3. Mode d’exercice du courtier

3.1 Courtier immobilier agissant au sein d’une agence

3.1.1 Exercice en société par actions

3.1.2 Changement d’agence ou de mode d’exercice

3.2 Courtier immobilier agissant à son compte

3.1 Courtier immobilier agissant au sein d’une agence

Le courtier qui agit au sein d’une agence le fait sous la surveillance et l’encadrement d’un dirigeant d’agence. Il s’engage à respecter le programme de conformité mis en place au sein de l’agence. Ses obligations liées à la tenue, l’utilisation et la conservation des dossiers, livres et registres sont déléguées à l’agence. Toutefois, le courtier doit transmettre à l’agence, sans délai, tous les renseignements nécessaires à cette fin¹.

¹Article 1 du Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers et des agences.

3.1.1 Exercice en société par actions

Le courtier qui agit au sein d’une agence peut aussi choisir d’exercer en société par actions en respectant certaines conditions de l’OACIQ. Cette possibilité n’est pas offerte aux courtiers agissant à leur compte. Pour exercer en société par actions, le courtier agissant pour une agence doit remplir une Demande d’autorisation d’exercice au sein d’une société par actions (PDF), laquelle devra également être signée par son dirigeant d’agence et transmise à l’OACIQ avec tous les documents requis et le paiement des frais applicables.

Pour obtenir une autorisation d’exercice en société par actions, le courtier agissant au sein d’une agence doit répondre aux conditions suivantes :

• Sa société par actions doit être immatriculée au Registraire des entreprises du Québec ou constituée en vertu de la Loi sur les compagnies du Québec;
• Il doit détenir directement, et non par l’intermédiaire d’une autre personne physique ou morale, au moins 90 % des droits de vote rattachés aux actions;
• Il doit être le président de sa société;
• Il doit agir pour l’agence exclusivement par l’entremise de sa société par actions;
• Le nom de la société doit inclure le nom usuel complet du courtier tel qu’il apparaît sur son permis, et non uniquement ses initiales. De plus, ce nom ne doit pas inclure le nom d’une tierce personne, contenir le mot « agence » ni porter à confusion.

Lorsque le courtier qui exerce ses activités au sein d’une société par actions constate que l’une des conditions prévues à la Loi sur le courtage immobilier et à ses règlements n’est pas satisfaite, il doit, dans les 15 jours de ce constat, prendre les mesures nécessaires pour corriger la situation, à défaut de quoi il cessera d’être autorisé à exercer ses activités au sein de la société par actions.

Par ailleurs, lorsque l’OACIQ constate qu’un courtier a été autorisé à exercer ses activités au sein d’une société par actions sous de fausses représentations, ce courtier cesse immédiatement d’être autorisé à exercer ses activités au sein de cette société¹.

¹Article 34.2 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

3.1.2 Changement d’agence ou de mode d’exercice

Un courtier agissant au sein d’une agence peut souhaiter changer d’agence ou vouloir plutôt agir à son propre compte. Il est fortement recommandé d’éviter ces changements en cours de transactions en raison de leurs impacts sur les contrats de courtage en vigueur. Aussi, la clientèle doit en être avisée.

Pour changer son mode d’exercice afin de pouvoir agir à son compte, le courtier devra remplir le formulaire Demande de modification de permis – Courtier immobilier (PDF) et s’assurer d’avoir complété toutes les formations requises pour ce changement. Obtenez plus de détails dans la section 3.2 – Courtier immobilier agissant à son compte.

Pour un changement d’agence, le courtier devra remplir le formulaire Exercice des activités pour le compte d’une nouvelle agence immobilière (PDF). Le courtier devra prendre soin, dans les deux situations précitées, d’y inscrire l’adresse de son établissement et d’inclure le paiement des frais applicables.

3.2 Courtier immobilier agissant à son compte

Un courtier ayant obtenu son permis par compétences APRÈS le 1er mai 2010 a la possibilité d’agir à son compte dès l’émission de son permis. Pour les courtiers ayant obtenu leur permis AVANT le 1er mai 2010 (anciens agents affiliés), ils peuvent agir à leur compte seulement s’ils répondent aux conditions suivantes :

• Être titulaire d’un permis de courtier valide;

ET

• Avoir complété, sur une période maximale de 18 mois, le Programme de formation continue pour agir à son compte (8 formations) ou avoir réussi, à l’époque, l’examen de certification « Ancien agent affilié désirant agir à son compte ». Cliquez ici pour obtenir plus de détails.

OU

• Avoir suivi avec succès un programme de formation de base pour dirigeant d’agence reconnu par l’OACIQ et réussi l’examen de dirigeant d’agence par compétences.

Lorsque le courtier immobilier choisit d’agir à son compte, il ne bénéficie pas de l’encadrement d’un dirigeant d’agence. Son choix doit se faire en sachant qu’il doit respecter son obligation de tenir compte de ses aptitudes, des limites de ses connaissances et des moyens dont il dispose pour exercer ses activités. Il a notamment l’obligation de gérer un établissement conformément aux exigences réglementaires. Il est aussi responsable de se conformer aux obligations relatives à la tenue, l’utilisation et la conservation des dossiers, livres et registres. Ceci inclut l’obligation de tenir une comptabilité en fidéicommis.

Ainsi, le courtier agissant à son compte doit :

• Ouvrir un compte en fidéicommis dans les 10 jours suivant la délivrance du permis (voir à ce sujet Instructions liées aux obligations d'ouverture et de maintien d'un compte en fidéicommis [PDF]) Tout titulaire de permis doit suivre la formation La gestion des comptes en fidéicommis dès qu’il se trouve dans l’obligation d’ouvrir un compte en fidéicommis. Il est à noter que le titulaire de permis est exempté de cette obligation s’il ne reçoit pas d’acompte, ni d’avance de rétribution, ni de déboursés de la part de ses clients, ni aucune autre somme pour autrui. Lorsqu’il ne se trouve plus dans cette situation, il doit, sans délai, en aviser par écrit l’OACIQ et se conformer aux obligations relatives aux comptes en fidéicommis . Consulter cet article pour plus de détails.
• Participer à une séance de démarrage donnée par le Sevice de l’inspection de l’OACIQ;
• Remplir le questionnaire d’auto-inspection avant le 31 mars de chaque année.
• Élaborer et mettre en place un programme de conformité correspondant aux exigences de l’OACIQ et incluant un volet lié au respect des exigences réglementaires découlant de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (LRPCFAT), lesquelles sont présentées dans la ligne directrice Prévention du blanchiment d’argent et de la fraude immobilière.

Le courtier agissant à son compte ne peut pas embaucher de courtiers. Il ne peut non plus agir sous un nom d’emprunt ou par l’entremise d’une société par actions à des fins fiscales.

Pour changer son mode d’exercice afin d’exercer ses activités au sein d’une agence, le courtier agissant à son compte doit remplir le formulaire Demande de modification de permis – Courtier immobilier (PDF) een prenant soin d’y inscrire l’adresse de l’établissement (sa nouvelle agence) et d’inclure le paiement des frais applicables.