Modifications à la Loi sur le courtage immobilier – projet de loi n°30

Depuis 2018, la Loi sur le courtage immobilier prévoit que l’édition des formulaires de courtage obligatoires est conditionnelle à l’approbation de ceux-ci par le ministre des Finances (art. 129.1).

Depuis le 9 mai 2024, la modification apportée à l’article 129.1 permet au ministre de déterminer à l’avance la date d’entrée en vigueur des modifications apportées aux formulaires, laquelle pourrait être ultérieure à celle de leur publication dans la Gazette officielle du Québec.

Cette modification découle des échanges entre l’OACIQ et le ministère des Finances visant à faciliter l’intégration de nouvelles pratiques et à assurer une saine gestion de changement au sein de l’industrie. Ce mécanisme permet à l’OACIQ d’informer les titulaires de permis à l’avance des modifications aux formulaires et, le cas échéant, de mettre en place des outils de formation.

La modification apportée à la définition d’un immeuble résidentiel dans l’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier vient préciser la catégorisation d’un terrain à vocation résidentielle.

Cette clarification était requise afin de s’harmoniser avec les règles du Code civil du Québec qui définissent un fonds de terre comme étant un bien immeuble.

En effet, le Code civil du Québec définit le terrain comme étant un bien immeuble :

« 900. Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante. (…) »

L’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier est ainsi modifié : 

« CHAPITRE III
CONTRATS RELATIFS À CERTAINS IMMEUBLES RÉSIDENTIELS

23. Le présent chapitre s’applique au contrat de courtage immobilier relatif à l’un des immeubles suivants : 

1° d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou d’un fonds de terre destiné à la construction résidentielle;

2° d’une fraction d’un immeuble principalement résidentiel qui fait l’objet d’une convention ou d’une déclaration visée aux articles 1009 à 1109 du Code civil. »

Incidence sur les transactions visant les terrains résidentiels après l’entrée en vigueur des modifications

Il est normal que le public s’attende à ce que toutes les obligations relatives aux transactions résidentielles s’appliquent aux transactions visant les terrains à vocation résidentielle.

Le titulaire de permis doit donc vérifier systématiquement le règlement de zonage pour connaître la destination du terrain, et ce, avant de signer le contrat de courtage relatif à un terrain.

a) Contrat de courtage écrit sur le formulaire obligatoire de l’OACIQ (art. 24 LCI)

Dans le cas d’un terrain à vocation résidentielle, le titulaire de permis doit conclure un contrat écrit avec son client en utilisant l’un des formulaires obligatoires suivants :

Vente :

• Contrat de courtage exclusif – vente – immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (CCVE); ou
• Contrat de courtage non exclusif – vente – immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (CCVNE); et
• Déclarations du vendeur sur l’immeuble – immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (DV)

Achat :

• Contrat de courtage exclusif – achat – immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (CCA).

Qu’arrive-t-il avec les contrats de courtage signés avant l’entrée en vigueur des modifications?

Depuis l’entrée en vigueur du projet de loi n^o 30, il n'est plus approprié ou possible d’utiliser le formulaire recommandé Contrat de courtage exclusif – vente – immeuble (CCG), comme c’était le cas antérieurement.

Si vous avez signé un CCG avant l’entrée en vigueur des modifications, ce contrat demeure valide, et ce, quelle que soit sa date de terminaison. Si, au cours du CCG, vous devez le modifier, vous devrez utiliser le formulaire Modifiations (MO) et vous n’avez pas à reprendre le contrat sur le formulaire CCVE/CCVNE même si cela survient après l’entrée en vigueur des modifications.

Ajustements à apporter au formulaire Déclarations du vendeur (DV)

Le titulaire de permis doit aviser son client vendeur de l’obligation de remplir le formulaire Déclarations du vendeur (DV) lors d’une transaction visant la vente d’un terrain résidentiel. Des ajustements doivent être apportés en fonction de chaque cas particulier. Cette obligation ne s’applique toutefois pas aux contrats de courtage conclus avant l’entrée en vigueur des modifications.

Rappelons que le terme « immeuble » utilisé dans ce formulaire comprend le terrain.

Ainsi, dans le cas d’un terrain non construit et qui ne contient aucune fondation, il ne serait pas requis de répondre aux questions de la DV en lien direct avec des bâtiments :

D2. Informations générales : questions D2.2 à D2.7
D3. Terrain (Sol) : question D3.2 (s’il n’y a aucune fondation)
D4. Dommages causés par l’eau
D5. Sous-sol et fondations
D6. Animaux indésirables
D7. Qualité de l’air intérieur
D8. Toiture
D9. Plomberie et drainage : questions D9.1 à D9.7; D9.11 à D9.13
D10. Énergie : questions D10.2, D10.4 à D10.8
D11. Télécommunications : question D11.2
D12. Chauffage, climatisation et ventilation

Le titulaire de permis doit inscrire une note à cet effet dans la section D15 - Précisions de la DV.

IMPORTANT : Vous devez toutefois évaluer chaque situation et, en fonction du contexte, décider si une question de la DV peut ou doit être répondue ou non.

Par exemple, on ne peut pas éviter de répondre aux questions en lien avec le bâtiment érigé, même s’il s’agit de la vente d’une « maison à démolir », alors que c’est le terrain qui est l’objet d’intérêt.

Dans le cas d’un bâtiment incendié, vous devez évaluer si les fondations sont encore présentes et si oui, les questions en lien avec les fondations doivent être répondues.

b) Clause de 180 jours applicable dans les contrats exclusifs (CCVE)

Comme dans le cas des immeubles résidentiels construits, le courtier du vendeur peut bénéficier de la clause lui permettant de réclamer le montant de sa rétribution. La vente du terrain résidentiel doit être réalisée dans les 180 jours avec une personne qui y a été intéressée pendant la durée du contrat de courtage exclusif, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu de bonne foi un contrat de courtage exclusif avec un autre titulaire de permis.

c) Droit de dédit (CCVE ou CCVNE)

En vertu de l’article 28 de la Loi sur le courtage immobilier et tel que prévu dans les formulaires de courtage obligatoires de l’OACIQ, le client peut résilier le contrat de courtage relatif à un terrain résidentiel, et ce, à sa discrétion dans les trois jours qui suivent celui où il reçoit un double du contrat signé par les deux parties.

d) Interdiction de la double représentation (CCVE ou CCVNE)

Les règles interdisant la double représentation en matière résidentielle (art. 29.1 LCI) s’appliquent aux transactions relatives aux terrains résidentiels. Pour plus d’informations sur l’interdiction de la double représentation, visitez la Foire aux questions.

e) Promesse d’achat sur le formulaire obligatoire de l’OACIQ

Puisque le terrain résidentiel est assimilé à un immeuble résidentiel, le titulaire de permis doit, dans ce type de transaction, utiliser le formulaire obligatoire Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (PA).

Il n’est plus approprié d’utiliser le formulaire recommandé Promesse d’achat – Immeuble (PAG).

Une offre d’achat soumise par l’entremise du formulaire PAG avant l’entrée en vigueur des modifications demeure valide ainsi que toutes les modifications pouvant être apportées par le biais du formulaire Modifications (MO).

f) Annexes obligatoires

Lors d’une transaction impliquant un terrain à vocation résidentielle, le titulaire de permis doit également recourir aux annexes obligatoires utilisables dans le cadre de la transaction d’un immeuble de 5 logements et moins, par exemple : Bonifications avant acceptation (BO), Annexe DR - Déboursés et rétribution (DR), Annexe F – Financement (AF), Annexe R – Immeuble résidentiel (AR), etc.

Suivant les échanges entre l’OACIQ et le ministère des Finances, la Loi sur le courtage immobilier prévoit que le régulateur a la possibilité d’opter pour une sanction administrative pécuniaire plutôt que de devoir enclencher un processus disciplinaire. Cela lui permet davantage de souplesse dans son mandat de protection du public.

Bien que la violation de toute règle encadrant l’exercice du courtage immobilier demeure inacceptable et dans un but d’accroitre la conformité et d’assurer la protection du public plus efficacement, certaines catégories d’infractions peuvent faire l’objet d’une sanction administrative pécuniaire (SAP) et ainsi atteindre l’effet dissuasif recherché. 

Une SAP est une sanction monétaire que le titulaire de permis devra payer dans les cas de manquement. Ceux-ci sont obligatoirement déterminés à l’avance par la loi ou par un règlement. Ainsi, la Loi sur le courtage immobilier prévoit 3 types d’infractions :  

• Défaut de transmettre à quiconque, dans les délais requis par l’OACIQ, les renseignements prévus par la LCI ou par un règlement pris pour son application;
• Défaut de constater par écrit le contrat relatif à un immeuble résidentiel;
• Défaut de remettre à son client le double du contrat de courtage relatif à un immeuble résidentiel.

Processus d’imposition des sanctions administratives pécuniaires prévues par la LCI

• Lors d’un manquement constaté dans les cas applicables, l’OACIQ transmettra au titulaire de permis un avis de non-conformité afin de lui permettre de remédier au défaut dans un délai prescrit. Si toutefois le titulaire de permis n’y remédie pas dans le délai imposé, une sanction administrative pécuniaire lui sera imposée.
• La LCI prévoit qu’une sanction administrative pécuniaire s’élève à 250 $ par jour dans le cas d’un titulaire de permis de courtier et à 1 000 $ par jour dans les autres cas (par exemple, le cas d’un titulaire de permis d’agence). La loi prévoit qu’un manquement susceptible de donner lieu à une sanction administrative pécuniaire constitue un manquement distinct pour chaque jour durant lequel il se poursuit.

La loi prévoit que le titulaire de permis a la possibilité de demander le réexamen de la sanction administrative pécuniaire imposée auprès de l’OACIQ, et qu’il peut également contester la décision relative au réexamen devant le Tribunal administratif du Québec.

Les dispositions de la loi prévoient que le défaut d’acquitter une SAP pourrait entraîner la suspension de votre permis, que ce soit à titre de courtier à son compte ou agissant en agence ou encore le permis de l’agence elle-même.

Une précision est apportée à l’article 63 de la Loi sur le courtage immobilier pour confirmer le caractère public des renseignements contenus au Registre des titulaires de permis.

Nous vous invitons à prendre connaissance du projet de loi n^o 30.