Comment bien vous préparer
Lorsque vous choisissez de faire affaire avec un courtier pour la vente de votre propriété, vous devez signer un Contrat de courtage exclusif – Vente ou un Contrat de courtage non exclusif – Vente. La raison est simple : ce contrat, comme tous les formulaires élaborés par l’OACIQ, a été fait pour votre protection, en veillant à ce que votre transaction se déroule dans le respect des règles de la Loi sur le courtage immobilier.
Le courtier doit utiliser l’un des formulaires de contrat de courtage vente suivants, selon le contexte, et il devra bien vous expliquer son contenu :
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Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété;
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Contrat de courtage non exclusif – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété;
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Contrat de courtage exclusif – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise;
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Contrat de courtage exclusif – Copropriété par indivision – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision;
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Contrat de courtage exclusif – Vente – Maison mobile sur terrain loué.
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Ces formulaires prévoient notamment :
- Dans le cadre du contrat exclusif : que votre courtier sera le seul intermédiaire avec lequel vous ferez affaire pour la vente de votre propriété pendant la durée de ce contrat;
- Vos droits et obligations ainsi que ceux de votre courtier;
- Dans le cadre du contrat exclusif : que le travail du courtier sera rétribué lorsque vous accepterez une Promesse d’achat et que toutes les conditions auront été remplies (à l’exception de la signature de l’acte de vente).
- Dans le cadre du contrat non exclusif : que le travail du courtier est rétribué si la propriété est vendue pendant la durée du contrat et que le courtier avait été la cause efficiente de cette vente. Le courtier est la cause efficiente de la vente si une personne a acheté un immeuble auquel ce courtier l’a intéressée pendant la durée du contrat.
Parlez-en à votre courtier
Avant de remplir le contrat de courtage, demandez à votre courtier de vous informer sur les façons de promouvoir votre propriété qu’il emploiera afin d’augmenter sa visibilité. Parmi celles-ci : la publicité (ex. : journaux, revues, sites internet, médias sociaux), les pancartes, les visites libres, et l’inscription à un service de diffusion d’information entre agences et courtiers. N’hésitez pas à lui en proposer!
Bon à savoir
Un courtier ne peut modifier les formulaires obligatoires de courtage résidentiel édités par l’OACIQ pour y retirer des mentions obligatoires, par exemple la mention sur les conditions de partage de la rétribution des courtiers impliqués dans la transaction. Il ne peut non plus apporter de modifications qui feraient en sorte de diminuer ses obligations envers vous. Toutefois, il pourrait apporter des modifications au contrat avec le temps, par exemple pour prolonger la durée de celui-ci, modifier le prix de vente, ou encore ajouter de nouveaux éléments affectant l’immeuble au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Dans ce cas, les modifications seront apportées à l’aide du formulaire Modifications.
Les documents à fournir à votre courtier
Lors de la signature de votre contrat de courtage, ou dans les meilleurs délais suivant celle-ci, vous devrez notamment fournir à votre courtier :
- Le certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’immeuble;
- Votre acte de vente;
- Les factures justifiant l’exécution de travaux (réfection de la toiture, changement de fenêtres ou autres rénovations);
- Les comptes d’électricité et de gaz, les comptes de taxes scolaires et municipales;
- Tout document nécessaire au dossier, portant par exemple sur les installations septiques et l’alimentation en eau.
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Dans le cas d’une copropriété, la déclaration de copropriété, les états financiers, les procès-verbaux des dernières réunions et les informations sur le fonds de prévoyance sont requis.
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S’il s’agit d’une propriété à revenus, les copies des baux en vigueur devront être remises au courtier.
Puis-je vendre par moi-même tout en faisant affaire avec un courtier immobilier?
Oui. Le Contrat de courtage exclusif – Vente peut être modifié pour autoriser le propriétaire à offrir lui-même son l’immeuble en vente sans que cela n’affecte le caractère exclusif du contrat de courtage. Toutefois, cette autorisation demeure à la discrétion du courtier et doit être indiquée clairement à la clause 11.1 du contrat de courtage. Ceci afin d’éviter toutes sources de conflits concernant la provenance de l’acheteur, le droit ou non de réclamer une rétribution et le prix de vente de l’immeuble qui sera affiché. Pour plus de détails à ce sujet, consultez l’article Contrat de courtage exclusif : le courtier peut-il autoriser son client à offrir l’immeuble en vente par lui-même?
Bien comprendre les clauses
1 - Identification des parties
Cette clause inclut, selon le cas :
- Le nom et l’adresse de l’agence (ou du courtier agissant à son compte);
- Le nom du courtier et son numéro de permis, ainsi que le nom de sa société par actions (le cas échéant);
- Votre nom en tant que propriétaire de l’immeuble et, le cas échéant, celui de votre représentant;
- S'il s’agit d’une succession, on doit y retrouver le nom du vendeur (précédé de la mention « succession de »), ainsi que le nom de la personne qui représente le défunt (liquidateur);
- Si vous avez recours à un représentant, il est essentiel de fournir une procuration au courtier;
- Si votre conjoint est le seul propriétaire de la propriété, vous n’avez pas le pouvoir de le représenter sans avoir d’abord obtenu une procuration de sa part;
- Si vous êtes l’unique propriétaire, l’intervention de votre conjoint sera requise au moment de conclure votre contrat de courtage si :
- Votre propriété ou une partie de celle-ci constitue la résidence familiale; ou
- Votre régime matrimonial le rend nécessaire.
La vérification de votre identité ou de celle de vos représentants, le cas échéant, doit être effectuée par le courtier au moyen d’une des pièces identifiées au contrat : permis de conduire, carte d’assurance maladie, passeport, etc. Vos dates de naissance et vos professions respectives doivent également y être inscrites.
2 - Objet et durée du contrat
Cette section confirme que vous retenez exclusivement les services du courtier identifié à la section précédente. C’est aussi ici que vous confirmez la durée du contrat, déterminée avec votre courtier. Si aucune date ni heure n’est indiquée pour la durée du contrat, il expirera 30 jours après sa conclusion.
3 - Description sommaire de l’immeuble
Le contrat de courtage doit contenir une description de l’immeuble, incluant :
- L’adresse;
- La désignation cadastrale;
- Les dimensions et la superficie du terrain.
Copropriété par indivision
Si l’immeuble est détenu en copropriété par indivision, le contrat de courtage doit notamment spécifier :
- Les usages exclusifs reliés à la quote-part à vendre;
- La superficie de cette dernière;
- Si la superficie indiquée au certificat de localisation est « brute » ou « nette ».
Copropriété divise
Si l’immeuble est détenu en copropriété divise, le contrat de courtage doit notamment :
- Spécifier la désignation cadastrale de la partie privative;
- Préciser si les espaces de stationnement ou de rangement sont des parties privatives, des parties communes à usage restreint ou autres. S’ils sont des parties privatives, leurs désignations cadastrales doivent aussi être indiquées, puisqu’elles sont différentes;
- Prévoir la quote-part des parties communes et leur désignation cadastrale.
Votre courtier s’assurera de l’exactitude de ces informations.
4 - Prix et conditions de vente
L’une des étapes essentielles est d’établir un prix de vente réaliste, tout en évitant de sous-évaluer ou de surévaluer votre propriété.
À cette étape, votre courtier vous conseillera sur l’état actuel du marché en vous fournissant des comparables. Il vous aidera également à identifier les éléments pouvant affecter la valeur de votre maison, comme :
- Le site et les environs;
- Les dimensions;
- L’année de construction et l’état de conservation de l’immeuble;
- Le nombre et la disposition des pièces;
- Les matériaux de construction utilisés;
- L’aménagement du terrain;
- Les caractéristiques particulières du secteur;
- Un garage, une thermopompe, un foyer, des rénovations récentes, etc.
Si vous désirez modifier le prix demandé une fois votre contrat signé, votre courtier remplira le formulaire obligatoire Modifications, que vous devrez signer tous les deux.
Il faudra indiquer si votre propriété est assujettie à la TPS et à la TVQ. De manière générale, la vente d’un immeuble d’habitation, qui n’est pas nouvellement construit et qui n’a pas fait l’objet de rénovations majeures, est exonérée de la TPS et de la TVQ.
Bon à savoir
Un immeuble à revenus peut comprendre une partie résidentielle et une partie utilisée à des fins commerciales, laquelle serait taxable aux fins de la TPS et de la TVQ.
Inclusions et exclusions : La question des éléments inclus ou exclus doit être examinée avec soin avant la signature du contrat de courtage, afin d’éviter un éventuel litige avec un acheteur.
Le mieux est de faire état de tous les biens pouvant porter à confusion en précisant ceux qui sont inclus et ceux qui sont exclus et en y ajoutant les caractéristiques tels que la couleur, la marque et le numéro de série. Par exemple :
- Le cabanon;
- Les électroménagers (four, réfrigérateur, lave-vaisselle);
- Le climatiseur central;
- La thermopompe;
- Les tringles à rideaux (indiquer dans quelles pièces);
- Les stores (indiquer lesquels), etc.
Bon à savoir
- Les installations permanentes de chauffage, d’électricité et d’éclairage font partie intégrante de l’immeuble et sont automatiquement incluses dans la vente, sauf si elles sont mentionnées expressément dans les exclusions.
- Le contrat de courtage contient une mention à l’effet que les biens inclus dans la vente sont « vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ». Si vous souhaitez vendre ces biens avec la garantie légale de qualité, le formulaire devra être modifié par votre courtier afin de refléter votre volonté.
- Votre courtier doit, avec votre aide, vérifier les appareils et équipements qui font l’objet d’un contrat de service et de location, de même qu’un contrat de vente à tempérament (aussi appelé vente à crédit). Il doit aussi savoir si ces contrats peuvent être pris en charge par l’acheteur et à quelles conditions. À ce sujet, lire Les thermopompes et la vente d'un immeuble: attention aux courants d'air!
5 - Signature de l’acte de vente et occupation
Les dates d’occupation et de signature de l’acte de vente doivent être précisées dans le contrat de courtage. L’acheteur peut proposer des dates différentes dans la Promesse d’achat, mais celles-ci sont sujettes à votre acceptation et peuvent faire l’objet de négociations.
6 - Services de diffusion d’information
Si vous désirez avoir recours à un service de diffusion d’information entre agences et courtiers, demandez à votre courtier de procéder à l’inscription de votre propriété avant sa mise en marché. Il inscrira le service de diffusion d’information choisi au contrat. Puisque ces services sont également accessibles à tous les acheteurs potentiels, il s’agit d’une vitrine avantageuse pour votre propriété.
7 - Rétribution
Le montant et les conditions de la rétribution de votre courtier doivent être spécifiés dans votre contrat de courtage. Celui-ci devra également prévoir le pourcentage ou le montant que votre courtier s’engage à partager avec tout autre courtier qui collaborera à la transaction, si c’est le cas. À cet égard, votre courtier doit prévoir des conditions de partage qui sont raisonnables, dans le but de ne pas diminuer l’intérêt des autres courtiers de proposer votre immeuble à leurs clients.
8 - Déclarations et obligations du vendeur
Dans cette section du formulaire, vous déclarez que :
- Vous êtes le propriétaire de l’immeuble;
- Cet immeuble ne fait pas l’objet d’un contrat avec un autre courtier;
- Vous êtes un résident canadien au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu et de la Loi sur les impôts.
C’est aussi dans cette section que sont établies clairement vos obligations, notamment :
- Fournir à votre courtier les documents énumérés (comme le certificat de localisation, l'acte de vente, les rapports d’inspection ou d'expertises antérieurs);
- Ne pas mettre la propriété en vente par vous-même ni faire affaire avec un autre courtier (sauf s’il en a été convenu autrement);
- Accorder, le cas échéant, l’exclusivité de la publicité de votre résidence à votre courtier;
- Seul votre courtier pourra faire visiter l’immeuble ou accorder ce droit à d’autres courtiers (avec votre accord).
Toutes les informations concernant votre propriété sont consignées dans le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble ou Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise dans le cas d’une copropriété.
9 - Obligations de l’agence et du courtier
C’est ici que sont énumérées les exigences liées aux meilleures pratiques que votre courtier et, le cas échéant, son agence s’engagent à respecter en vertu de la Loi sur le courtage immobilier, dont réaliser l’objet du contrat avec loyauté, diligence et compétence. Pour plus de détails, voir la section Le rôle de votre courtier immobilier.
10 - Changement affectant l’agence ou le courtier par contrat de courtage
Il se peut qu’en cours de mandat, votre courtier soit amené à travailler pour une autre agence immobilière. Vous pourriez dans ce cas choisir de continuer de faire affaire avec le courtier en le suivant à sa nouvelle agence, de rester pour la même agence et ainsi changer de courtier ou encore résilier votre contrat. Cette section du contrat vous explique les différentes situations possibles et comment votre contrat de courtage sera affecté. Si une telle situation survient, l’agence devra vous aviser sans délai et par écrit.
11 - Autres déclarations et conditions
C’est ici que votre courtier inscrira, le cas échéant, toutes les déclarations ou les conditions qui visent à compléter le contrat (ex. : les journaux et sites Internet où vous convenez que soit diffusée de la publicité sur votre propriété, le caractère non résiliable du contrat, l’application de la garantie légale de qualité pour les biens inclus, le détail de la mise en marché usuelle, etc.). Ces conditions ou déclarations doivent respecter la Loi sur le courtage immobilier et sa réglementation.
12 - Annexes
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble devra obligatoirement être annexé par votre courtier à votre contrat de courtage. S’il y a lieu, il indiquera également les autres annexes utilisées, comme l’Annexe DR – Déboursés et rétribution qui sera utilisée par votre courtier advenant le cas où vous auriez convenu d’un autre mode de rétribution avec lui.
13 - Interprétation
Cette section vient notamment préciser que la Promesse d’achat et son exécution sont régies par les lois du Québec, et ce, même si vous vous trouvez à l’extérieur du pays.
14 - Conciliation, médiation et arbitrage
En cas de différend avec votre courtier ou l’agence, l’OACIQ peut vous aider. Communiquez avec le centre de renseignements Info OACIQ.
15 - Signatures
Avant de signer votre contrat de courtage, prenez le temps de bien le lire avec votre courtier. N’hésitez pas à lui poser toutes vos questions. Le centre de renseignements Info OACIQ peut également vous répondre, si nécessaire.
Et si je veux résilier le contrat de courtage?
Vous êtes tenu à l’exécution de vos obligations au contrat de courtage à compter du moment où vous êtes en possession de votre exemplaire signé par vous-même et votre courtier.
Toutefois, vous pouvez résilier votre contrat à votre discrétion dans les trois jours suivant la réception de votre exemplaire original. C’est ce qu’on appelle le « droit de dédit ». C’est un droit qui vous appartient, qui est à votre bénéfice et auquel vous ne pouvez renoncer.
De plus, vous pouvez mettre fin à votre contrat de courtage avant la date d’échéance indiquée au contrat, à moins qu’il contienne une clause à l’effet qu’il n’est pas résiliable. Dans ce cas, vous ne pouvez y mettre fin, quelle que soit la raison invoquée, à moins d’obtenir le consentement du courtier.
Pour sa part, le courtier ne peut mettre fin à son entente de services avec vous avant la fin à moins de motifs sérieux (ex. : non-collaboration ou obstruction de votre part qui empêche la réalisation de ses obligations déontologiques).
Bon à savoir
À la suite d’une résiliation, le courtier pourrait réclamer les frais et dépenses encourus pendant la durée du contrat de courtage (tels des frais de publicité ou de kilométrage, avec preuves à l’appui), ou encore une somme représentant le préjudice subi (comme le montant de rétribution dont il aurait été privé). Dans de tels cas, le dirigeant d’agence peut être de bon conseil.