1 Le rôle du courtier immobilier

Votre courtier doit démontrer l’exactitude des informations qu’il fournit à l’acheteur au moyen d’une documentation pertinente. Ainsi :

• Il validera les renseignements que vous lui fournirez à propos de la propriété, tels sa superficie, les taxes municipales, les rénovations effectuées, l’âge et les composantes du bâtiment, l’évaluation municipale, les taxes municipales et scolaires, le zonage, la conformité de l’usage, les revenus et toute autre information portant sur l’immeuble et le terrain;
• Il vérifiera s’il existe des servitudes ou empiétements indiqués au certificat de localisation;
• Il entreprendra des démarches pour découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement l’immeuble, notamment les conditions et modalités relatives au branchement des services municipaux pour un terrain (ex. : approvisionnement en eau);
• Il vous informera de problématiques possibles (pyrite, radon, mérule pleureuse, cannabis, quantité et qualité de l’eau, sols contaminés, installations septiques, etc.), ainsi que des conséquences à prévoir sur la vente;
• En matière de copropriété divise ou par indivision, le courtier vérifiera les documents de copropriété, tels la déclaration de copropriété ainsi que les règlements de l’immeuble. Avec votre collaboration, il demandera au syndicat des copropriétaires toute la documentation afférente à l’immeuble qu’il juge utile de requérir (ex. : procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et des conseils d’administration).

Votre courtier doit constamment agir en toute transparence et en toute intégrité. Ainsi :

• Il remplira avec vous la version appropriée du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble;

• Il vous avisera par écrit des conditions de partage de la rétribution avec les autres courtiers qui pourraient être impliqués dans la transaction;

• Il collaborera avec les autres courtiers et accordera un traitement équitable aux acheteurs non représentés;

• Il vous tiendra informé, ainsi que l’acheteur, de tout facteur pouvant affecter défavorablement la transaction;

• Il recommandera au besoin à un acheteur non représenté par un courtier de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment. Il pourrait également vous recommander une inspection prévente dans le cas où un rapport d’inspection antérieur fait état de points négatifs que vous avez corrigés depuis.

Votre courtier immobilier doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts. S’il ne peut l’éviter, il est tenu de le divulguer sans délai et par écrit à toutes les parties impliquées dans la transaction. Ainsi :

• Il vous avisera s’il représente également l’acheteur lorsqu’un contrat de courtage le lie à ce dernier, contre rétribution;

• Il vous informera s’il reçoit un avantage financier (ou autre) lorsqu’il vous recommande un tiers (ex. : un évaluateur ou une institution financière).

Votre courtier immobilier est lié par une obligation stricte de loyauté envers vous, son client. Il doit promouvoir vos intérêts et protéger vos droits, tout en agissant de façon juste et équitable envers chacune des autres parties de la transaction immobilière. Ainsi :

• Si des défectuosités sont connues à la propriété, il pourrait vous recommander d’obtenir des soumissions écrites afin d’évaluer les coûts pour remédier aux problèmes identifiés avant la mise en marché;

• Il vous présentera toutes les promesses d’achat reçues dans les meilleurs délais;

• Il ne divulguera pas d’information confidentielle ou stratégique vous concernant à l’acheteur potentiel (ex. : votre situation financière, le fait que vous devez déménager rapidement dans une autre municipalité pour un nouvel emploi, etc.).

Votre courtier immobilier a le devoir de vous conseiller et de vous informer avec objectivité. Ainsi :

• Il vous expliquera chacune des clauses des contrats et formulaires qu’il remplira avec vous (Contrat de courtage exclusif – Vente, Déclarations du vendeur sur l’immeuble, Contre-proposition, etc.);

• Il s’assurera que le contenu des formulaires reflète votre volonté;

• Lors de la réception d’une Promesse d’achat, il vous conseillera en fonction du contenu de celle-ci, notamment quant au montant du prix de vente ainsi que des conditions prévues.

Votre courtier doit être disponible pour vous représenter. Il a le devoir de s’assurer que toutes les communications qui lui sont adressées sont traitées et que le suivi est effectué. Ainsi :

• Il s’assurera de retourner les communications que vous lui adressez dans un délai raisonnable. S’il n’est pas disponible pour vous répondre, il désignera un autre courtier pour se faire remplacer. Le dirigeant de son agence immobilière peut aussi prendre la relève;
• Il s’assurera de vous communiquer les informations importantes dans les meilleurs délais, telles la réception d’une Promesse d’achat ou d’une demande de visite.

Afin de protéger vos intérêts, l’OACIQ a conçu une cinquantaine de formulaires et contrats que tous les courtiers doivent utiliser. Lorsqu’un courtier vous présente un formulaire de l’OACIQ (bien identifié à l’aide du logo), sachez que ce formulaire a fait l’objet de nombreuses étapes de validation ainsi que de constantes mises à jour.

Tous les devoirs et obligations du courtier que nous venons de traiter visent une chose : protéger vos intérêts lors de la transaction. En voici trois autres :

• Le courtier doit vous informer des protections offertes par l’OACIQ;

• Chaque courtier détient une couverture d’assurance responsabilité professionnelle en cas de faute, d’erreur ou d’omission dans le cadre d’une transaction;

• Enfin, tous souscrivent également au Fonds d’indemnisation du courtage immobilier, ou FICI, qui vise à vous protéger en cas de fraude, d’opération malhonnête ou de détournement de fonds de la part du courtier ou de l’agence.