6. Publicité
6.1 Conditions préalables
6.2 Outils publicitaires
6.2.1 Fiche descriptive
6.2.2 Services de diffusion de l’information
6.3 Publicité fausse, trompeuse, incomplète ou prêtant à confusion ou qui passe sous silence un fait important ou des pratiques interdites
6.1 Conditions préalables
Lorsqu’il représente un client vendeur, le titulaire de permis a l’obligation de promouvoir ses intérêts1, notamment en lui offrant la meilleure visibilité possible pour son immeuble.
Un contrat de courtage doit absolument être signé avant de publiciser la mise en vente de toute propriété, que ce soit sur un service de diffusion d’information, sur Internet ou sur les réseaux sociaux2.
Il est important de noter que les publications sur les réseaux sociaux du type « À venir » ou « Bientôt sur le marché » sont interdites lorsqu’elles paraissent avant que le contrat de courtage ne soit signé et que l’inscription auprès du service de diffusion d’information soit complétée, le cas échéant.
Ultimement, avant de diffuser une publicité, le titulaire de permis doit s’assurer que celle-ci soit de bon goût de façon qu’il ne commette aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession3.
IMPORTANT : Avant de commander une publicité, l’agence ou le courtier doit s’assurer que son contrat de courtage sera en vigueur pour la durée de cette publication.
1 Article 15 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.
6.2 Outils publicitaires
6.2.1 Fiche descriptive
La fiche descriptive ou un document similaire est un moyen de promouvoir la propriété d’où l’importance d’y indiquer des informations exactes et vérifiées. La fiche descriptive est un document en constante évolution. Elle doit refléter la réalité de la propriété et doit contenir, le cas échéant, les mentions obligatoires prévues au règlement4 :
1° l’existence de déclarations du propriétaire de l’immeuble à vendre ou à louer et la disponibilité de tout document en faisant état;
2° que l’immeuble est vendu sans garantie légale;
3° le nom du courtier ou de l’agence à qui a été confié le contrat de courtage suivi de la mention du permis dont il est titulaire, de façon évidente et dans un caractère typographique de la même couleur et d’une grandeur au moins équivalente aux autres informations contenues dans le document ou la fiche;
4° que le titulaire à qui a été confié le contrat de courtage possède un intérêt direct ou indirect dans l’immeuble et annexer à la fiche l’avis de divulgation5;
5° lorsque le contrat de courtage vise la vente de l’immeuble, une mention que le document ou la fiche ne constitue pas une offre ou une promesse pouvant lier le vendeur, mais qu’il constitue une invitation à soumettre de telles offres ou promesses;
6° sauf instructions contraires écrites du propriétaire de l’immeuble concernant son identité, les informations concernant l’objet du contrat de courtage ou les parties à ce contrat, qui sont nécessaires à la complétion d’une proposition de transaction.
La fiche descriptive ou le document peut aussi indiquer tout autre renseignement qui respecte les dispositions de la Loi sur le courtage immobilier et de ses règlements.
4 Article 118 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.
5 Article 18 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.
6.2.2 Services de diffusion de l'information
Le titulaire de permis doit informer le vendeur de son droit d’avoir recours à un service de diffusion d’information tel que Centris et des conséquences d’y renoncer (clause 6.1 du contrat de courtage vente [exclusif ou non exclusif]).
Le titulaire de permis doit, lorsque la partie qu’il représente désire avoir recours à un service de diffusion d’information concernant un immeuble, inscrire l’immeuble à ce service au moment d’en débuter la mise en marché et d’effectuer les actes prévus au contrat de courtage, à moins d’instructions écrites contraires de la partie qu’il représente6.
Le vendeur confirme ce désir lors de la signature du contrat de courtage. Il peut également renoncer à son droit d’avoir recours à un service de diffusion d’information, mais il doit être informé que sa propriété fera l’objet d’une moins grande visibilité et, par conséquent, pourrait être convoitée par un moins grand nombre d’acheteurs.
Si le client, une fois informé, décide de ne pas avoir recours à un service de diffusion, le courtier doit bien documenter son dossier relativement aux mises en garde qu’il a faites. Si le vendeur change d’idée en cours de contrat et qu’il souhaite finalement que sa propriété soit inscrite sur un service de diffusion d'information, le courtier doit alors remplir un formulaire Modifications et le faire signer par le vendeur.
Aussi, le courtier du vendeur doit permettre aux autres courtiers de faire visiter la propriété à leurs clients acheteurs. Aucune visite ne doit être refusée sous prétexte que la propriété n’est pas affichée sur un service de diffusion d'information.
6.2.3 Réseaux sociaux
Comportement attendu
Le titulaire de permis doit se comporter sur les médias sociaux en faisant usage de son jugement. Avant de rédiger une publication ou un commentaire, il doit toujours se poser la question à savoir si sa publication est pertinente et s’il aurait tenu ce propos publiquement. Il doit donc s’exprimer avec modération, courtoisie et objectivité. De plus, il doit séparer le contenu professionnel du contenu personnel de ses publications sur les réseaux sociaux. Par ailleurs, que le titulaire de permis s’exprime ou agisse dans un contexte professionnel ou personnel, il doit toujours le faire de manière à promouvoir et protéger l’image et la dignité de la profession.
Promotion d’une inscription
La publication de la mise en vente de la propriété sur Internet ou sur les réseaux sociaux ne doit pas porter à confusion. Une attention particulière doit être portée quant à l’identité du courtier inscripteur.
Ainsi, lorsque le courtier partage une inscription qui n’est pas la sienne, il doit s’assurer que le courtier inscripteur est bien identifié de façon à ne pas laisser croire qu’il s’agit de sa propre inscription. Pour ce faire, il est fortement recommandé de partager le lien menant à la fiche de la propriété sur le site du service de diffusion d’information. Autrement, l’autorisation du courtier inscripteur devra être obtenue avant d’en faire la promotion.
6.2.4 Écriteaux (pancartes)
L’écriteau installé devant un immeuble doit contenir les mentions minimales obligatoires. De plus, il doit être installé après l’inscription au service de diffusion de l’information si tel est le choix de son client.
L’installation d’un écriteau doit respecter divers lois et règlements spécifiques. L’agence ou le courtier immobilier doit notamment vérifier la règlementation municipale, les règlements de la copropriété et la Loi sur la publicité le long des routes, avant d’installer un écriteau. Ces vérifications peuvent s’effectuer auprès des autorités compétentes telles que les municipalités, les syndicats de copropriétés et le ministère des Transports.
6.3 Publicité fausse, trompeuse, incomplète ou prêtant à confusion ou qui passe sous silence un fait important ou des pratiques interdites
Lorsque le titulaire de permis, l’agence immobilière ou le réseau d’agences font de la publicité, de la sollicitation ou des représentations, l’information qu’ils diffusent doit être conforme7, véridique, vérifiable, complète, claire et compréhensible pour le public.
Ainsi, ils ne doivent pas transmettre un renseignement faux, trompeur ou incomplet, notamment quant :
- à la compétence d’un titulaire de permis;
- à l’étendue ou l’efficacité de ses services et de ceux généralement rendus par les courtiers et les agences;
- aux coûts d’un prêt garanti par hypothèque immobilière;
- au prix de vente d’un immeuble, lequel doit être celui prévu au contrat de courtage ou à la proposition de transaction8.
De plus, le titulaire de permis, ou quiconque fait la promotion de services de courtage immobilier, ne peut faire ou permettre que soit faite une représentation ou de la publicité qui :
- laisse croire qu’il peut se livrer à une opération de courtage visée à l’article 1 de la Loi sur le courtage immobilier s’il n’en a pas le droit au moment de ces représentations ou publicités;
- laisse croire qu’il détient un titre de spécialiste;
- contient un renseignement ou utilise une formule, un nom, une marque de commerce, un slogan ou un logotype pouvant prêter à confusion;
- contient une statistique sans en indiquer la source;
- contient une photographie du titulaire de permis datant de plus de 5 ans9.
