1. Obligation de protéger et de promouvoir les intérêts de la personne représentée

1.1 Obligation d’avoir un contrat de courtage écrit

1.2 Obligation de protéger et de promouvoir les intérêts de la personne représentée

1.3 Interdiction de la « double représentation » ou l’obligation de ne représenter qu’une seule partie

1.4 Obligation d’accorder un traitement équitable à la partie non représentée

1.5 Le titulaire de permis qui représente l’un de ses proches

1.1 Obligation d’avoir un contrat de courtage écrit

Le contrat de courtage doit être constaté par écrit¹ et un double du contrat doit être remis au client². De plus, depuis le 10 juin 2022, il n'est plus possible de conclure un contrat de courtage verbal dans le domaine résidentiel, que ce soit pour la vente, l’achat, la location ou l’échange d’un immeuble. L’article 26 de la Loi sur le courtage immobilier (LCI) sera modifié de sorte qu’à compter de cette date, tout contrat verbal sera nul, c’est-à-dire qu’un titulaire de permis ne pourra plus représenter une partie en vertu d’un contrat de courtage verbal.

« 26. Le contrat ne peut être invalidé du seul fait qu’une disposition de celui-ci contrevient au présent chapitre ou du seul fait que le formulaire obligatoire qui le constate n’ait pas été rempli. Toutefois, est nul tout contrat verbal. »

Aussi, le deuxième alinéa de l’article 14 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (RCE) sera abrogé pour exclure toute situation de représentation ou d’intermédiation sans contrat écrit³.

« 14. Le titulaire de permis représente la partie à laquelle il est lié par contrat de courtage. Le titulaire de permis qui n’est pas lié par un contrat de courtage représente la partie qui lui a demandé d’agir comme intermédiaire. (…) »

Ainsi, sachant qu’il est fréquent que des titulaires de permis représentent des acheteurs sans avoir signé de contrat de courtage achat, il sera important de changer cette pratique répandue, soit de ne plus agir pour l’acheteur sans avoir préalablement conclu de contrat de courtage achat écrit avec celui-ci.

1.2 Obligation de protéger et de promouvoir les intérêts de la personne représentée

Le titulaire de permis représente la partie à laquelle il est lié par contrat de courtage.¹

À partir du moment où le titulaire de permis est lié à son client par contrat de courtage, il représente cette personne. De ce fait, il doit protéger et promouvoir ses intérêts d’abord et avant tout². En d’autres mots, il doit faire passer les intérêts de son client avant les siens.

Dans ce contexte, le terme « intérêt » se définit par :

• ce qui constitue un avantage;
• ce qui importe;
• ce qui convient;
• ce qui est favorable à une personne physique ou morale en ce qui concerne son bien physique, matériel, intellectuel et moral.

Les intérêts du client doivent en tout temps passer avant ceux du titulaire de permis. Ce dernier doit toujours agir dans le meilleur intérêt de la personne qu’il représente et avec loyauté³.

Il ne peut d’ailleurs faire aucune représentation allant à l’encontre de la personne qu’il représente⁴. Il ne peut divulguer l’information confidentielle ou stratégique concernant cette partie ou la transaction envisagée, sauf s’il a une autorisation écrite de la personne qu’il représente⁵. Il doit l’informer avec objectivité⁶.

Ainsi, l’obligation de protéger et de promouvoir l'intérêt de la personne que le titulaire de permis représente est fondamentale en terme déontologique.

1.3 Interdiction de la « double représentation » ou l’obligation de ne représenter qu’une seule partie

Le courtier immobilier a pour obligation principale de promouvoir et de protéger les intérêts de ses clients ainsi que d’agir avec loyauté à leur égard. Il doit s’assurer de ne pas divulguer les informations confidentielles et stratégiques de ses clients. Aussi, chaque client a le droit de bénéficier des conseils objectifs et indépendants de son courtier immobilier.

Lorsque le courtier immobilier a un contrat de courtage avec chacune des deux parties (acheteur et vendeur ou locateur et locataire), il est dans une situation exceptionnelle, non prévue ou non prévisible de double représentation. Le courtier immobilier ne peut pas remplir ses obligations déontologiques de promouvoir et de protéger les intérêts de ses deux clients ainsi que d’agir avec loyauté à leur égard, car leurs intérêts sont opposés. C’est la raison pour laquelle la double représentation sera interdite à compter du 10 juin 2022.

« 29.1.     Sauf dans les cas prévus par règlement de l’Organisme, un titulaire de permis doit résilier un contrat visant l’achat ou la location d’un immeuble lorsqu’il apprend que le client visé par ce contrat a l’intention de formuler une proposition en vue de l’achat, de la location ou de l’échange d’un immeuble visé par un autre contrat conclu par le titulaire de permis aux fins de sa vente, de sa location ou de son échange.

Le contrat visant l’achat ou la location d’un immeuble est résilié de plein droit à compter de l’envoi ou de la remise d’un avis motivé et écrit par le titulaire de permis à son client, lequel doit notamment indiquer l’immeuble visé. Le titulaire de permis doit, en outre, recommander à son client de conclure un nouveau contrat visant l’achat ou la location d’un immeuble avec un autre titulaire de permis.

Le titulaire de permis ne peut exiger aucune rétribution à la suite de la résiliation du contrat. »

Ainsi, si le titulaire de permis est lié par un contrat de courtage vente et un contrat de courtage achat :

• Il devra aviser son client-acheteur de la résiliation de son contrat de courtage achat avec lui. Le contrat de courtage achat sera résilié de plein droit à compter de l’envoi (et non de la réception) ou de la remise d’un avis motivé et écrit par le titulaire de permis à son client expliquant la règle de l’interdiction de la double représentation.
• En résiliant le contrat de courtage achat, le titulaire de permis devra recommander à son client acheteur de conclure un nouveau contrat de courtage achat avec un autre titulaire de permis. Toutefois, le client acheteur n’est pas tenu de recourir à un autre titulaire de permis. Il pourrait choisir de conclure la transaction tout en n’étant pas représenté par un titulaire de permis.
• Lorsque le titulaire de permis résilie le contrat de courtage achat et que l’acheteur choisit de conclure la transaction sans être représenté, le courtier immobilier devra lui accorder un traitement équitable.
• Le titulaire de permis ne pourra exiger aucune rétribution de la part de l’acheteur à la suite de cette résiliation.

De la même façon, si le titulaire de permis est lié par un contrat de location :

• Il devra aviser son client-locataire de la résiliation de son contrat de courtage avec lui. Le contrat de courtage sera résilié de plein droit à compter de l’envoi (et non de la réception) ou de la remise d’un avis motivé et écrit par le titulaire de permis à son client expliquant la règle de l’interdiction de la double représentation.
• En résiliant le contrat de courtage, le titulaire de permis devra recommander à son client locataire de conclure un nouveau contrat de courtage avec un autre titulaire de permis. Toutefois, le client locataire n’est pas tenu de recourir à un autre titulaire de permis. Il pourrait choisir de conclure la transaction tout en n’étant pas représenté par un titulaire de permis.
• Lorsque le titulaire de permis résilie le contrat de courtage et que le locataire choisit de conclure la transaction sans être représenté, le courtier immobilier devra lui accorder un traitement équitable.
• Le titulaire de permis ne pourra exiger aucune rétribution de la part du locataire à la suite de cette résiliation.

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1.4 Obligation d’accorder un traitement équitable à la partie non représentée

Dans le cadre d’une transaction, si l’autre partie n’est pas représentée, le titulaire de permis a l’obligation de lui accorder un traitement équitable¹. Comme l’autre partie n’est pas représentée par contrat de courtage, il ne s’agit pas ici de « double représentation ».

Le titulaire de permis ne représente qu’une seule des parties à la transaction (l’acheteur ou le vendeur, le locataire ou le locateur) et il ne protège que les intérêts de celle-ci. Il ne représente pas les intérêts de la partie non représentée puisqu’il irait à l’encontre de son obligation de loyauté à l’égard de la partie qu’il représente. En outre, il pourrait difficilement faire abstraction des informations confidentielles et stratégiques qu’il détient concernant cette partie et la transaction envisagée.

Même si c’est le titulaire de permis qui a amené la personne non représentée à s’intéresser à un immeuble qu’il a mis en marché, il ne la « représente » pas. Il doit lui indiquer qu’il a l’obligation de protéger et de promouvoir les intérêts de son client et qu’il ne peut que lui offrir un traitement équitable.

Accorder à la partie non représentée un traitement équitable veut notamment dire que le titulaire de permis doit l’informer avec objectivité. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration².

Aussi, « informer avec objectivité » au sens de l’article 83 du RCE signifie entre autres que le titulaire de permis informe la partie non représentée non seulement du fait qu’il ne la représente pas, mais qu’elle a aussi la possibilité de se faire représenter par le titulaire de permis de son choix. Cette partie non représentée peut autant être l'acheteur que le vendeur.

À titre illustratif, le traitement équitable que le titulaire de permis doit accorder à la partie non représentée peut prendre la forme suivante :

• recommander à l’acheteur non représenté d’avoir recours à des clauses usuelles de financement et d’inspection dans sa promesse d’achat. Toutefois, il ne peut lui divulguer des informations confidentielles ou stratégiques du client qu’il représente;
• fournir et compléter pour l’acheteur non représenté un formulaire de promesse d’achat vierge et ses annexes.
• suggérer au vendeur non représenté d'être représenté par un courtier et l'informer de manière objective quant aux étapes de la transaction s'il ne souhaite toujours pas bénéficier des services d'un courtier pour le représenter.

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1.5 Le titulaire de permis qui représente l’un de ses proches

Le titulaire de permis n’est pas dans une situation de conflits d’intérêts lorsqu’il représente l’un de ses proches (collègue, ami, membre de sa famille, partenaire d’affaires, créancier, compagnie dont un membre de sa famille est actionnaire ou administrateur, etc.) dans la mesure où sa loyauté va dans le sens des intérêts de ce proche, indépendamment de ses propres intérêts personnels. On peut présumer que le titulaire de permis promeut et protège alors ce proche qui est son client puisque son jugement et ses actes sont teintés en faveur de ce dernier. Ainsi, les intérêts du courtier ne sont pas en conflit avec ceux de ce proche qui est son client. En effet, il y a absence d’opposition entre les intérêts de la partie que le titulaire de permis représente et les siens; il ne donne pas préséance à ses propres intérêts.

Cela étant dit, le courtier immobilier qui représente un proche doit être conscient qu’il pourrait ne pas avoir toute l’indépendance et l’objectivité requises pour informer adéquatement ce client dont il est proche. Il est d’ailleurs recommandé qu’il en informe ce dernier.

Par ailleurs, le courtier immobilier a l’obligation d’accorder un traitement équitable à l'autre partie et de l’informer avec objectivité et sans dissimulation. Ainsi, dans le cadre d’une transaction pour laquelle le courtier est lié par contrat de courtage à un proche, il doit informer l'autre partie à la transaction du lien qui l’unit à son client.

En effet, les liens entre le courtier immobilier et son proche peuvent donner l’impression que le courtier n’est pas en mesure de remplir ses obligations déontologiques d’accorder un traitement équitable à toutes les parties à la transaction et d’agir avec objectivité.

Il n’existe pas de formulaire préétabli par l’OACIQ pour ce type de situation. Par souci de transparence, la bonne pratique est d’informer l’autre partie par écrit. Par exemple, le courtier peut aviser l’autre partie par courriel qu’il représente son frère, son collègue ou son ami, mais qu’il n’a aucun intérêt dans l’immeuble que son client vend ou achète. Il devrait demander à l’autre partie de confirmer la réception de ce courriel et conserver la preuve au dossier.

Si le courtier immobilier a un intérêt dans l’immeuble de son proche, il peut toujours le représenter, mais il doit, en vertu de ses obligations réglementaires, divulguer sans délai ce fait par écrit et obtenir un accusé de réception du contractant pressenti avant même de rédiger une promesse d’achat. Il peut alors utiliser le formulaire élaboré par l’OACIQ Avis de divulgation de l’agence immobilière ou du courtier immobilier (Achat – Vente – Prêt) ou son propre formulaire « maison », à condition qu’il contienne toutes les informations requises par les articles 18 à 21 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (c. C-73.2, r.1).

Exemples de situations dans lesquelles le courtier immobilier représentant un proche doit divulguer son intérêt par écrit et sans délai :  

• Le courtier représente son conjoint pour la vente de la résidence familiale ou de tout autre immeuble dans lequel il a un intérêt;
• Le titulaire de permis (courtier ou agence) représente son partenaire d’affaire pour la vente d’un immeuble ou d’une entreprise dans laquelle il a un intérêt;
• Le courtier représente le liquidateur d’une succession dans laquelle il a un intérêt en tant qu’héritier;
• Le courtier représente son frère pour l’achat d’un immeuble résidentiel au nom d’une société dans laquelle il détient également des intérêts.