Rétribution payable par le vendeur : Contrat de courtage exclusif – Vente en matière résidentielle

Avant d’examiner les différents cas où une rétribution est payable par le vendeur à l’agence ou au courtier immobilier agissant à son compte, voyons brièvement quelle forme peut prendre la rétribution du courtier immobilier en vertu du Contrat de courtage exclusif – Vente.

Pourcentage du prix de vente

C’est la forme la plus courante. Par exemple, si le prix de vente prévu à l’article 4.1 est de 500 000 $ et que, finalement, le vendeur accepte la somme de 495 000 $ dans le cadre d’une promesse d’achat qui lui est présentée, le pourcentage indiqué à la clause 7.1 serait alors appliqué au prix de vente accepté par le vendeur, soit 495 000 $, en plus des taxes applicables.

Somme forfaitaire

Il s’agit d’un montant déterminé où la rétribution due à l’agence ou au courtier immobilier agissant à son compte correspondra au montant indiqué dans le contrat, et non pas au prix de vente accepté prévu à la promesse d’achat. Les taxes seront ajoutées à ce montant.

Autres modes de rétribution, tels qu’un taux horaire

Il est important de rappeler que le formulaire Annexe DR - Déboursés et rétribution permet à l’agence ou au courtier immobilier de prévoir d’autres modes de rétribution que ceux prévus au formulaire obligatoire de contrat de courtage vente et, le cas échéant, de se faire payer des déboursés spécifiques par le vendeur. Ce formulaire devra obligatoirement être joint en annexe au contrat de courtage si ce mode de rétribution est convenu entre les parties.

Il est essentiel de considérer que, comme il s’agit d’une entente contractuelle entre un vendeur et une agence ou un courtier immobilier agissant à son compte, la forme et le montant de la rétribution peuvent être négociés afin de mieux refléter les particularités des services fournis et les attentes des parties. Lors de la prise de tout contrat de courtage, le courtier doit s’assurer d’expliquer à son client que les taxes sont calculées sur la rétribution payable à la clause 7.1 du contrat de courtage exclusif vente et s’ajoutent à la rétribution. Le courtier doit prendre le temps d’expliquer au vendeur les clauses et formulaires qu’il lui fait signer, ainsi que les circonstances dans lesquelles la rétribution sera payable.

La rétribution sera payable si l’une des quatre éventualités prévues à la clause 7.1 du CONTRAT DE COURTAGE EXCLUSIF se réalise.

« 1. si une entente visant à vendre l’IMMEUBLE est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou du COURTIER et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente et le paiement du prix d’achat »

Quel sens doit-on donner aux mots « et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies » dans cette clause? Ce sont essentiellement, mais non uniquement, les conditions telles que le prêt hypothécaire et l’inspection en bâtiment.

Si une promesse d’achat satisfait aux conditions de vente prévues au contrat de courtage, et que cette promesse d’achat est acceptée, l’agence ou le courtier immobilier a droit en principe à une rétribution.

L’entente visant à vendre l’immeuble prend ici le plus souvent la forme d’une promesse d’achat sur un formulaire obligatoire de l’OACIQ, présentée par un courtier immobilier. Cependant, il se peut que la promesse d’achat ait été préparée par une autre personne, par exemple un notaire. Dans le cas d’un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir, mis en vente par un constructeur ou un promoteur immobilier, il peut s’agir d’un contrat préliminaire visé par les articles 1785 et suivants du Code civil du Québec.

Dans le cadre d’un contrat de courtage exclusif, même si une entente est conclue « sans l’intermédiaire de l’agence ou du courtier », le courtier pourra aussi avoir droit à sa rétribution. Il faut se rappeler qu’au paragraphe 2 de la clause 8.2 de son contrat de courtage exclusif, le vendeur s’est engagé à ne pas, directement ou indirectement, pendant la durée du contrat, « devenir partie à une entente visant la vente ou l’échange de l’IMMEUBLE autrement qu’à la suite des services de l’AGENCE ou du COURTIER ».

Ainsi, sauf faute de l’acheteur, le droit à la rétribution du courtier ou de l’agence sera acquis si une entente visant à vendre l’immeuble est acceptée pendant la durée du contrat, avec ou sans l’intermédiaire de l’agence ou du courtier, et que toutes les conditions de cette entente ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente et le paiement du prix d’achat.

L’acte de vente n’a donc pas à être signé pour que la rétribution soit acquise au courtier ou à l’agence même si, en pratique, c’est après la signature de l’acte de vente et à même le produit de la vente que la rétribution sera payée, en application de la clause 11.4 du formulaire obligatoire Promesse d’achat.

« 2. si une promesse d’achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que le VENDEUR la refuse »

Le vendeur n’étant pas obligé de vendre, cette clause prévoit que si une promesse d’achat conforme aux conditions de vente est présentée au vendeur, mais qu’elle n’est pas acceptée par ce dernier, le droit à la rétribution du courtier ou de l’agence est acquis.

« 3. si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date de fin ou de résiliation du présent contrat avec une personne qui a été intéressée à l’IMMEUBLE pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’IMMEUBLE »

Le délai de 180 jours se calcule à partir de la date de terminaison prévue au contrat de courtage exclusif. Si le contrat a été modifié en cours d’exécution pour prolonger sa durée, le délai sera calculé à partir de la nouvelle date de terminaison. Dans le cas d’un contrat résiliable où le vendeur aurait exercé son droit d’y mettre fin, le délai de 180 jours débuterait à compter de la date de résiliation.

Par ailleurs, que signifie l’expression « personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat »? Les tribunaux ont rendu quelques décisions à ce sujet, mais il est difficile de déterminer avec précision si dans une situation donnée une personne a été ou non intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat. Certaines situations sont cependant plus claires. Par exemple, si une personne a visité un immeuble ou a fait une promesse d’achat pendant la durée du contrat, on peut prétendre qu’elle a été intéressée à l’immeuble. Même dans l’éventualité où une vente intervenait avec une telle personne dans les 180 jours du contrat, le courtier immobilier n’aurait pas droit à une rétribution si « durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’IMMEUBLE », tel que prévu au paragraphe 3 de l’article 7.1.

« 4. si un acte volontaire du VENDEUR empêche l’exécution du contrat »

Cette clause s’applique lorsque le vendeur pose des actes ayant pour conséquence d’empêcher l’agence ou le courtier immobilier de remplir adéquatement ses obligations en vertu du contrat de courtage signé, ou qui font en sorte que l’acte de vente n’est pas signé malgré la conclusion d’une promesse d’achat pendant la durée du contrat. Ainsi, même en l’absence d’une vente en bonne et due forme, et parfois même sans promesse d’achat, l’agence ou le courtier pourrait avoir droit à sa rétribution.

Les tribunaux ont souvent donné effet à une telle clause. Par exemple, un vendeur qui ferait en sorte d’empêcher le courtier immobilier d’effectuer des visites avec des acheteurs éventuels, ou qui prendrait tous les moyens pour ne pas être disponible pour la présentation d’une promesse d’achat, empêcherait vraisemblablement la libre exécution du contrat par le courtier, sous réserve des détails propres à chaque situation.