Rétribution payable par l’acheteur : Contrat de courtage exclusif – Achat

Le contrat de courtage achat contient des dispositions spécifiques concernant le moment où la rétribution est due.

Pour que la rétribution soit payable, il faut:

1. Qu’une entente conforme aux conditions particulières spécifiées dans le contrat de courtage soit acceptée et ce, même si l’acheteur a signé la promesse d’achat sans l’aide de son courtier. Il est important de noter que l’acheteur s’est engagé à ne pas, directement ou indirectement, pendant la durée du contrat, conclure d'entente concernant l'achat, l'échange ou la location de l'immeuble sans les services de l'agence ou du courtier.
    
2. Qu’une promesse d’achat soit acceptée dans les 180 jours suivant la date de fin ou la résiliation du contrat de courtage pour l’immeuble et que l’acheteur avait déjà manifesté de l'intérêt pendant la durée du contrat sauf si, durant cette période, l’acheteur a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un nouveau contrat de courtage pour le même immeuble.
   
   En d’autres mots, si l’acheteur a visité un immeuble ou a fait une promesse d’achat pendant la durée du contrat, on peut prétendre que ce dernier a été intéressé à l’immeuble. Le délai de 180 jours se calcule à partir de la date de terminaison prévue au contrat de courtage. Si le contrat a été modifié en cours d’exécution pour prolonger sa durée, le délai sera calculé à partir de la nouvelle date de terminaison. Dans le cas d’un contrat résiliable où l’acheteur aurait exercé son droit d’y mettre fin, le délai de 180 jours débuterait à compter de la date de résiliation.
    
3. Qu’un acte volontaire de l’acheteur empêche l’exécution du contrat de courtage.
   
   Cette clause s’applique lorsque l’acheteur agit de manière délibérée pour saboter ou bloquer le processus prévu dans le contrat de courtage, par exemple au niveau des démarches pour l’obtention du prêt hypothécaire, ce qui pourrait entraîner des conséquences sur l'exécution du contrat ou empêcher la signature de l’acte de vente, même si toutes les autres conditions de la promesse d’achat sont remplies.

Il est à noter qu’en certaines circonstances, le courtier représentant l’acheteur n’a pas à réclamer un montant de rétribution à l’acheteur, notamment s’il y a un partage de rétribution du courtier du vendeur équivalent à ce qui est prévu comme rétribution au contrat de courtage (compensation qui s’opère), ou encore si la clause type 1.12, qui prévoit la non-réclamation de la rétribution, est inscrite¹ au contrat de courtage.

Pourcentage du prix de vente

C’est le plus courant. Par exemple, si le prix de vente prévu à la promesse d’achat est de 375 000 $ et que, suivant la négociation, le vendeur accepte par la suite la somme de 390 000 $ dans le cadre d’une promesse d’achat qui lui est présentée, le pourcentage indiqué à la clause 6.1 du contrat de courtage serait alors appliqué au prix de vente accepté par le vendeur, soit 390 000 $. Par exemple, à la clause 6.1, si le calcul est fait sur un montant de 390 000 $ prévu à la promesse d’achat, la rétribution due sera de 11 700 $ si le pourcentage est de 3 %, ou de 7 800 $ si le pourcentage est de 2 %, en sus des taxes applicables.

Somme forfaitaire

Il s’agit ici d’un montant déterminé où la rétribution due correspondra au montant indiqué au contrat, et non pas au prix de vente accepté prévu à la promesse d’achat. Il faudra ajouter les taxes sur ce montant.

Autres : taux horaire suivant services rendus, etc.

Dans ce cas, il faut inscrire de façon détaillée tout ce que l’acheteur s’engage à payer au courtier de l’acheteur : taux horaire, honoraires forfaitaires additionnels, objet de la rétribution, fréquence d’exécution, etc. Par exemple, si l’acheteur demande de visiter plusieurs propriétés, surtout si celles-ci sont situées sur de longues distances ou si des arrangements spéciaux doivent être faits pour les visites, le courtier pourrait facturer un taux horaire pour son temps passé à accompagner l'acheteur lors de ces visites ou pour des services supplémentaires non inclus dans le forfait standard, tels que la recherche approfondie de propriétés, la coordination de services d'inspection ou d'évaluation, etc.

Il importe également de rappeler que le formulaire Annexe DR – Déboursés et rétribution permet à l’agence immobilière ou au courtier agissant à son compte de prévoir d’autres modes de rétribution que ceux prévus au contrat de courtage et, le cas échéant, de se faire payer des déboursés spécifiques par l’acheteur. Ce formulaire devra obligatoirement être joint en annexe au contrat de courtage si ce mode de rétribution est convenu entre les parties.

Dans tous les cas, le courtier immobilier doit expliquer à son client les clauses relatives à la rétribution et dans quels contextes elles sont applicables, en soulignant que des taxes seront ajoutées en sus de cette rétribution.

Il est important de souligner que, selon la Loi sur le courtage immobilier², le contrat de courtage signé avec des conditions de paiement de rétribution à 0 % ne serait pas considéré comme un contrat liant les parties avec des obligations. Dans un tel cas, le courtier ne pourrait pas représenter l’acheteur.

Mode de paiement

• Paiement directement à l’agence immobilière ou au courtier agissant à son compte
• Financement de la rétribution

Il est important de noter que dans le cas où la rétribution prévue au contrat de courtage est supérieure à ce qui est reçu en partage ou que le vendeur n’est pas représenté par un autre courtier, celle-ci pourrait être financée dans le prix d’achat, en incluant une clause³ spécifique à la promesse d’achat ou payée par l’acheteur lors de la signature de l’acte de vente. Le notaire s’occupera alors de répartir les sommes dues à l’agence immobilière ou au courtier agissant à son compte.