Modifications aux formulaires de courtage – Points saillants

Depuis le 8 juin 2022, de nouveaux formulaires de courtage obligatoires sont entrés en vigueur. Vous trouverez ci-dessous les faits saillants de ces modifications ainsi que les formulaires accompagnés de feuillets explicatifs.
 

Mise en contexte

En novembre 2020, l’OACIQ lançait une consultation sur la révision de trois formulaires obligatoires (Contrat de courtage – Vente, Promesse d’achat et Déclarations du vendeur) dans le but, entre autres, de les harmoniser avec les changements apportés en 2018 à la Loi sur le courtage immobilier (LCI). Lors de cet exercice, nous avons recueilli les commentaires des titulaires de permis ainsi que ceux des diverses parties prenantes. L’OACIQ avait collaboré avec le ministère des Finances afin d’améliorer les formulaires. Rappelons que, depuis 2018, l’édition des formulaires de courtage obligatoires est conditionnelle à l’approbation par le ministre des Finances. Plusieurs de ces modifications ont pour but d’apporter des précisions et de simplifier la compréhension par le consommateur.

En décembre 2021, des amendements à LCI ont été annoncés et sont entrés en vigueur le 10 juin 2022. Ces changements ont, eux aussi, des impacts sur les formulaires. Pour plus d’informations sur ces modifications, consultez la foire aux questions des modifications à la LCI.

Depuis le 1^er juin 2022, la formation obligatoire Interdiction de double représentation et modifications aux formulaires en courtage résidentiel (2 UFC) est disponible en formation en ligne et permet aux courtiers de plein exercice et aux courtiers restreints au courtage résidentiel de maîtriser les nouveautés.

Formulaires concernés

Les modifications touchent les formulaires pour les immeubles principalement résidentiels de moins de 5 logements excluant la copropriété. Cliquez sur chaque formulaire pour découvrir les faits saillants des modifications.

• Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA)
• Contrat de courtage exclusif – Vente (CCV)
• Contrat de courtage non exclusif – Vente (CCVNE) - NOUVEAU
• Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV)
• Promesse d’achat (PA)

Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA)

Suivant l’annonce des modifications à la Loi sur le courtage immobilier, le formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat (CCA) a subi quelques modifications, notamment en lien avec des transactions dans lesquelles il pourrait y avoir situation de double représentation. Consultez la Foire aux questions sur les modifications à la LCI afin d’en apprendre davantage sur l’interdiction de la double représentation et du contrat de courtage verbal dans le courtage résidentiel au Québec.

Les points saillants des modifications au formulaire CCA comprennent :

• l’ajout d’une précision indiquant que le contrat peut être résilié en situation de double représentation conformément à l’article 29.1 de la LCI.
• la suppression de la renonciation au droit de dédit.
• le retrait des informations sur le comptant disponible chez l’acheteur.
• l’ajout d’un avertissement pour informer le client que la rétribution offerte en partage peut varier d’un titulaire à l’autre et d’une propriété à l’autre et qu’elle peut dépasser la rétribution convenue au CCA. Le titulaire doit informer le client de la rétribution attendue en partage avant que ce dernier ne formule une offre d’achat.
• le retrait des clauses 7.4 et 7.5 concernant l’obligation de l’acheteur d’informer le courtier de sa capacité financière, de tout changement dans sa situation financière et dans son état matrimonial.
• l’ajout de précisions quant à l’obligation de vérification qui vise les données ne provenant pas d’un autre courtier ou d’une autre agence.
• l’ajout de la procédure de résiliation en cas de double représentation (clause 8.1.5).
• le rappel des obligations relatives à la confidentialité des renseignements personnels, l’ajout d’un encadré sur le rôle de l’OACIQ ainsi que de blocs de signatures supplémentaires.

Consultez le formulaire modifié ainsi que son feuillet explicatif pour plus de détails sur les changements apportés.

De plus, lors de la signature du contrat de courtage achat, le courtier doit informer par écrit l'acheteur que le contrat pourrait être résilié s'il voulait présenter une promesse d'achat en regard d'un immeuble pour lequel il agit également comme courtier du vendeur, c'est-à-dire en cas de double représentation. Pour cela, le courtier peut insérer la clause type 1.16 à la section 10.1 du formulaire (« Autres déclarations et conditions ») ou bien au formulaire Annexe G – Générale qui devra être annexé à tous vos contrats de courtage achat.

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Contrat de courtage exclusif – Vente (CCVE) et Contrat de courtage non exclusif – Vente (CCVNE)

Depuis le 8 juin 2022, un nouveau formulaire de courtage obligatoire est en vigueur, soit le Contrat de courtage non exclusif – Vente (CCVNE). Le courtier devra dorénavant présenter au consommateur les 2 types de contrats de courtage vente, exclusif et non exclusif, et lui faire parapher son choix de contrat. Le formulaire Contrat de courtage non exclusif – Vente (CCVNE) comprend des différences comparativement au contrat exclusif, par exemple, l’obligation pour le vendeur d’aviser le courtier s’il conclut un autre contrat de courtage. Aussi, la rétribution n’est due que lorsque la vente a lieu pendant la durée du contrat et que le courtier en est la cause efficiente.

Les points saillants des modifications aux formulaires CCVE et CCVNE sont les suivants :

• Certaines clauses ne s’appliquent que dans le cadre du Contrat de courtage exclusif – Vente, par exemple : clause de 180 jours, l’exclusivité du courtier, etc.
• Certaines clauses ne s’appliquent que dans le cadre du Contrat de courtage non exclusif –Vente : l’obligation pour le vendeur d’aviser le courtier s’il conclut un autre contrat de courtage, l’accessibilité de la DV aux autres courtiers avec lesquels le vendeur a conclu un contrat de courtage, etc.
• Dans le CCVNE, la rétribution n’est due que lorsque la vente a lieu pendant la durée du contrat et que le courtier en est la cause efficiente.
• Dans les deux types de contrats, le vendeur a le droit de mettre en marché l’immeuble lui-même.
• La suppression de la renonciation au droit de dédit.
• L’exigence d’un certificat de localisation reflétant l’état physique actuel des lieux.
• L’obligation du titulaire de permis de divulguer au vendeur tout partage, autre que celui avec le courtier collaborateur, qu’il entend faire de sa rétribution.
• L’ajout d’un encadré sur le rôle de l’OACIQ, de blocs de signatures supplémentaires et d’un rappel des obligations relatives à la confidentialité des renseignements personnels. 

Consultez les feuillets explicatifs des points saillants ainsi que les nouveaux formulaires Contrat de courtage non exclusif – Vente et Contrat de courtage exclusif – Vente afin de bien saisir les différences entre les deux et de conseiller vos clients adéquatement.

Feuillet explicatif CCVE et nouveau formulaire CCVE

Feuillet explicatif CCVNE et nouveau formulaire CCVNE

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Déclarations du vendeur sur l'immeuble (DV)

Afin de simplifier la compréhension du consommateur et de tenir compte des tendances actuelles du marché immobilier, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) a subi plusieurs changements au niveau de la structure. Afin d’y voir les changements au niveau des sections et des questions, consultez la table de concordance.

Les points saillants des modifications au formulaire DV comprennent :

• les précisions et reformulations afin de simplifier la compréhension par le consommateur.
• l’ajout d’un préambule précisant l’objectif du formulaire afin de diminuer le risque de poursuites et favoriser la transparence.
• l’ajout de questions pour tenir compte des tendances actuelles, par exemple : la location à court terme, la certification de l’efficacité énergétique, la borne de recharge pour voiture électrique, la reformulation de la question sur la culture du cannabis, etc.
• l’ajout des questions sur le changement, le déplacement ou le remplacement du stationnement, du droit de passage, de la clôture, etc., séparant du voisin et une question sur les ajouts de piscine, fenêtre, cabanon, clôture, etc.
• l’ajout d’un encadré sur le rôle de l’OACIQ et de blocs de signatures supplémentaires.

Consultez le formulaire modifié ainsi que son feuillet explicatif pour plus de détails sur les changements apportés.

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Promesse d'achat (PA)

Quelques modifications ont été apportées au formulaire Promesse d’achat (PA), par exemple l’ajout et la modification de certaines clauses.

Les points saillants des modifications au formulaire PA comprennent :

• la reformulation de la clause d’acompte pour prévoir deux moments pour verser l’acompte (avec la promesse d’achat ou dans un délai de 72 h de la réalisation des conditions) et simplifier le virement électronique.
• l’ajout de la mention obligeant le courtier à documenter son obligation d’information à l’égard de son client sur l’importance de procéder à une inspection préachat (déjà en vigueur depuis le 22 juin 2021).
• l’ajout d’une heure exacte suivant l’expiration du délai mentionné à la clause d’inspection (avant 20 h).
• l’ajout de la précision que l’immeuble est vendu avec la garantie légale. 
• l’exigence d’un certificat de localisation reflétant l’état physique actuel des lieux.
• l’ajout d’un encadré sur le rôle de l’OACIQ, de blocs de signatures supplémentaires et d’un rappel des obligations relatives à la confidentialité des renseignements personnels. 

Consultez le formulaire modifié ainsi que son feuillet explicatif pour plus de détails sur les changements apportés.

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