compensation, l’agence ou le courtier devra évidemment préparer la facture et la transmettre au client (locateur).

Rappelons que, selon l’article 1904 du Code civil du Québec, en matière de bail de logement, le locateur ne peut exiger que le premier mois de loyer. À ce sujet, consultez l’article Paiement de loyer : le premier versement  et les modalités du paiement.

Location commerciale

En matière commerciale, il est fréquent que les clauses de dépôt en fidéicommis stipulent le versement du premier et du dernier mois de loyer ainsi qu’un dépôt de sécurité ou un dépôt de garantie pour un bail à moyen ou à long terme. Le Service d’inspection constate que les agences ou les courtiers vont quand même remettre le dernier mois de loyer ainsi que le dépôt de sécurité au propriétaire-locateur (bailleur) alors que la promesse de location ou le contrat de courtage location n’en fait aucunement mention. Or, si l’agence ou le courtier fiduciaire veut, pour quelque raison que ce soit, remettre le dernier mois de loyer ou le dépôt de sécurité au bailleur avant la fin du bail, elle ou il devra s’assurer d’avoir préalablement en main une autorisation écrite du locataire à cet effet ou le prévoir au bail. À défaut d’une telle autorisation, l’agence ou le courtier devra conserver l’acompte dans son compte en fidéicommis aussi longtemps que la promesse de location le prévoit (parfois de 3 à 5 ans).

Voici un aide-mémoire des étapes à suivre :

• Déposer le chèque d’acompte du client dans le compte en fidéicommis;
• Délivrer un reçu pour chaque acompte, au nom du déposant, en identifiant la nature de l’acompte (ex. : 1^er mois de loyer, dépôt de sécurité, etc.);
• Verser au dossier une copie du bail signé ou une preuve écrite soit de la signature du bail, soit de la prise de possession des lieux loués. Cette preuve écrite devra être signée par le locataire.

Dans la mesure où l’entente entre les parties le permet, l’agence ou le courtier agissant à son compte peut opérer compensation de sa rétribution. Cette compensation aura lieu à la signature du bail ou lorsque le locataire prendra possession des lieux, selon la première éventualité, et non à l’acceptation de la promesse de location.

Rappelons que l’agence ou le courtier ne fera compensation qu’avec la somme que le propriétaire-locateur (bailleur) aura alors le droit de recevoir en provenance du compte en fidéicommis. Par ailleurs, avant d’opérer compensation, l’agence ou le courtier devra évidemment préparer la facture et la transmettre au client (locateur).

Tous les contrats de courtage immobilier, quels qu’ils soient, doivent clairement spécifier la façon dont l’agence ou le courtier agissant à son compte disposera des sommes qui lui sont confiées dans le cadre de la transaction et dans quels délais. L’agence ou le courtier fiduciaire doit verser à son dossier de transaction la preuve écrite qui confirme que le retrait de l’argent du compte en fidéicommis, pour fin de rétribution ou de remise au bailleur, a été fait en conformité avec la promesse de location. La gestion d’un acompte dans le cadre d’une location demande autant de vigilance que dans le cas d’une vente. En suivant scrupuleusement ces étapes, vous serez assurés de bien maîtriser les mécanismes de la gestion des acomptes versés lors de promesses de location.

¹Depuis le 8 décembre 2021, le titulaire de permis de courtage immobilier délivré par une autre juridiction (une province canadienne ou un autre pays) est tenu d’obtenir une autorisation spéciale ou un permis de l’OACIQ pour effectuer les activités de courtage locatif au Québec (Loi modifiant diverses dispositions législatives principalement dans le secteur financier, LQ 2021, c. 34, art. 55).