2. Le cadre législatif et réglementaire applicable au courtage immobilier en matière de lutte au blanchiment d’argent et au financement d’activités terroristes
Deux sources législatives et réglementaires exigent du titulaire de permis qu’il joue un rôle de chien de garde prépondérant en matière de lutte au blanchiment d’argent dans le secteur immobilier : une loi provinciale, la Loi sur le courtage immobilier (LCI) et une loi fédérale, la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et du financement des activités terroristes (LRPCFAT).
La présente ligne directrice a notamment pour objectif de présenter les principales exigences découlant de ces deux lois et de leurs règlements.
La Loi sur le courtage immobilier
C’est l’OACIQ qui veille à l’application de la LCI et des règles de déontologie applicables à l’égard des titulaires de permis de courtage immobilier dans le cadre de sa mission de protection de public.
En lien avec la prévention du blanchiment d’argent, le titulaire de permis doit se conformer notamment aux exigences suivantes de la LCI et de ses règlements :
- Agir avec honnêteté, compétence et dignité;
- Faire une utilisation conforme de son compte en fidéicommis;
- Vérifier l’identité et la capacité juridique de la partie représentée ou de son représentant.
Chacune de ces obligations déontologiques sera abordée dans les thématiques ci-contre.
La Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et du financement des activités terroristes
Le régime canadien de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement des activités terroristes consiste essentiellement en deux lois : le Code criminel et la LRPCFAT. Les conséquences du non-respect du Code criminel et de la LRPCFAT sont graves, allant de lourdes amendes à des peines d’emprisonnement.
Le Code criminel s’applique à l’ensemble des individus et des entreprises.
En vertu du Code criminel, est coupable d’un acte criminel quiconque effectue sciemment une opération portant sur des biens qui seront utilisés pour une activité terroriste ou par un groupe terroriste ou une « personne inscrite » (c’est-à-dire, une personne ou une entité dont le nom figure sur une liste établie par le gouvernement ou un organisme gouvernemental) ou fournit ou facilite des services financiers ou connexes en sachant qu’ils seront utilisés pour une activité terroriste ou par un groupe terroriste ou une personne inscrite. Le critère de la connaissance (sciemment) englobe l’aveuglement volontaire.
La LRPCFAT s’applique quant à elle aux « entités déclarantes ». Ces entités sont notamment des institutions financières, des caisses populaires, des sociétés d’assurance-vie, des sociétés de prêt, des courtiers en valeurs mobilières, des cambistes, des entreprises de services monétaires, des casinos, ainsi que des courtiers et des promoteurs immobiliers.
La LRPCFAT comporte trois objectifs principaux1 :
- mettre en œuvre des mesures visant à détecter et à décourager le blanchiment d’argent et le financement des activités terroristes, et à faciliter les enquêtes et les poursuites relatives à ces infractions;
- combattre le crime organisé en fournissant aux responsables de l’application de la loi des renseignements leur permettant de priver les criminels du produit de leurs activités illicites tout en protégeant le droit à la vie privée des particuliers;
- aider le Canada à remplir ses engagements internationaux dans la lutte contre le crime transnational.
Afin de faciliter la détection et la prévention du blanchiment d’argent, à titre d’« entités déclarantes », les titulaires de permis doivent se conformer aux principales exigences suivantes prévues dans la LRPCFAT :
- Établir un programme de conformité;
- Vérifier l’identité des clients;
- Déclarer certaines opérations précises :
- les opérations douteuses,
- les opérations importantes en espèces,
- les télévirements de plus de 10 000 $,
- les biens appartenant à un groupe terroriste;
- Assurer la tenue de documents précis.
Chacune de ces exigences de la LRPCFAT sera expliquée sommairement ci-après.
Toutefois, il est important de noter que l’interprétation et l’application de la LRPCFAT ne relèvent pas de l’OACIQ. Les références aux exigences de la LRPCFAT sont données à titre indicatif seulement. Ainsi, les titulaires de permis doivent plutôt consulter le CANAFE pour toutes questions additionnelles à cet égard.
En effet, le CANAFE est l’unité du renseignement financier du Canada. Il est constitué en vertu de la LRPCFAT. Son mandat est de faciliter la détection, la prévention et la dissuasion du blanchiment d’argent et du financement des activités terroristes, tout en assurant la protection des renseignements personnels qu’il détient. Le CANAFE doit assurer la conformité à la LRPCFAT et ses règlements connexes, et fournit des directives aux personnes et aux entités sur la façon d’intégrer ces obligations à leurs activités.
Le site Internet du CANAFE fournit de nombreuses informations dont les titulaires de permis devraient s’assurer de prendre connaissance.
Les titulaires de permis doivent se tenir au courant des faits récents concernant la réglementation puisque les lois visant à lutter contre le blanchiment d’argent sont en constante évolution.
Chevauchement des exigences de la LCI et de la LRPCFAT
Les titulaires de permis doivent se conformer à la LCI et à la LRPCFAT.
Les principales obligations des titulaires de permis en matière de prévention du blanchiment d’argent et du financement des activités terroristes découlant de la LCI et de la LRPCFAT sont abordées dans les différentes sections de cette ligne directrice. Certaines d’entre elles se recoupent et se chevauchent. Par exemple, autant la LCI que la LRPCFAT comportent des exigences en matière de vérification d’identité et de tenue de dossiers. C’est pourquoi elles sont regroupées et traitées dans les mêmes sections.
Lorsque les deux lois se chevauchent, les titulaires de permis doivent toujours s’assurer de se conformer à la disposition la plus exigeante.
