Modifications à la réglementation en courtage immobilier résidentiel et commercial

Pour connaitre l'ensemble des modifications réglementaires, consultez les documents officiels du gouvernement en format PDF :

Règlement modifiant le Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité et abrogeant le Règlement sur les contrats et formulaires

Délivrance des permis de courtier ou d'agence (Mod.)

Fonds d'indemnisation et fixation de la prime d'assurance de responsabilité professionnelle (Mod.)

Dossiers, livres et registres, comptabilité en fidéicommis et inspection des courtiers et des agences (Mod.)

Instances disciplinaires de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (Mod.)

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1. Devoir d’informer les clients de l’existence et de la mission de l’OACIQ

En 2019, l’OACIQ a lancé une initiative en encourageant les titulaires de permis à mieux informer leurs clients de la mission du régulateur en matière de courtage immobilier et des mécanismes de protection offerts par la loi, tels que le service d’assistance, l’assurance de la responsabilité professionnelle, le processus disciplinaire, etc. Cet article rédigé en langage clair contient des informations utiles à ce sujet pour les consommateurs et a été mis à la disposition des titulaires et pouvait être remis aux clients.

Aussi, depuis juin 2022, un encadré spécial est prévu dans les formulaires obligatoires pour décrire la mission de l’OACIQ et s’assurer que l’information a été communiquée aux consommateurs.

NOUVEAUTÉ

Le titulaire de permis qui agit comme intermédiaire pour une partie doit dorénavant remettre obligatoirement un document qui décrit la mission de l’OACIQ. Il existe trois façons de remplir cette obligation :

1. Dans le cas où un des formulaires obligatoires de l’OACIQ est utilisé et que l’encadré portant sur l’OACIQ se trouve avant le bloc des signatures, il n’y a pas d’action spécifique à poser. L’encadré énonce ce qui suit :

ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC

L’AGENCE ou le COURTIER déclare être dûment inscrit(e) auprès de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). L’OACIQ a pour mission d’assurer la protection du public. Il veille notamment à ce que les opérations de courtage s’accomplissent conformément à la Loi sur le courtage immobilier. Il surveille les activités des courtiers et des agences immobilières et il applique les règles de déontologie. L’OACIQ délivre le permis à tout courtier ou agence immobilière. Le public peut communiquer avec l’OACIQ pour lui transmettre une demande d’assistance ou d’enquête à l’égard d’un courtier ou d’une agence immobilière ou pour obtenir de l’information sur les transactions immobilières et l’encadrement des courtiers et des agences.

2. Si le titulaire de permis utilise un formulaire non obligatoire, ou un formulaire obligatoire qui ne contient pas le texte de l’encadré mentionné en A), il doit, soit :
   1. intégrer le texte de l’encadré ci-dessus mentionné portant sur l’OACIQ à même le formulaire; OU
   2. remettre un document distinct préparé par l’OACIQ. Seul ce document obligatoire prévu par l’OACIQ pourra être remis à la partie.

Cette nouveauté découle du nouvel article 16.2 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité qui prévoit que :

« Dans le cas où la partie pour laquelle le titulaire de permis accepte d’agir comme intermédiaire ne reçoit pas un formulaire obligatoire contenant un texte informatif qui présente notamment la mission de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, le titulaire de permis doit, sans délai, remettre à cette partie un document contenant un tel texte. »

L’obligation d’informer les clients de l’existence et de la mission de l’OACIQ vise tous les titulaires de permis qu’ils exercent en courtage immobilier résidentiel ou commercial.

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2. Conservation des renseignements des personnes dont l’identité a été vérifiée

L’obligation de vérification d’identité a été renforcée afin de mieux s’harmoniser avec celle découlant de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (L.C. 2000, ch. 17) à laquelle les titulaires de permis sont également assujettis.

NOUVEAUTÉ

Cette modification impose au titulaire de permis de noter au dossier les renseignements de toute partie dont il vérifie l’identité. Ainsi, dans les situations où l’une des parties n’est pas représentée, le titulaire de permis devra noter au dossier ses renseignements.

L’article 29 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité prévoit que :

« 29. Le titulaire de permis doit vérifier et s’assurer de l’identité de la partie qu’il représente ainsi que de celle des autres parties à la transaction, si ces dernières ne sont pas représentées par un autre titulaire de permis.

Il doit noter au dossier les renseignements concernant l'identité de la partie qu’il représente dont il vérifie l'identité et, lorsqu'il n'a pas été en mesure de la rencontrer en personne, y conserver les documents ayant permis la vérification de l'identité de cette dernière. »

Plus de détails sur les règles de vérification d’identité.

Les règles de conservation des renseignements personnels.

À noter que l’obligation de vérifier l’identité de son client et de toute partie non représentée et de noter au dossier les renseignements à cet égard revient au titulaire de permis qui est lié par contrat de courtage à son client.

Dans ce contexte, le courtier collaborateur sans contrat qui travaille, de facto, pour le courtier du vendeur, pourrait, éventuellement, être appelé à remplir cette tâche. Ainsi, il vérifiera l’identité de l’acheteur non représenté au moment de remplir le formulaire de la promesse d’achat. Vu que le devoir de vérification d’identité de la partie non représentée incombe ultimement au courtier du vendeur dans cette situation, celui-ci doit demander au courtier collaborateur de lui confirmer que cette vérification avait été faite suivant les règles et il doit conserver une preuve à cet effet dans son dossier. En cas de doute, le courtier du vendeur doit lui demander de lui transmettre les informations recueillies par le biais du formulaire Vérification d’identité. Rappelons que tant le courtier du vendeur que le courtier collaborateur sans contrat travaillent pour le vendeur et ils sont soumis par ailleurs aux mêmes obligations en matière de protection des renseignements personnels des parties.

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3. Divulgation de toute entente en lien avec l’objet du contrat de courtage

Le nouveau libellé de l’article 36 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité précise davantage les devoirs des titulaires de permis en matière de conflit d’intérêts :

« 36. Le titulaire de permis qui a conclu un contrat de courtage immobilier doit, sans délai et par écrit, divulguer à la partie qu’il représente toute entente de rétribution dont il bénéficie qui a un lien avec l’objet du contrat. Toute entente de rétribution au bénéfice d’un titulaire de permis qui peut mettre en conflit l’intérêt de ce titulaire avec celui d’une partie à une transaction doit lui être divulguée par écrit.

De plus, le titulaire de permis doit lui divulguer sans délai et par écrit l’identité de l’autre personne ou société qui lui doit une rétribution, la nature de sa relation avec celle-ci, ainsi que la nature de la rétribution due, dans le cas d’un avantage autre que monétaire. »

L’ancienne formulation suggérait qu’il existait des ententes de rétribution qui ne pouvaient pas mettre le titulaire de permis en conflit d’intérêts.

NOUVEAUTÉ

Les titulaires de permis doivent dorénavant divulguer à la partie qu’ils représentent toute entente de rétribution dont ils bénéficient ayant un lien avec l’objet du contrat les concernant.

Concrètement, le titulaire de permis n’a plus à décider si une entente le met en conflit ou non et si, par conséquent, elle doit être dénoncée. La clarification de cette obligation est d’exiger que les titulaires s’engagent à divulguer toute entente de rétribution qui est de quelque manière que ce soit liée à la relation entre le titulaire de permis et son client dans le cadre du contrat qui les lie.

Cette disposition s’harmonise mieux avec les articles 38, 39 et 40 du même règlement.

À noter que bien que certains formulaires de contrats de courtage font encore référence à l’ancien libellé de l’article 36⁴, il est important, depuis le 23 mars 2023, de divulguer par écrit toute entente de rétribution dont bénéficie le titulaire de permis et qui a un lien avec l’objet du contrat de courtage. Afin de remplir son obligation de documenter son dossier, le titulaire de permis devra de plus conserver une preuve démontrant qu’il ait divulgué par écrit cette information à son client.

L’obligation de divulgation vise tous les titulaires de permis qu’ils exercent en courtage immobilier résidentiel ou commercial.

Plus de détails sur le conflit d’intérêts.

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4. Changement quant à l’obligation de tenir un compte en fidéicommis

Auparavant, les titulaires de permis avaient l’obligation d’ouvrir et de maintenir un compte en fidéicommis même s’ils ne recevaient aucune somme pour autrui. Or, le Service de l’inspection de l’OACIQ avait noté par le passé qu’un nombre important de comptes en fidéicommis des titulaires de permis étaient inactifs, ce qui augmentait les risques et ajoutait une lourdeur administrative inutile tant pour les courtiers et agences que pour les institutions financières.

NOUVEAUTÉ

Depuis le 23 mars 2023, les titulaires de permis sont dispensés d’ouvrir et de maintenir un compte en fidéicommis s’ils ne reçoivent aucune somme pour autrui (par exemple, un acompte, une avance de rétribution, des déboursés de la part du client, un dépôt de sécurité en matière de location, etc.).

Toutefois, dès que le titulaire de permis reçoit une somme pour autrui, il doit, sans délai, ouvrir et maintenir un compte en fidéicommis en suivant ses obligations de la LCI, avec les documents prévus. Il doit de plus effectuer les déclarations annuelles requises lors de l’auto-inspection de l’OACIQ.

L’article 24 du Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers et des agences va comme suit :

« 24. Un titulaire de permis courtier doit, conformément au présent chapitre, établir et maintenir un compte en fidéicommis.

Dans le cas d’un courtier qui agit pour une agence, les obligations liées à l’établissement et au maintien d’un compte en fidéicommis sont déléguées à l’agence. Le courtier demeure responsable avec cette agence des obligations imposées par le présent chapitre.

Une agence peut déléguer à une seule autre agence les obligations liées à l’établissement et au maintien d’un compte en fidéicommis qui lui ont été déléguées par les courtiers qui agissent pour elle. Ces derniers demeurent responsables des obligations imposées par le présent chapitre, avec leur agence ainsi qu’avec l’agence à qui elles ont été déléguées. Un avis de cette délégation doit être transmis à l’Organisme sans délai et par écrit.

Le présent article ne s’applique pas au titulaire de permis courtier qui produit une déclaration à l’Organisme à l'effet qu'il est dans l’une des situations suivantes :

1°    il est employé de l’Organisme;

2°    il est employé d’une personne qui n’est pas une agence et il ne se livre, à ce titre, à aucune opération de courtage visée à l’article 1 3.1 de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2);

3°    il ne reçoit pas d’acompte, ni d’avance de rétribution, ni de déboursés de la part de ses clients, ni aucune autre somme pour autrui.

Lorsqu’un titulaire de permis ne se trouve plus dans la situation décrite au paragraphe 3° du quatrième alinéa, il doit, sans délai, en aviser par écrit l’Organisme et se conformer aux obligations relatives aux comptes en fidéicommis prévues au présent chapitre. »

L’article 43 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité a été également reformulé pour tenir compte des situations où une partie souhaite déposer l’acompte auprès du notaire et non auprès du titulaire de permis. Ainsi, c’est seulement lorsqu’on remet l’acompte au titulaire de permis que celui-ci est tenu de le déposer dans un compte en fidéicommis d’un titulaire de permis (que ce soit son compte ou celui d’un autre titulaire de permis) :

« 43. Le titulaire de permis doit, lorsqu’il agit à titre d’intermédiaire dans le cadre d’une opération de courtage visée à l’article 1 3.1 de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2), recommander le versement d’un acompte raisonnable.

Le titulaire de permis qui reçoit Un un tel acompte ne peut être déposé le déposer que dans le compte en fidéicommis d’un titulaire de permis. »

Cet allègement réglementaire vise tous les titulaires de permis qu’ils exercent en courtage immobilier résidentiel ou commercial.

Pour plus d’information à ce sujet, veuillez consulter la FAQ - Maintien et exemptions de tenir un compte général en fidéicommis.

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5. Début de la mise en marché et l’inscription de la propriété au service de diffusion de données

L’article 44 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité a été modifié :

« 44. Le titulaire de permis doit, lorsque la partie qu’il représente désire avoir recours à un service de diffusion d’information concernant un immeuble ou une entreprise, inscrire sans délai l’immeuble ou l’entreprise à ce service au moment d’en débuter la mise en marché et d’effectuer les actes prévus au contrat de courtage. Cette inscription doit être faite avant d’en débuter la mise en marché et d’effectuer les actes prévus au contrat de courtage, à moins d’instructions écrites contraires de la partie qu’il représente. »

Cette modification vise à éliminer tout délai entre l’inscription de l’immeuble dans un service de diffusion d’information et le début des activités de la mise en marché. L’objectif est de lutter contre le phénomène de « pocket listing » ou de « coming soon ».

NOUVEAUTÉ

• L’inscription d’une propriété à un service de diffusion d’information entre agences et courtiers devra dorénavant se faire au moment où débute la mise en marché prévue au contrat de courtage.
• Il n’est plus possible, à la demande du client, d’éviter l’application de cette règle, c’est-à-dire de retarder l’inscription d’une propriété tout en procédant à la mise en marché . Autrement dit, si le client souhaite que l’immeuble soit inscrit à un service de diffusion d’information entre agences ou courtiers (clause 6.1 du contrat de courtage vente), cette inscription devra se faire au même moment que le début de la mise en marché, sauf circonstances exceptionnelles.
• Cette règle ne permet pas de retarder indûment l’inscription ET la mise en marché suivant la signature du contrat de courtage. Le titulaire de permis doit procéder à l’inscription de la propriété à un service de diffusion d’information (si cela est souhaité par le client) ainsi qu’à sa mise en marché avec diligence (Art. 62 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité). Le client est en droit de s’attendre qu’il n’y ait pas de retard indu de la mise en marché et de l’inscription de l’immeuble. Des circonstances exceptionnelles pourraient justifier le report de la mise en marché et de l’inscription de quelques jours. Dans ce contexte, la clause type 1.11 pourrait servir pour prévoir que l’ensemble de la mise en marché (incluant l’inscription) débutera à un moment précis suivant la signature du contrat pour permettre, par exemple, la vérification de l’information ou la préparation de l’immeuble.
• Si le vendeur souhaite reporter l’inscription (et donc la mise en marché) et que cela est justifié par des circonstances exceptionnelles, le courtier ne doit pas cocher la case de refus à la clause 6.1 du formulaire de contrat de courtage vente. Il doit plutôt remplir la clause 6.1 en indiquant les services de diffusion d’information entre agences ou courtiers qui seront utilisés et il doit prévoir la clause type 1.11.

Il va de soi que le fait de signer un contrat de courtage dans lequel le client refuse l’inscription (coche la case de la clause 6.1 du contrat de courtage vente), débuter la mise en marché sans l’inscription et, par la suite, modifier ce contrat dans le but d’inscrire l’immeuble au service de diffusion d’information (alors que la mise en marché a déjà débuté en vertu du contrat initialement signé) est une pratique non recommandée qui va clairement à l’encontre de l’esprit de la réglementation.

À noter que bien que certains formulaires obligatoires de contrat de courtage vente font toujours référence à l’ancien libellé de l’article 44 (clause 6.2), il est important de respecter les obligations en vigueur depuis le 23 mars 2023.

Cette obligation réglementaire vise tous les titulaires de permis qu’ils exercent en courtage immobilier résidentiel ou commercial.

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6. Qualification à titre de dirigeant d’agence

Des modifications ont été apportées au Règlement sur les permis de courtier et d’agence (c. C-73.2 r. 8) pour tenir compte de la disparition de la notion du « courtier débutant » depuis la réforme de 2018⁵.

La notion de courtier débutant ayant été retirée de la loi en 2018, il a été prévu que soit déterminée par règlement la période pendant laquelle le titulaire de permis doit avoir exercé ses activités pour pouvoir se qualifier à titre de dirigeant d’agence⁶.  

C’est ainsi qu’il est devenu nécessaire d’harmoniser la loi et la réglementation au niveau des exigences de qualification à titre de dirigeant d’agence, en apportant des modifications à l’article 34 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence. Le règlement a été modifié ainsi :

« 34. Est qualifiée à titre de dirigeant d’agence immobilière ou hypothécaire, la personne qui satisfait aux conditions suivantes :

1°    elle est titulaire d’un permis de courtier immobilier ou hypothécaire, selon le cas, qui n’est pas suspendu, ni assorti de restrictions ou de conditions sauf s’il s’agit d’une restriction visée à l’article 2;

2°    elle peut agir à son compte elle satisfait à l’une des conditions suivantes démontrant qu’elle a l’expérience nécessaire pour diriger une agence :

1. si elle est une personne visée à l’article 146 de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2), elle peut agir à son compte et elle a exercé l’activité de courtier immobilier pendant au moins trois des cinq années précédentes;
2. elle a exercé l’activité de courtier immobilier au sein d’une agence pendant au moins trois des cinq années précédentes;

3°    elle satisfait à l’une des conditions suivantes démontrant qu’elle possède les compétences en gestion des activités professionnelles d’un titulaire de permis des courtiers et agences :

a) elle a avoir suivi avec succès un des programmes de formation reconnus dans une entente intervenue entre l’Organisme et un établissement d’enseignement et qui porte sur les compétences que doit posséder un dirigeant d’agence immobilière ou hypothécaire, prévues au référentiel disponible sur le site Internet officiel de l’Organisme et avoir réussi l’examen de dirigeant d’agence immobilière ou hypothécaire conformément à la section VII;

b) elle a avoir été qualifiée à titre de dirigeant d’agence immobilière ou hypothécaire, selon le cas, pendant 3 des 5 années précédentes;

c) elle est être autorisée à représenter, diriger ou qualifier une personne ou une société qui se livre à des opérations de courtage visées à au sens de l’article 1 3.1. de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2) par l’entremise de personnes physiques autorisées à se livrer à de telles activités, dans une province, un État ou un territoire pour lequel une entente de reconnaissance mutuelle des compétences professionnelles a été conclue entre le gouvernement du Québec et un autre gouvernement;

4°    à compter de la qualification à titre de dirigeant d’agence immobilière ou hypothécaire, elle a suivi et, le cas échéant, réussi toute formation continue ou supplémentaire exigée de l’ensemble ou d’une partie des courtiers qualifiés à titre de dirigeante d’agence.

Pour maintenir sa qualification, le dirigeant d’agence immobilière ou hypothécaire doit continuer de se conformer aux conditions prévues aux paragraphes 1, 2 et 4 du premier alinéa. »

NOUVEAUTÉ

Globalement, depuis le 23 mars 2023, pour obtenir la qualification de dirigeant d’agence :

• le candidat doit avoir exercé à titre de courtier immobilier au sein d’une agence au moins trois ans des cinq dernières années;
• Il n’est cependant pas requis d’avoir complété ses trois ans au sein d’une agence avant de suivre la formation de base de dirigeant d’agence reconnue par l’OACIQ ou de passer l’examen. Cela peut se faire simultanément;
• Cependant, pour obtenir la qualification de dirigeant d’agence, toutes les conditions ci-haut mentionnées doivent être remplies, dont avoir complété les trois ans d’exercice.

Compte tenu des règles applicables, en fonction de la situation du candidat en date du 23 mars 2023, les conditions de qualification à titre de dirigeant d’agence suivantes s’appliquent :

SITUATION DU CANDIDAT	PROCESSUS POUR OBTENIR LA QUALIFICATION DE DIRIGEANT D’AGENCE
Courtier immobilier AYANT au moins trois ans de pratique au cours des cinq dernières années au sein d’une agence ET en date du 23 mars 2023 :
N’est pas inscrit à la formation de DA reconnue par l’OACIQ	S’inscrire et suivre la formation de DA; et Réussir l’examen de DA de l’OACIQ; et Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais.
Est déjà inscrit à la formation de DA reconnue par l’OACIQ, mais ne l’a pas débutée	Suivre la formation de DA; et Réussir l’examen de DA de l’OACIQ; et Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais.
A débuté la formation de DA reconnue par l’OACIQ	Terminer et réussir la formation de DA; et Réussir l’examen de DA de l’OACIQ; et Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais.
A complété et a réussi la formation de DA reconnue par l’OACIQ et est ou n’est pas inscrit à l’examen de DA de l’OACIQ	Réussir l’examen de DA de l’OACIQ; et Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais.
A complété et a réussi la formation de DA reconnue par l’OACIQ, mais a échoué à l’examen de DA de l’OACIQ et est en processus de reprise de l’examen	Réussir la reprise de l’examen de DA de l’OACIQ; et Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais.
A complété et a réussi la formation de DA reconnue par l’OACIQ et a réussi l’examen de DA de l’OACIQ	Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais.

 

SITUATION DU CANDIDAT	PROCESSUS POUR OBTENIR LA QUALIFICATION DE DIRIGEANT D’AGENCE
Courtier immobilier N'AYANT pas au moins trois ans de pratique au cours des cinq dernières années au sein d’une agence ET en date du 23 mars 2023 :
N’est pas inscrit à la formation de DA reconnue par l’OACIQ	S’inscrire et suivre la formation de DA; et Avoir pratiqué au moins 3 ans au cours des 5 dernières années au sein d’une agence*; et Réussir l’examen de DA de l’OACIQ*; et Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais une fois le critère des 3 ans de pratique atteint.
Est déjà inscrit à la formation de DA reconnue par l’OACIQ, mais ne l’a pas débutée	Suivre la formation de DA; et Avoir pratiqué au moins 3 ans au cours des 5 dernières années au sein d’une agence*; et Réussir l’examen de DA de l’OACIQ*; et Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais une fois le critère des trois ans de pratique atteint.
A débuté la formation de DA reconnue par l’OACIQ	Terminer et réussir la formation de DA; et Réussir l’examen de DA de l’OACIQ; et Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais.
A complété et a réussi la formation de DA reconnue par l’OACIQ et est ou n’est pas inscrit à l’examen de DA de l’OACIQ	Réussir l’examen de DA de l’OACIQ; et Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais.
A complété et a réussi la formation de DA reconnue par l’OACIQ, mais a échoué à l’examen de DA de l’OACIQ et est en processus de reprise de l’examen	Réussir la reprise de l’examen de DA de l’OACIQ; et Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais.
A complété et a réussi la formation de DA reconnue par l’OACIQ et a réussi l’examen de DA de l’OACIQ	Présenter une demande pour ajouter la qualification DA à son permis et acquitter les frais.

*RAPPEL : Il n’est pas requis d’avoir complété ses trois ans au sein d’une agence avant de suivre la formation de base de dirigeant d’agence reconnue par l’OACIQ ou de passer l’examen. Cela peut se faire simultanément. Cependant, pour obtenir la qualification de dirigeant d’agence, toutes les conditions ci-dessus mentionnées doivent être remplies.

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7. Renonciation à une partie de la rétribution

L’article 39 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité a été modifié pour préciser que le titulaire de permis ne peut pas renoncer à la totalité de sa rétribution:

« 39. Le titulaire de permis peut, de façon à promouvoir ses services, offrir des réductions de rétribution, des avantages ou des cadeaux.

Le titulaire de permis peut renoncer en tout ou en partie à la rétribution à laquelle il a droit, en autant que cette renonciation ne comporte aucun désavantage pour les autres parties à la transaction ou pour un autre titulaire de permis.

Notamment, le titulaire de permis ne peut renoncer en tout ou en partie à la rétribution à laquelle il a droit, dans les cas où une ou plusieurs propositions de transaction sont présentées par l’intermédiaire d’autres titulaires de permis, concurremment à une proposition de transaction présentée par son entremise ou reçue directement par la personne qui cherche à vendre ou à louer son immeuble le vendeur. »

 

NOUVEAUTÉ

En effet, en 2021⁷, le législateur est venu préciser à l’article 1 de la Loi sur le courtage immobilier qu’un contrat par lequel le titulaire de permis « ne reçoit aucune rétribution » n’est pas un contrat de courtage immobilier. Il était donc requis d’ajuster dans ce sens l’article 39 du règlement.

Par exemple, la conclusion d’un contrat de courtage achat qui ne prévoit aucune rémunération directe de la part du client est formellement une pratique non recommandée. En effet, dans le cas où le courtier ne recevrait aucune rétribution pour les services rendus, son contrat ne serait pas considéré comme un contrat de courtage au sens de la loi. (Voir également à cet effet la question 13 de la FAQ Modifications à la Loi sur le courtage immobilier.)

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8. Renforcement des règles en matière de représentation et de publicité

NOUVEAUTÉ

Pour augmenter la protection du public, clarifier les règles applicables et éviter la confusion au niveau de la publicité notamment en matière du nom des agences, la réglementation vient apporter des précisions à l’article 113 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité :

« 113. Le titulaire de permis, ou quiconque fait la promotion de services de courtage immobilier ou hypothécaire, ne peut faire ou permettre que soit faite une représentation ou de la publicité qui :

1°  laisse croire qu’il peut se livrer à une opération de courtage visée à l’article 1 3.1 de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2) s’il n’en a pas le droit au moment de ces cette représentations ou publicités;

2°  laisse faussement croire qu’il détient un titre de spécialiste;

3°  contient un renseignement ou utilise une formule, un nom, une marque de commerce, un slogan ou un logotype pouvant prêter à confusion avec un autre nom, marque de commerce, slogan ou logotype, pouvant induire en erreur, notamment en ce qui concerne les activités exercées, le type de biens et services offerts ou la situation géographique, ou pouvant faussement laisser croire qu’il exerce une profession réservée aux membres d’un ordre professionnel;

4°  contient une statistique sans en indiquer la source;

5°  contient une photographie du titulaire de permis datant de plus de 5 ans. »

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9. Renforcement des mesures en matière d’examen de l’OACIQ

Des modifications viennent clarifier les sanctions dans les très rares cas de fraude et de plagiat à l’examen de l’OACIQ afin notamment de les harmoniser avec celles existantes dans la réglementation des universités.

NOUVEAUTÉ

Dorénavant, une personne ne peut être admise à l’examen qu’après l’expiration d’une période de 12 mois suivant la date de l’annulation de son examen précédant pour les motifs tels que la fraude, le plagiat, l’inscription sous de fausses représentations, la participation à la fraude ou au plagiat ou la tentative de fraude ou de plagiat.

Si l’examen d’une personne a été annulé pour le défaut de se conformer aux instructions données lors de la séance d’examen, cette personne ne pourra se présenter à un nouvel examen qu’après l’expiration du délai de trois mois suivant la date de l’annulation de son examen (art. 39 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence).

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10. Abrogation du Règlement sur les contrats et formulaires (c. C-73.2, r. 2.1)

Depuis 2018, l’édition des formulaires obligatoires de courtage est conditionnelle à l’approbation par le ministre des Finances. Par conséquent, le pouvoir de réglementer la forme, les conditions ou modalités d’utilisation, les mentions obligatoires ou interdites dans les formulaires de courtage avait été abrogé⁸.

Par ailleurs, l’OACIQ réglemente les modalités selon lesquelles les formulaires doivent être remplis. Ainsi, les articles 1 à 12 du Règlement sur les contrats et formulaires concernant les modalités d’utilisation des formulaires ont été intégrés au Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (art. 46.1 à 46.12), alors que le reste du Règlement sur les contrats et formulaires a été abrogé. 

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11. Définitions d’« échange d’immeuble » et d’ « entreprise »

Les références à l’échange d’immeuble et à la vente d’entreprise ont été éliminées de la réglementation. En effet, depuis 2018, l’échange d’immeuble est assimilé à la vente. L’entreprise, lorsque ses biens, selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles, est assimilée à un immeuble en vertu de l’article. 1.1 de la Loi sur le courtage immobilier.

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