1. L’obligation de vérification
Le Registre foncier
1.1 L’identité et la capacité juridique
1.2 Les renseignements sur l’immeuble
1.2.1 Le Registre foncier
b) Les limitations du droit de propriété
i) Transmissibilité de la servitude
ii) Prescription du droit d'usage
e) Le droit de préemption en cas de vente d'un bien patrimonial classé
f) L'Immeuble près d'un cours d'eau
1.2.2 La municipalité
1.2.3 Le certificat de localisation
1.2.1 Le Registre foncier
Le Registre foncier du Québec en ligne comprend plusieurs sections, dont l’index des immeubles qui permet aux titulaires de permis de s’assurer qu’aucun acte limitant le droit de propriété n’ait été inscrit postérieurement à la publication du titre d’acquisition du propriétaire. La consultation de l’Index des immeubles permet notamment de vérifier avec certitude l’existence d’une ou de plusieurs hypothèques du vendeur, des servitudes affectant la propriété, de la publication d’un préavis d’exercice par le créancier hypothécaire ou d’un avis de contamination. Le titulaire de permis doit lire attentivement chacun des documents concernant la propriété qui se retrouvent au Registre foncier et qui lui fourniront des renseignements essentiels au bon déroulement de la transaction comme :
- Les actes de vente antérieurs;
- L’état civil des propriétaires;
- La déclaration de transmission;
- L’identité des véritables propriétaires;
- La capacité juridique;
- La mention des obligations du vendeur et de l’acheteur;
- Les clauses particulières;
- La clause de premier refus;
- Les servitudes;
- Les hypothèques;
- Le plan cadastral;
- Les hypothèques légales enregistrées;
- Un préavis d’exercice de la prise en paiement et vente sous contrôle de justice;
- Un avis de contamination;
- Un avis de décontamination;
- Un avis de restriction d’utilisation;
- Un bail enregistré;
- Une déclaration de résidence familiale;
- Une déclaration de copropriété;
- Etc.
a) La désignation cadastrale
La désignation cadastrale d’un immeuble est constituée d’un numéro de sept chiffres figurant au cadastre du Québec. On parle de lot rénové. Lorsque le titulaire de permis vérifie cette information sur l’acte de vente et sur le certificat de localisation du vendeur, il peut arriver que cette désignation ait plutôt la forme d’un numéro de lot (le lot originaire) suivi d’un numéro de subdivision, du nom du cadastre et de la paroisse ou du canton selon les régions. C’est l’ancienne désignation, avant la rénovation cadastrale. On parle alors d’un lot non rénové.
Par exemple, un tel lot pourrait être désigné comme suit : lot 25-1 paroisse Saint-Joseph, circonscription de Lac–Saint–Jean Ouest. Même si l’acte de vente et le certificat de localisation fournis par le vendeur comportent un numéro de lot non rénové – ce qui peut être le cas lorsque la personne est propriétaire depuis très longtemps – il est fort probable que le lot ait été rénové et que la nouvelle désignation figure au cadastre du Québec. En vérifiant au Registre foncier, le titulaire de permis trouvera le nouveau numéro de cadastre. Le rôle d’évaluation municipale devrait aussi lui permettre de vérifier si la désignation cadastrale est à jour ou non.
Si le titulaire de permis constate que le lot a effectivement été rénové, le vendeur doit nécessairement fournir un nouveau certificat de localisation. Le titulaire de permis doit conseiller au vendeur de le faire préparer sans plus attendre.
Le titulaire de permis doit être attentif à la forme que revêt la désignation cadastrale, puisqu’elle le guide dans la façon dont il doit effectuer ses recherches et ses vérifications.
Retrouvez plusieurs ressources Internet à conserver pour les fins de vérification en cliquant ici.
b) Les limitations du droit de propriété
Le titulaire de permis doit connaitre et vérifier les caractéristiques du droit de propriété de l’immeuble et ses limitations tant de droit privé que de droit public.
Afin de procéder à la vérification des limitations du droit de propriété, le titulaire de permis doit consulter le Registre foncier du Québec en ligne. En effet, une lecture de l'Index des immeubles s’impose afin de s’assurer qu’aucun acte limitant le droit de propriété n’ait été inscrit postérieurement à la publication du titre d’acquisition du propriétaire. Il existe différents outils de recherche, mais l’Index des immeubles du Registre foncier demeure la source d’information que le titulaire de permis doit utiliser pour garantir l’exactitude des renseignements concernant les droits et limitations grevant un immeuble.
Le titulaire de permis doit prendre connaissance le plus tôt possible des documents de propriété qui lui ont été remis par le vendeur ou publiés au Bureau de la publicité des droits pour y déceler toute limitation. Ainsi, il pourra s’assurer que le propriétaire vendeur a fait toutes les déclarations pertinentes concernant son immeuble.
c) Les servitudes
Une servitude peut être :
- personnelle, c’est-à-dire rattachée à une personne qui peut être désignée dans le texte de l’acte de vente; ou
- réelle, c’est-à-dire rattachée au lot bénéficiaire du droit (fonds dominant).
Pour vérifier l’existence d’une servitude, le titulaire de permis doit, en plus de prendre connaissance de l’acte de vente, vérifier le certificat de localisation à jour et se procurer les informations au Registre foncier. Même lorsque la servitude est consignée dans l’acte de vente, le texte même doit être analysé rigoureusement. Aussi, le titulaire de permis ne doit pas se prononcer sur l’existence d’une servitude et sur son type puisqu’un tel avis relève du conseil juridique. Celui-ci doit faire appel à un juriste en cas de doute.
En effet, la présence d’une servitude n’implique pas automatiquement que les nouveaux acquéreurs pourront également en bénéficier.
De plus, le titulaire de permis doit porter à l’attention des acquéreurs qu’une servitude peut être assortie d’obligations ou de limitations, telles que le déneigement ou la possibilité de circuler uniquement à pied.
i) Transmissibilité de la servitude
Lors de la vente de l’immeuble, la servitude personnelle, c’est-à-dire celle bénéficiant à une personne désignée, s’éteint et les nouveaux acquéreurs ne peuvent pas bénéficier du droit de passage sauf si une nouvelle servitude est créée dans l’acte de vente, requérant ainsi le consentement du propriétaire du lot accordant la servitude (lot servant). Pour sa part, la servitude réelle, rattachée au lot, est transmise aux nouveaux acquéreurs lors de la vente de l’immeuble. Elle doit normalement apparaître au nouvel acte de vente.
ii) Prescription du droit d‘usage
Un droit de passage se prescrit par le non-usage pendant 10 ans. Autrement dit, si un propriétaire n’utilise pas son droit de passage pendant plus de 10 ans, ce droit pourrait faire l’objet d’une contestation par le propriétaire l’ayant accordé. Sauf entente, cette contestation se fait généralement par le biais des tribunaux. Le non-usage de la servitude au cours des 10 dernières années sera alors au cœur du débat. Advenant que le propriétaire ayant accordé le droit de passage réussisse à démontrer ce non-usage, le juge pourrait constater l’extinction de la servitude. Il y a extinction de la servitude comme un droit de passage, si elle n’est pas utilisée pendant plus de 10 ans (art. 1191 et 1192 CCQ). Le titulaire de permis doit donc vérifier si le propriétaire a utilisé ou non son droit au cours des 10 dernières années.
d) Les terrains contaminés
La Loi sur la qualité de l’environnement établit les règles visant la protection des terrains et leur réhabilitation en cas de contamination. Elle est complétée par le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains.
Cette Loi impose ses mécanismes de protection des terrains non seulement aux pollueurs, mais également aux gardiens des terrains, c’est-à-dire à ceux qui en ont le contrôle effectif, s’ils en ont eu la garde après le 1er mars 2003. Ces personnes comprennent notamment le propriétaire, le locateur, le locataire et le créancier hypothécaire ayant exercé ses droits en matière de prise en paiement.
La Loi prévoit également la publication de certains avis au Registre foncier afin d’informer les tiers sur l’état de contamination du terrain.
Les différents avis publiés au Registre foncier
Que la réhabilitation se fasse sur une base volontaire ou forcée, différents avis doivent, ou dans certains cas peuvent, être inscrits au Registre foncier par celui qui est tenu à la caractérisation ou à la réhabilitation du terrain, le tout afin de rendre certaines situations opposables aux tiers. Ces avis sont les suivants :
- L’avis de contamination : doit être inscrit dès qu’une étude de caractérisation effectuée en application de la Loi révèle une concentration de contaminants excédant les valeurs réglementaires;
- L’avis de décontamination : peut être inscrit dans l’éventualité où les mesures prévues au plan de réhabilitation mèneraient à la décontamination du terrain et qu’une étude de caractérisation subséquente révèle l’absence de contaminant ou leur présence, mais sous les valeurs réglementaires;
- L’avis de restriction d’utilisation : doit être inscrit dès l’approbation par le ministre d’un plan de réhabilitation prévoyant des restrictions à l’utilisation du terrain en conséquence du maintien dans ce terrain d’une concentration de contaminants excédant les valeurs réglementaires. Cet avis signale notamment les travaux à effectuer et les restrictions concernant l’utilisation du terrain.
Le ministère rend accessible sur son site Internet un répertoire des terrains contaminés au Québec des renseignements généraux et techniques portant sur des terrains contaminés par des activités industrielles et commerciales ou par des déversements accidentels. La liste n’est pas exhaustive puisqu’elle ne répertorie que les cas portés à l’attention du ministère. Contrairement au Registre foncier, il est possible d’y effectuer une recherche par adresse.
Il est à noter que les municipalités sont obligées de tenir une liste des terrains visés par ces avis et que les informations contenues dans ces listes ont un caractère public.
Exemples de sites Internet des villes et des municipalités
e) Le droit de préemption en cas de vente d’un bien patrimonial classé
Le ministre de la Culture et des Communications du Québec possède un droit de préemption communément appelé « droit d’achat préférentiel » sur tout immeuble classé patrimoine culturel ou situé dans un site patrimonial classé. Le ministre peut en effet acquérir un tel immeuble de préférence à tout autre acheteur au prix offert par ce dernier. Le ministre doit recevoir un avis avant la vente d’un tel immeuble afin de se prévaloir de son droit s’il le désire, comme le prévoit la Loi sur le patrimoine culturel.
Si l’immeuble est sujet à la Loi sur le patrimoine culturel, l’information peut se retrouver :
- au certificat de localisation à jour;
- au répertoire du patrimoine culturel du Québec;
- dans la lettre du ministère envoyée au propriétaire;
- au Registre foncier;
- auprès du greffier ou du secrétaire-trésorier de la municipalité concernée.
Au moment de la prise du contrat de courtage sur un immeuble classé patrimoine culturel ou situé dans un site patrimonial classé, le titulaire de permis doit s’assurer de cocher « Oui » à la clause D2.9 du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (l’immeuble est visé par une loi ou un règlement en matière de protection du patrimoine) et apporter des précisions à la clause D15 indiquant que l’immeuble est assujetti à la Loi sur le patrimoine culturel. L’information concernant le droit de préemption dont le ministre bénéficie doit également être inscrite sur la fiche descriptive afin que tout acheteur et son titulaire de permis en soient avisés.
Puisque le ministre bénéficie d’un droit de préemption, la promesse d’achat ou la contre-proposition doit être conditionnelle à ce que le ministre n’exerce pas ce droit. Le titulaire de permis doit donc enclencher les démarches relatives à toutes les autres conditions, tels le financement et l’inspection, après avoir reçu la réponse du ministre afin d’éviter des dépenses inutiles au cas où le droit de préemption serait exercé.
Pour permettre au ministre d’exercer son droit, la Loi sur le patrimoine culturel prévoit qu’il est interdit de vendre un immeuble patrimonial classé ou un immeuble situé dans un site patrimonial classé à moins d’avoir donné au ministre un avis préalable d’au moins 60 jours.
Par conséquent, une fois la proposition de transaction acceptée, le vendeur doit envoyer l’avis de 60 jours au ministre. Dans l’éventualité où le ministre n’exerce pas son droit de préemption dans le délai imparti, le vendeur peut considérer la condition réalisée et envoyer un avis à cet effet à l’acheteur.
L’avis écrit préalable doit contenir la désignation cadastrale du bien, ainsi que les noms et les adresses de domicile du propriétaire et de la personne intéressée à son acquisition. L’avis doit aussi contenir le prix que cette personne est prête à payer et que le propriétaire est prêt à accepter.
Pour exercer ce droit de préemption, le ministre doit signifier par écrit son intention d’acquérir l’immeuble dans le délai précité de 60 jours suivant la réception de l’avis. À l’expiration de ce délai, l’immeuble patrimonial classé ou situé dans un site patrimonial classé peut être vendu à l’acheteur intéressé, mais obligatoirement au prix communiqué au ministre si ce dernier n’a pas signifié son intention d’acquérir le bien.
Pour en connaitre davantage sur la Loi sur le patrimoine culturel, consultez cette section du Guide des pratiques professionnelles – Le droit dans la pratique du courtier immobilier.
f) L’immeuble près d’un cours d’eau
Lorsqu’un client veut vendre une propriété près d’un cours d’eau, le titulaire de permis ne doit pas se baser sur les avis d’évaluation foncière ni sur d’anciens certificats de localisation pour établir la superficie du terrain à vendre, car ces documents ne tiennent pas compte de changements survenus après leur création.
Lors de la rédaction de la fiche descriptive d’une propriété bordée par un cours d’eau, le titulaire de permis doit consulter l’Index des immeubles du Registre foncier du Québec en ligne. Si une mention telle que « convention de délimitation du domaine hydrique » y apparaît, il est possible que la superficie du terrain de l’immeuble à vendre ait été modifiée. En effet, le gouvernement publie des avis concernant la délimitation du domaine hydrique de l’État. Ceux-ci peuvent avoir des effets sur le cadastre de propriétés riveraines.
Pour savoir si c’est le cas, le titulaire de permis doit faire appel à un professionnel (un notaire ou un arpenteur-géomètre, par exemple). Si celui-ci confirme que la superficie du lot est touchée, le titulaire de permis doit le mentionner à la fiche descriptive et en informer les parties concernées. L’obtention d’un nouveau certificat de localisation doit se faire dans les plus brefs délais.
g) Les constructions neuves
Lorsque le titulaire de permis représente un entrepreneur en construction ou un promoteur immobilier afin d’effectuer la mise en marché d’une construction neuve, il doit s’assurer qu’aucun ouvrier, entrepreneur, sous-traitant, fournisseur de matériaux, ingénieur ou architecte impayé pour sa participation à la construction en cours de l’immeuble n’ait publié un avis d’hypothèque légale ou inscrit un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire au Registre foncier du Québec. Dans l’affirmative, le titulaire de permis doit en discuter avec son client vendeur et faire un suivi, notamment en consultant de manière continue le Registre foncier ou les alertes de Centris, ainsi que faire appel à un juriste au besoin. Le titulaire de permis devra s’assurer que cette information se trouve dans la fiche descriptive et que toutes les parties impliquées comprennent bien la situation ainsi que les risques potentiels.
