Qu’est-ce qu’un contrat de courtage exclusif?

Acheter, vendre ou louer une propriété résidentielle sont des démarches importantes. C’est pourquoi, conformément à la mission de protection du public que la Loi sur le courtage immobilier lui a confiée, l’OACIQ a conçu des contrats de courtage pour protéger vos intérêts. Et c’est aussi pourquoi votre courtier immobilier, en tant que professionnel dûment autorisé, doit les utiliser.

Voici comment ces contrats contribuent à assurer une transaction transparente, équitable et faite selon les règles de l’art.

C’est quoi, un contrat de courtage exclusif?

Lors d’une vente, d’un achat ou d’une location d’immeuble résidentiel (moins de cinq logements) ou d’une copropriété, le contrat de courtage exclusif est le moyen par lequel vous vous engagez à donner à un courtier le droit d’agir à titre d’intermédiaire exclusif pour vous assister. Une fois le contrat signé, aucun autre courtier immobilier n’a le droit de vous solliciter directement.

Que contient-il?

Chaque contrat de courtage visant la vente, l’achat ou la location d’un immeuble résidentiel doit notamment comporter les éléments suivants :

L’identification et les coordonnées des parties;
L’objet et la durée du contrat;
L’identification de l’immeuble ou les caractéristiques de l’immeuble recherché;
Le prix et les conditions (exclusions, dates, etc.);
Les droits et obligations des parties;
Les obligations du courtier ou de l’agence;
Le mode de rétribution du courtier ou de l’agence ainsi que les conditions de cette rétribution;
L’exclusivité du contrat, le cas échéant, ainsi que le fait qu’il ne soit pas résiliable;
La possibilité pour les parties de recourir, en cas de différend, à la conciliation, à la médiation ou à l’arbitrage offerts par l’OACIQ conformément à la Loi sur le courtage immobilier;
Toute déclaration du vendeur ou du locateur portant sur l’immeuble et pertinente à la transaction;
Un droit de dédit de trois jours (voir plus bas « Je veux annuler mon contrat de courtage »).

Bon à savoir

Le contrat de courtage doit être rempli par votre courtier avec votre collaboration. Ce professionnel autorisé par l’OACIQ doit vous fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension et à l’évaluation des services qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, s’engage à rendre. Vous ne comprenez pas un terme, une clause? N’hésitez pas à le dire et à demander des éclaircissements avant de signer. Au besoin, communiquez avec un agent du centre de renseignements Info OACIQ.
Le courtier est obligé de vérifier votre identité, ainsi que celle de l’autre partie si celle-ci n’est pas représentée par un courtier. L’identification doit se faire face à face ou par l’intermédiaire d’un mandataire, à l’aide d’une pièce d’identité valide avec photo de votre choix, comme un permis de conduire ou une carte d’assurance maladie.
Le fait qu’un immeuble résidentiel est ou n’est pas assujetti à la TPS et à la TVQ doit être indiqué dans le contrat de courtage.

Des contrats adaptés à votre réalité

Pour chaque type de propriété recherché, il existe un contrat de courtage que votre courtier doit utiliser.

Par exemple, si l'immeuble est détenu en copropriété par indivision, le contrat de courtage spécifiera entre autres les usages exclusifs reliés à la quote-part qui est à vendre; la superficie de cette dernière; et si la superficie indiquée au certificat de localisation est « brute » ou « nette ». (À ce sujet, lire l’article Superficie brute ou nette : comment s’y retrouver.)

Si l'immeuble est détenu en copropriété divise, le contrat de courtage vente doit notamment spécifier la désignation cadastrale de la partie privative.

Il existe également un contrat à utiliser lors de transactions visant une maison mobile sur terrain loué.

Début et fin du contrat

Le contrat de courtage est formé lorsque les parties l'ont signé. Votre courtier vous remettra le double du contrat. Ce « double » ne doit pas être une simple photocopie; votre courtier et vous devez également le signer. S’il s’agit d’un formulaire signé électroniquement, la version que vous recevez constitue un contrat original.

À moins de mention contraire convenue avec votre courtier, le contrat prend fin 30 jours après sa signature.

À l’expiration du contrat, vous avez alors le choix de :

ne pas renouveler le contrat signé avec votre courtier;
signer un contrat avec un autre courtier;
renouveler votre contrat avec votre courtier.

Dans ce dernier cas, vous n’avez qu’à remplir ensemble le formulaire Modifications afin de modifier la date d’expiration de votre contrat et ainsi prolonger votre entente. N’oubliez pas d’indiquer une nouvelle date et une heure d’expiration à cette prolongation de contrat. À moins qu’une autre date ait été convenue et inscrite au contrat avec le courtier, le contrat de courtage se terminera 30 jours après la modification. Attention, la prolongation doit se faire au plus tard la dernière journée prévue au contrat. Si le contrat est expiré, on ne peut le prolonger. Il faut alors refaire un nouveau contrat.

Je veux résilier mon contrat de courtage

Une fois le contrat de courtage vente, achat ou location conclu, vous disposez d’un délai de trois (3) jours suivant la réception du double du contrat signé par les deux parties pour résilier le contrat. C’est ce qu’on appelle le droit de dédit. Ce droit de résiliation est sans frais en principe, lorsque vous agissez en toute bonne foi.

Toutefois, le courtier pourra réclamer une rétribution si une vente survient dans les 180 jours qui suivent la fin du contrat de courtage avec une personne intéressée à la propriété pendant la durée du contrat de courtage stipulé exclusif, à moins qu’un nouveau contrat de courtage exclusif n’ait été accordé de bonne foi à un autre courtier. (À ce sujet, lire l’article Contrat de courtage : le droit de changer d’idée.)

Après ce délai, si le contrat contient la mention « non résiliable » (« irrévocable »), vous ne pourrez y mettre fin unilatéralement ou sans entente avec le courtier. Si le contrat ne comporte pas cette mention, vous pouvez le résilier en tout temps. Par contre, vous pourriez être tenu de payer les frais, les dépenses et la valeur des services rendus par le courtier ou l’agence. (À ce sujet, lire l’article Résiliation d’un contrat de courtage.)

De plus, dans l’hypothèse où la propriété serait vendue, échangée ou louée dans les 180 jours de la fin du contrat de courtage à une personne ayant manifesté son intérêt pendant la durée du contrat de courtage exclusif, le courtier ou l’agence pourrait avoir droit à une rétribution. Ce délai peut même être plus long, s’il est prouvé que le vendeur ou l’acheteur a agi délibérément pour priver le courtier de sa rétribution. (Lire à ce sujet l’article Le droit à la rétribution du courtier immobilier après l’expiration du contrat de courtage.)

Et la confidentialité de mes renseignements personnels?

Les renseignements personnels que votre courtier doit recueillir au cours de la transaction sont encadrés par plusieurs lois. Ainsi, outre le Code civil du Québec et la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé, la Loi sur le courtage immobilier oblige les courtiers à obtenir votre consentement, et à ne recueillir que les renseignements nécessaires à leurs activités professionnelles. Par la suite, les courtiers et les agences doivent mettre en place des mesures de sécurité appropriées pour assurer la confidentialité, ainsi que la protection des renseignements personnels qu’ils recueillent, utilisent, communiquent, conservent et détruisent. Ils doivent également vous donner accès à vos données et vous permettre de les rectifier, à défaut de quoi ils s’exposent à des sanctions pénales.