3. Sollicitation de la clientèle
De façon générale, la règlementation prévoit que le titulaire de permis doit utiliser des méthodes loyales de sollicitation1. Les explications suivent dans les sections ci-dessous.
3.1 Respect du contrat de courtage exclusif
3.2 Sollicitation téléphonique
3.3 Sollicitation par courriel
3.4 Sollicitation de masse
1 Article 91 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité
3.1 Respect du contrat de courtage exclusif
L’exclusivité des contrats de courtage doit être respectée par les autres agences et courtiers pendant toute la durée d’un contrat, même à l’approche de sa date de fin.
Le respect de l’exclusivité du contrat de courtage signifie qu’avant de faire des démarches de sollicitation auprès du propriétaire d’un immeuble, il importe de s’assurer que ce dernier n’a pas signé un contrat de courtage exclusif avec une autre agence ou un autre courtier. En effet, la règlementation prévoit que « Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit poser aucun acte incompatible avec un contrat de courtage exclusif confié à un autre titulaire de permis2. »
Il arrive que le vendeur et son courtier ne renouvellent le contrat de courtage exclusif que peu de temps avant sa date de fin. Il importe donc de ne pas faire de démarches prématurées de sollicitation. Cela pourrait être sanctionné par le comité de discipline.
3.2 Sollicitation téléphonique
La sollicitation téléphonique est une méthode qui permet aux titulaires de permis de trouver des clients. Cependant, les titulaires de permis doivent s’abstenir de solliciter une personne dont le numéro de téléphone est inscrit sur la Liste nationale de numéros de télécommunication exclus au Canada (LNNTE). Une personne qui est liée par un contrat de courtage ou qui a demandé directement de ne pas être sollicitée ou de cesser d’être sollicitée, par téléphone ou autrement, doit être exclue.
Il est important de maintenir à jour la liste des personnes qui doivent être exclues de la sollicitation et de retirer leur numéro de téléphone.
À cette fin, les titulaires de permis peuvent s’inscrire et s’abonner à liste nationale de numéros de télécommunication exclus avant de faire de la sollicitation téléphonique.
Il est conseillé de tenir des registres exacts des scénarios et des registres des appels ainsi qu’une copie de l’inscription et de l’abonnement à la LNNTE.
Il est à noter que c’est le Conseil de la radiodiffusion et des télécommunications canadiennes (CRTC) qui assure la conformité aux règles sur les télécommunications non sollicitées.
3.3 Sollicitation par courriel
La sollicitation par courriel a gagné en popularité dans les dernières années. La Loi canadienne anti-pourriel encadre cette pratique dont les principales exigences sont :
- l’obtention d’un consentement préalable exprès ou implicite à la réception du message électronique commercial. Cela comprend les messages envoyés à des adresses électroniques, à des comptes de réseaux sociaux et sous forme de messages textes;
- l’identification claire et simple de l’expéditeur du message;
- l’inclusion d’un mécanisme de désabonnement.
Il est conseillé de tenir des registres exacts du consentement valide et des documents de formation des titulaires de permis qui effectuent la sollicitation.
3.4 Sollicitation de masse
Les titulaires de permis peuvent faire de la sollicitation de masse pourvu qu’ils ne visent pas directement ou spécifiquement des personnes ou sociétés qui sont déjà liées par un contrat de courtage exclusif confié à un autre titulaire de permis ou qui ont demandé de ne pas être sollicitées.
Une telle sollicitation peut, par exemple, se faire auprès de toutes les personnes ou sociétés qui sont propriétaires d’un immeuble dans un secteur géographique donné ou qui ont en commun le fait d’appartenir à une profession, à un club ou à une organisation quelconque3.
