2. L’obligation d'information
Les facteurs défavorables : la déclaration du vendeur
2.1 La fiche descriptive
2.2 Les facteurs défavorables
2.2.1 La déclaration du vendeur
a) Remplir le formulaire DV ou DVD avec le vendeur
b) Remplir le formulaire DV ou DVD avec un vendeur autre qu'une personne physique propriétaire de l'immeuble
i) Personne morale
ii) Fiducie
iii) Mandataire
2.2.2 Les cas particuliers liés à l'histoire de l'immeuble
2.2 Les facteurs défavorables
Le titulaire de permis a l’obligation d’informer la partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction1.
Les facteurs défavorables peuvent porter bien sûr sur la qualité de l’immeuble et ses fonctionnalités. Mais ils peuvent aussi varier selon les parties concernées en fonction de leurs valeurs, perceptions, religion, âge, etc. Ils peuvent être totalement subjectifs et ne pas être liés aux qualités objectives de l’immeuble. Par exemple, certaines personnes pourraient ne pas vouloir acheter un immeuble ayant appartenu à une personne suspectée de faire partie d’une organisation criminelle ou dans lequel on craint la présence d’un phénomène inexpliqué.
Dès qu’un titulaire de permis a connaissance d’un facteur qui pourrait défavorablement affecter une partie à la transaction, peu importe la source d’information, il se doit de le divulguer, après avoir fait ses vérifications diligentes. Qui dit vérifications diligentes, ne dit cependant pas enquête.
L’information que le titulaire de permis divulgue doit être celle qu’il a reçue. Mais le titulaire de permis est aussi tenu d’être proactif, c’est-à-dire de ne pas attendre les questions de l’acheteur à ce sujet. Après tout, ce dernier n’a aucune raison de présumer d’une telle situation ni de questionner à ce propos. Aussi, même si l’information ou les faits datent de quelque temps, ils peuvent encore être pertinents et doivent être divulgués.
Le titulaire de permis doit aussi être en mesure de démontrer la source de cette information, lui permettant de donner l’information de façon objective.
Quant au courtier de l’acheteur qui reçoit une information de la part du vendeur ou du courtier de celui-ci, il doit la transmettre à son client.
Il doit aussi lui fournir toutes les explications nécessaires afin de s’assurer de sa compréhension et le conseiller quant aux possibles implications ou conséquences sur la transaction.
De plus, il est important que le courtier de l’acheteur comprenne bien les croyances et les valeurs de son client. Ainsi, le courtier de l’acheteur pourra s’assurer que son client prend une décision éclairée tout en respectant son profil d’acheteur.
1 Art. 85 RCE
2.2.1 La déclaration du vendeur
Le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (« DV ») ou sa version pour un immeuble en copropriété divise (« DVD ») est un excellent outil pour aider les titulaires de permis à répondre à leur obligation de vérification et leur permettre de découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement l’une ou l’autre des parties.
Ce formulaire est une plus-value pour la protection des intérêts des clients des courtiers immobiliers, qui minimise les risques de poursuites pour les vendeurs et permet aux acheteurs de négocier avec une meilleure connaissance de l’état de l’immeuble convoité. Il est un moyen additionnel d’assurer la transparence dans le cadre de la transaction et par le fait même, de mieux protéger les intérêts de toutes les parties.
Le formulaire DV doit être utilisé dans le cadre de la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, incluant un immeuble détenu en copropriété par indivision. Pour une transaction liée à une copropriété divise, les titulaires de permis sont tenus d'utiliser le formulaire DVD.
Ce formulaire est une annexe obligatoire indissociable des contrats de courtage. Le titulaire de permis doit le remplir conjointement avec le propriétaire et lui faire signer au moment de la prise du contrat de courtage vente obligatoire, qu’il soit exclusif ou non.
Aussi, tout formulaire de promesse d’achat doit être accompagné du formulaire obligatoire DV (ou DVD) annexé et identifié à la clause 13.1. Comme tout document faisant partie intégrante de cette promesse d’achat, le formulaire DV (ou DVD) et tous les documents s’y rattachant doivent être transmis au prêteur hypothécaire. Ce dernier peut ainsi déterminer en toute connaissance les modalités du prêt qu’il pourra consentir à l’acheteur. Ce formulaire est également remis à tout inspecteur qui en fait la demande.
a) Remplir le formulaire DV ou DVD avec le vendeur
Le titulaire de permis doit remplir le formulaire DV ou DVD conjointement avec le vendeur. La présence du titulaire de permis lorsque le vendeur remplit le formulaire est essentielle afin que ce dernier fournisse des réponses complètes et véridiques aux questions qui y sont posées. C’est l’occasion pour le titulaire de permis de poser toutes les questions portant sur l’état de l’immeuble et de procéder à des vérifications plus pointues.
Plus précisément, en regard du formulaire DV (DVD), le titulaire de permis doit :
- expliquer au vendeur son obligation légale en vertu du Code civil du Québec de déclarer tous les facteurs défavorables;
- expliquer au vendeur que les déclarations sont importantes, car :
- elles lui permettent de bien informer l’acheteur sur l’état de l’immeuble et d’ainsi diminuer le risque de poursuite liée aux mauvaises surprises;
- elles favorisent la transparence et permettent à l’acheteur de prendre sa décision en ayant une meilleure connaissance de l’immeuble.
- informer le vendeur du devoir du courtier d’informer toutes les parties à une transaction de tout facteur défavorable1;
- expliquer au vendeur qu’il doit :
- répondre aux questions au meilleur de sa connaissance et en toute bonne foi, en apportant les précisions qui s’imposent, au besoin. S’il y a des éléments pour lesquels il n’a aucune connaissance ou pour lesquels il ne peut répondre, une mention précisant la raison pourra être faite à la clause D15 du formulaire DV sous la rubrique « Précisions », ou D15 du formulaire DVD sous la rubrique « Précisions et améliorations importantes aux parties privatives et communes »;
- divulguer les facteurs dont il a été informé par les propriétaires précédents et non seulement les facteurs dont il a une connaissance personnelle;
- fournir à son courtier les documents disponibles qui appuient ses réponses (factures, garanties, plans, devis, permis, rapport, avis, baux ou autre);
- préciser les réponses qu’il donne (les précisions doivent être apportées à la section D15 : servitudes, autres charges, limitations, facteurs non mentionnés dans les autres sections, détails sur les points soulevés dans le formulaire);
- signer le formulaire;
- accepter que ce formulaire soit remis à toute personne impliquée dans la transaction (acheteur potentiel, courtier, inspecteur, ou autre);
- aviser son courtier (ou le courtier de l’acheteur) s’il obtient de l’information additionnelle sur l’immeuble après avoir signé le formulaire ou si des modifications doivent être apportées aux déclarations de ce formulaire.
- Expliquer à son client chacune des questions contenues au formulaire DV (DVD);
- Poser des questions au vendeur afin d’obtenir toutes les précisions nécessaires aux réponses qu’il a fournies;
- Recueillir et vérifier les documents en appui aux déclarations du vendeur. Par exemple :
- Certificat de localisation et plan cadastral;
- Rapports d’inspection/expertise antérieurs :
En plus de vérifier les fiches descriptives et DV (DVD) antérieures disponibles sur le service de diffusion, le courtier du vendeur doit questionner le vendeur sur l’existence d’un rapport d’inspection ou d’expertise antérieur.
Le cas échéant, il doit en obtenir copie, le lire attentivement et s’assurer de divulguer tout facteur défavorable dans la DV (DVD) et/ou la fiche descriptive. Si le vendeur a effectué des travaux pour remédier à la situation, le titulaire de permis doit obtenir du vendeur tous les documents démontrant que les travaux ont été effectués (rapports d’expertise, plans et devis, soumissions, factures, etc.), les divulguer et rendre les documents disponibles.
Le simple fait d’avoir corrigé une situation ne dispense pas le titulaire de permis de s’assurer que cette information soit divulguée par le vendeur comme :
- Infiltration d’eau, refoulement d’égout;
- Plantation de cannabis;
- Inondation;
- Incendie;
- Infestation;
- Etc.
c. Rapports d'inspection/expertise en cours de transactions;
Le courtier du vendeur doit mettre à jour le formulaire DV (DVD) lorsqu’une inspection divulguée par un promettant acheteur révèle l’existence de facteurs défavorables. Il doit obtenir copie du rapport d’inspection et le lire attentivement.
Cette mise à jour peut être faite à l’aide d’un formulaire de modifications pour bonifier le formulaire DV (DVD) ou par la rédaction d’un nouveau formulaire DV (DVD).
Le titulaire de permis doit informer tous les promettants acheteurs de ces facteurs défavorables et rendre le rapport accessible.
- Avis de non-conformité;
- Factures de rénovation;
- Documents relatifs à la fosse septique, au champ d’épuration et au système d’approvisionnement en eau;
- Contrats d’entretien ou de garantie;
- Déclaration relative à la copropriété;
- Bilans financiers;
- Projections financières;
- Relevés de compte de banque;
- Procès-verbaux;
- Cotisations spéciales;
Le courtier du vendeur doit demander à son client s’il a reçu un avis de cotisation spéciale du syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, en obtenir une copie et le verser au dossier.
Si le vendeur a reçu un avis de cotisation spéciale, il doit cocher oui à la clause D14.10 du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – copropriété divise puis détailler sa déclaration à la section D15.
Le titulaire de permis doit conseiller et insister auprès de son client afin que soit rempli le formulaire Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires (DRCOP), lequel offre un portrait global de la situation, notamment en ce qui a trait aux arrérages de charges communes, aux cotisations futures à prévoir, au solde du fonds de prévoyance, aux procédures judiciaires en cours contre le syndicat et autres.
- Obtenir et lire attentivement tous les documents que le vendeur a en sa possession relativement à ses déclarations (factures, certificat de conformité, rapports d’inspection ou d’expertise, permis, plans, contrats de location ou de vente à tempérament) et les consigner sans délai au dossier de son agence;
- Entreprendre les démarches adéquates afin de soutenir toutes les affirmations du vendeur contenues au formulaire DV (DVD). Lorsque les documents ne sont pas disponibles, le titulaire de permis doit en expliquer la raison à la section appropriée du formulaire DV (DVD).
- Effectuer en continu les modifications au formulaire DV (DVD) en fonction des informations additionnelles obtenues sur l’immeuble, le cas échéant.
À cette fin, le titulaire de permis doit utiliser le formulaire Modifications (MO), lequel doit ensuite être signé par le vendeur. À la clause M1 sous « Autre : », il faut indiquer le numéro du formulaire DV (DVD) qu’il modifie. Le formulaire MO ayant servi à modifier le formulaire DV (DVD), doit y être annexé et remis à tout acheteur potentiel. De plus, le courtier du vendeur ayant indiqué l’existence de déclarations du vendeur sur la fiche de description détaillée doit préciser sur celle-ci que le formulaire DV a été modifié par un formulaire MO. Cette mention à la fiche devra prendre la forme suivante : « DV 12345 modifié par MO 67890 ».
Rappelons que la clause D15 du formulaire DV sert non seulement à indiquer les améliorations importantes effectuées sur l’immeuble, mais aussi à préciser toute réponse positive inscrite dans le formulaire. Si de l’espace supplémentaire est requis, le formulaire Annexe G - Générale liée au formulaire devra être utilisé.
1 Art. 85, RCE
b) Remplir le formulaire DV (DVD) avec un vendeur autre qu’une personne physique propriétaire de l’immeuble
i) Personne morale
Dans le cas où le vendeur est une personne morale, l’utilisation du formulaire DV (DVD) n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée puisqu’il contient certaines informations sur l’immeuble (ex. : la nature des services en alimentation d’eau et des services d’égouts) qui sont essentielles à la rédaction d’une promesse d’achat. Il est suggéré d’obtenir du vendeur ces informations et de les inscrire aux endroits prévus à cette fin sur le formulaire. En effet, les institutions financières lors de la reprise d’un immeuble ou, par exemple, différents promoteurs immobiliers agissant à travers une compagnie ont besoin de ces informations pour vendre un immeuble.
ii) Fiducie
En ce qui concerne les fiducies, une attention particulière doit y être apportée afin de déterminer s’il y a lieu d’utiliser ou non le formulaire DV (DVD). Cela dépendra de la nature du patrimoine en cause. Dans le cas d’une succession, ce formulaire est toujours obligatoire.
iii) Mandataire ou successions
Si le vendeur est joignable, le titulaire de permis doit tenter d'obtenir réponse aux questions décrivant l'état de l’immeuble.
Si le vendeur n'est pas joignable, le mandataire pourra répondre au meilleur de sa connaissance, puisqu’il détient une procuration lui permettant d'agir pour le vendeur.
Si le mandataire n'est pas en mesure de répondre aux questions concernant l'état physique de l’immeuble (par exemple s’il agit comme le liquidateur d'une succession), il doit en faire mention en inscrivant à la clause D15 du formulaire DV (DVD) qui il est et pourquoi il ne peut répondre.
Dans tous les cas, cela ne libère pas le titulaire de permis de son obligation de vérification et il devrait demeurer particulièrement vigilant.
