L’évaluation de la gravité des infractions dans le choix des mesures disciplinaires

Le Service d’assistance de l’OACIQ reçoit et traite annuellement environ 2 500 demandes d’assistance provenant du public, de l’industrie ou de son Service de l’inspection. Son rôle est d’analyser toutes les demandes reçues. Une « pré-enquête » est alors effectuée. À cette première étape, dans l’optique de la protection du public, une cote de priorisation est donnée à chaque dossier en fonction de la gravité de l’infraction qui est alléguée.

En fonction de cette cote, le Service d’assistance décide du traitement approprié qui doit être accordé à la demande d’assistance. Trois choix s’offrent à lui :

1. Effectuer une intervention urgente, immédiate et préventive auprès du dirigeant d'agence afin de l'informer d'une situation problématique en cours et lui demander d'intervenir;
2. Fermer le dossier, par exemple, pour les raisons suivantes :
   1. Absence de juridiction de l’OACIQ;
   2. Décès du titulaire de permis concerné ou révocation du permis du titulaire;
   3. Absence de collaboration du demandeur d’assistance;
   4. Absence d’allégation d’infraction déontologique à l’égard d’un titulaire de permis;
3. Transférer le dossier au syndic, au FARCIQ ou au FICI.

Si le dossier est transféré au syndic, une enquête est menée. Si la preuve permet d’établir la commission d’une infraction dont la gravité objective est suffisamment importante, le syndic peut décider de déposer une plainte disciplinaire devant le comité de discipline.

La gravité de l’infraction est établie selon l’importance de l’écart dans le comportement du courtier par rapport aux normes de conduite et de pratique établies, ainsi que selon les conséquences potentielles de cette infraction.

Le syndic prend également en considération la récurrence de problématiques observées dans l’industrie du courtage et peut décider d’intervenir en ciblant des infractions particulières telles le rôle conseil du courtier face à la pyrite, à des installations septiques ou à l’amiante. L’erreur étant humaine, il n’est pas attendu des titulaires de permis qu’ils soient parfaits. Toutefois, ils doivent respecter les principes du courtage immobilier qui sont énoncés dans la législation et la réglementation.

Par exemple, indiquer non intentionnellement de mauvaises dimensions des pièces dans la fiche descriptive pourrait ne pas revêtir un caractère suffisant grave pour le dépôt d’une plainte disciplinaire. À l’inverse, refuser ou retarder de faire une mise en marché publique pour favoriser des promettants acheteurs non représentés afin de conserver l’intégralité de la rétribution dénote un manque de probité qui pourrait faire l’objet d’une sanction par le comité de discipline. Il en est de même de la fraude, du blanchiment d’argent, de situations de conflits d’intérêts ou encore de défauts de collaborer avec le syndic.

Aux fins de déterminer si une plainte est déposée, le syndic prend en considération la gravité objective de l’infraction, mais aussi plusieurs autres critères dont l’impact sur les clients et sur la profession. Des caractéristiques subjectives liées au titulaire de permis sont également prises en considération : le nombre d’années d’expérience, la formation et le rôle de dirigeant d’agence, l’absence d’antécédent disciplinaire ou encore la reconnaissance de la faute, le repentir, la capacité d’introspection et d’en tirer une leçon en sont quelques exemples.

Rappelons une particularité du droit disciplinaire :  la sanction n’a pas pour objectif la punition, mais la protection du public par la dissuasion et la correction du comportement. En outre, les dossiers sont analysés sous la loupe du titulaire de permis raisonnablement prudents et diligents et non sous celle du meilleur titulaire de permis.

Ainsi, lorsque des facteurs atténuants sont présents dans le dossier, tels un risque de récidive minime, la reconnaissance de la faute, le changement des pratiques du titulaire ou encore le manque d’expérience ou de compétence qui ont mené à une erreur de jugement sans conséquence importante, des mesures alternatives peuvent être imposées comme des engagements à suivre des formations complémentaires auxquels s’ajoutent par ailleurs des avertissements formels.

Ces mesures peuvent répondre de manière plus efficace au besoin de protéger le public en évitant la répétition du comportement et en s'assurant de l'amélioration de la pratique du courtier, tout en permettant au comité de discipline de se saisir des dossiers plus graves. Ces avertissements sont toutefois conservés au dossier du titulaire visé et pris en considération dans les recommandations d’imposition de sanctions disciplinaires en cas de récidive du comportement ou autre manquement à la règlementation.

En 2021, 53 plaintes disciplinaires ont été déposées devant le comité de discipline de l’OACIQ, pour des infractions objectivement graves. Ces dossiers ont mené à des condamnations dans plus de 96 % des dossiers et l’imposition de 368 sanctions, dont 157 amendes représentant 500 500 $, 8 révocations et 118 suspensions de permis.