9. Rétribution
9.1 Effectuer un partage de rétribution conforme
9.2 Renonciation et baisse de rétribution
9.3 Rétribution du courtier de l’acheteur
9.4 Rétribution du courtier collaborateur sans contrat de courtage
9.5 Pour éviter les litiges sur la « cause efficiente »
9.1 Effectuer un partage de rétribution conforme
Pour favoriser la réalisation d’une transaction, le courtier doit collaborer avec tout autre titulaire de permis qui en fait la demande, à des conditions raisonnables préalablement convenues entre eux1, que ce dernier ait un contrat de courtage achat ou non.
Afin de respecter ses obligations en matière de collaboration, le titulaire de permis doit prévoir à son contrat de courtage vente une rétribution raisonnable pour le titulaire de permis avec lequel il collabore, que ce dernier ait un contrat de courtage achat ou non.
En raison notamment de ses obligations de loyauté envers son client, mais également de son devoir de collaboration, le titulaire de permis ne doit pas partager sa rétribution de façon à compromettre la réalisation d’une transaction.
Par exemple, un partage de rétribution dont les conditions seraient déraisonnables envers les autres agences ou courtiers pourrait diminuer l’intérêt de ces derniers à proposer l’immeuble à leurs clients. Ce faisant, le courtier du vendeur ferait défaut de remplir son obligation de protéger les intérêts de son client. En effet, pour optimiser ses chances d’obtenir le meilleur prix aux meilleures conditions possibles, le courtier du vendeur doit s’assurer que son client puisse offrir son immeuble au plus grand nombre d’acheteurs possible.
Aussi, le courtier du vendeur ne doit pas partager ou offrir de partager sa rétribution de façon à défavoriser l’une des parties à la transaction2.
9.2 Renonciation et baisse de rétribution
Le titulaire de permis ne peut renoncer à la rétribution à laquelle il a droit si cette renonciation comporte un désavantage pour les autres parties à la transaction ou fait en sorte qu’une proposition sera privilégiée à une autre. Par exemple, il ne peut pas proposer une baisse de rétribution pour des propositions de transaction présentées par son entremise ou reçues directement par le vendeur3 concurremment à une pleine rétribution pour celles qui seraient présentées par l’intermédiaire d’autres titulaires de permis.
Dans l’éventualité où aucune promesse d’achat n’est présentée par l’entremise d’un titulaire de permis et que seuls des acheteurs non représentés le font, le courtier du vendeur peut diminuer sa rétribution. Il peut aussi choisir de la diminuer lorsque toutes les promesses d’achat sont présentées par l’entremise de différents titulaires de permis.
Toutefois, la diminution de sa rétribution ne doit pas désavantager l’une ou l’autre des parties à la transaction. Il ne peut donc pas la réduire dans le but de favoriser la conclusion d’une transaction proposée plutôt qu’une autre. En effet, puisque le courtier du vendeur doit accorder un traitement équitable à toutes les parties à la transaction, la diminution de rétribution doit pouvoir être appliquée à tous, peu importe la promesse d’achat qui sera acceptée et l’identité de l’acheteur. Le courtier du vendeur doit d’ailleurs informer son client qu’une renonciation ou une baisse de sa rétribution ne pourra pas s’appliquer dans ces cas et prévoir la clause suivante4 qui se trouve dans le formulaire recommandé Annexe D – Diminution de rétribution :
« Dans le cas où une promesse d'achat serait présentée par l'intermédiaire du courtier ou du courtier représentant l’agence mentionnée à la section 1 pendant la durée du présent contrat et que cette promesse d'achat conduirait effectivement à la vente de l'immeuble, le courtier s'engage à ne réclamer du vendeur qu'une rétribution de _____ %. Malgré ce qui précède, il n'y aura pas de diminution de la rétribution dans l'éventualité où une ou plusieurs promesses d'achat seraient présentées par l'intermédiaire d'autres agences ou courtiers, concurremment à une promesse présentée par l'intermédiaire du courtier ou du courtier représentant l’agence mentionnée à la section 1. »
Enfin, pour éviter les litiges à l’égard du partage de rétribution, le titulaire de permis doit s’assurer d’avoir un écrit signé par les parties qui confirme la modification à l’entente de rétribution initialement prévue et utiliser un formulaire de modification à cette fin.
9.3 Rétribution du courtier de l’acheteur
La rétribution du courtier de l’acheteur est prévue au contrat de courtage achat (CCA). Selon ce qui est prévu au CCA, il peut aussi percevoir la rétribution qui lui est due en vertu du contrat de courtage vente. Dans ce cas, la rétribution prévue au CCA est réduite du montant que l’agence ou le courtier du vendeur partage en vertu du contrat de courtage vente (CCV).
Si la rétribution prévue à la section 6 du contrat de courtage achat est moindre que ce qui est reçu en partage (ex. : 0,5 % au CCA alors que le CCV prévoit un partage de 2 %), c'est en fonction de l'entente de partage de rétribution prévue au CCV que le courtier de l'acheteur sera rétribué. Le courtier de l’acheteur recevra 2 % du vendeur.
À l’inverse, si la rétribution prévue au CCA est supérieure à ce qui est reçu en partage (ex. : 3 % au CCA et 2 % au CCV), le courtier de l’acheteur recevra 2 % du vendeur et le 1 % restant devra être payé par l’acheteur.
Dans ce cas, la clause R2.5 de l’Annexe R pourrait être utilisée pour le financement de la portion excédentaire à ce qui est prévu au CCV. Dans tous les cas, le courtier du vendeur doit bien expliquer à son client la ventilation prévue à la clause R2.5 et les calculs au sujet de la rétribution, et ce, afin qu’il comprenne bien le montant qu’il recevra après déductions.
Il peut être tentant pour le courtier de l’acheteur d'inscrire sur la promesse d'achat faite par ses clients le pourcentage de rétribution qu'il s'attend à recevoir si la transaction proposée se réalise. Certains titulaires de permis ont parfois recours à cette façon de faire pour établir le partage de rétribution lorsqu'ils craignent que le courtier du vendeur conteste leurs droits à ce partage en invoquant les règles de cause efficiente de la vente.
Cette pratique contrevient au principe suivant lequel toute modification que peut apporter un titulaire de permis à un contrat, à une proposition de transaction ou à un formulaire doit porter uniquement sur l’objet visé par les termes et conditions de celui-ci.
Comme l'objet visé par les termes et conditions de la promesse d'achat est la vente d'un immeuble, mais que le partage de rétribution entre courtiers ne porte pas sur la vente de l'immeuble, ce partage ne peut donc pas être prévu au formulaire. En outre, les titulaires de permis ne sont pas des parties à ce contrat qu’est la promesse d’achat.
La clause 11.4 de la promesse d’achat vise à permettre au notaire de payer le courtier du vendeur à même le produit de la vente; sans elle, le produit de la vente devrait être remis au vendeur. Le nom du courtier de l’acheteur ainsi que son pourcentage de rétribution ne doivent pas y être inscrits puisque, agissant ainsi, on vient modifier le texte du contenu obligatoire de la promesse d'achat, ce qui constitue un manquement à la Loi. De plus, cette façon de faire nuit aux acheteurs et aux vendeurs qui risquent d’être piégés par la situation en cas de mésentente entre les courtiers.
9.4 Rétribution du courtier collaborateur sans contrat de courtage
Si la transaction s’effectue entre un acheteur non représenté (qui n’a pas de contrat de courtage achat avec un titulaire de permis) et un vendeur représenté par un titulaire de permis, mais qu’un courtier collaborateur sans contrat de courtage est intervenu et a accordé à l’acheteur un traitement équitable, la rémunération du courtier collaborateur est établie en fonction du partage de rétribution prévu au contrat de courtage vente. Il ne doit pas y avoir de distinction entre le montant de la rétribution du courtier collaborateur sans contrat de courtage et celui du courtier lié à un acheteur par un contrat de courtage achat.
9.5 Pour éviter les litiges sur la « cause efficiente »
Le courtier du vendeur représente les intérêts de son client et doit offrir un traitement équitable aux acheteurs, qu’ils soient représentés au non. De plus, à la première occasion, il doit clairement informer l’acheteur de ce fait et lui recommander de faire appel à un autre titulaire de permis pour le représenter et protéger ses intérêts5.
Il arrive malheureusement des situations où l’acheteur ne reçoit pas cette information clairement de la part du courtier du vendeur et choisit, en cours de transaction, d’être représenté par son propre courtier, ou que l’acheteur omet de mentionner au courtier du vendeur qu’il est déjà représenté. Cela peut causer un litige quant au partage de rétribution entre les courtiers et leurs agences.
Pour éviter cette situation, lorsqu’un acheteur l’appelle directement pour avoir des informations sur son inscription ou pour prendre rendez-vous pour une visite, le courtier du vendeur doit, :
- lui demander immédiatement s’il est représenté par un courtier;
- lui expliquer que son rôle est de défendre et de promouvoir les intérêts du vendeur et non pas les siens;
- lui recommander de faire appel à un courtier pour le représenter.
Il devra également collaborer avec les courtiers qui représenteront les acheteurs. Les courtiers devraient préalablement s’entendre entre eux et avec leurs agences respectives, sur un partage de rétribution.
En ce qui concerne la « cause efficiente de la vente », l’OACIQ n’intervient pas dans les litiges de rétribution entre courtiers ou agences, peu importe qu’ils soient membres de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) ou non. Si les courtiers sont membres de l'APCIQ et qu'un différend survient relativement au versement d'une rétribution, ils peuvent avoir recours au service de conciliation et d’arbitrage de cette association.
