Signature d’un contrat de courtage pour la vente, l'achat ou la location d'un immeuble

Lorsque le propriétaire (personne physique) d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements choisit de le vendre par l'intermédiaire d'une agence immobilière ou d'un courtier immobilier agissant à son compte, il doit obligatoirement signer un contrat de courtage. Il en va de même de l’acheteur ou du locateur qui souhaite qu’un courtier représente ses intérêts dans le cadre d’une transaction. Cette entente permet à l’agence ou au courtier le droit d'agir à titre d'intermédiaire exclusif ou non exclusif, pour une période spécifique.

Formulaire obligatoire

En matière résidentielle, le formulaire qui doit obligatoirement être utilisé pour un contrat de courtage vente, achat ou location visant un immeuble de moins de 5 logements est celui élaboré par l'OACIQ. Ni l’agence, ni le courtier, ni le client vendeur, acheteur ou locateur ne peuvent s'y soustraire.

Le formulaire de contrat de courtage peut notamment prévoir les conditions et attentes particulières du client vendeur, acheteur ou locateur. Il spécifie également le montant de la rétribution payable à l’agence ou au courtier ainsi que les conditions de paiement de celle-ci par le client. Cette rémunération est généralement établie en fonction d'un pourcentage du prix de vente de l'immeuble et doit être versée à l’agence. À cet égard, notez que l’Annexe DR – Déboursés et rétribution permet de prévoir des modes de rétribution autres que ceux prévus au contrat de courtage. Pour en savoir plus, lire l’article Comment rétribuer mon courtier immobilier résidentiel?

Remise du double

L’agence ou le courtier immobilier a l'obligation de remettre le double du contrat (c’est-à-dire un exemplaire comportant les signatures originales des parties ou encore qui ont été authentifiées selon un protocole de signature électronique) au client et ce dernier n'est tenu à l'exécution de ses obligations qu'à compter de la réception de ce double.

Malheureusement, il peut arriver que l’agence ou le courtier se contente de remettre une photocopie, ou oublie carrément de remettre le double du contrat à son client. Ces omissions, insignifiantes en apparence, peuvent avoir des impacts, par exemple le client pourrait notamment refuser de verser la rétribution due à l’agence de son courtier ou à son courtier, si ce dernier agit à son compte, au motif qu'il n'a jamais été en possession du double de son contrat. L'omission de remettre au client le double de son contrat de courtage a aussi une conséquence sur l’exercice du droit de dédit.

Conseil

Prenez le temps de lire votre contrat de courtage avec votre agence immobilière ou votre courtier avant de le signer, et n'hésitez pas à poser des questions si vous n'avez pas compris certaines clauses. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit, en effet, fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension et à l’évaluation des services qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, s’engage à rendre.

Vous pouvez également exiger que certaines conditions particulières soient précisées à votre contrat de courtage, car, tant qu’il n’est pas signé par les parties, le contrat n'est pas valide. De plus, vous n'êtes pas tenu aux obligations qu'il contient tant que vous n'avez pas en main un double du contrat signé par l’agence ou le courtier.

Une fois le contrat conclu, vous pouvez vous dédire d’un contrat de courtage vente, achat ou location durant les trois (3) jours suivant la réception du double du contrat signé par les deux parties. Après ce délai, si le contrat contient la mention « non résiliable » (« irrévocable »), vous ne pourrez y mettre fin que si l’agence ou le courtier y consent. Pour en savoir plus sur la résiliation du contrat et le droit de dédit, nous vous invitons à consulter l'article Résiliation d’un contrat de courtage.

Pour plus d’information, contactez le centre de renseignements Info OACIQ.