Photos mise en marché

Pour mettre en valeur une propriété à vendre, un courtier immobilier utilise souvent des photographies afin de bien la représenter et de faciliter sa mise en marché.

Pour ce faire, le courtier immobilier peut-il utiliser, sans risque, d’anciennes photos fournies par le vendeur de l’immeuble, un autre courtier ou le promoteur immobilier d’un projet? La réponse est non. Avant d’utiliser ces photos, il est crucial de vérifier qui détient les droits et quelles sont les conditions d’utilisation.

La Loi sur le droit d’auteur

Selon l’article 2 de la Loi sur le droit d’auteur, une photographie constitue une « œuvre artistique » et est donc protégée par le droit d’auteur. L’article 3 de la Loi stipule, entre autres, que le droit d’auteur sur une œuvre « comporte le droit exclusif de produire ou reproduire la totalité ou une partie importante de l’œuvre, sous une forme matérielle quelconque, d’en exécuter ou d’en représenter la totalité ou une partie importante en public […] ».

Ce droit exclusif que détient le photographe sur son œuvre rend donc impossible la publication, la distribution et l’utilisation d’une photo sans avoir préalablement obtenu le consentement du photographe ou encore sans que la licence ou le contrat signé avec ce dernier le prévoit spécifiquement. Ne pas respecter ces conditions constitue une infraction au droit d’auteur, exposant ainsi le courtier et son client vendeur à des réclamations ou à des recours en justice.

Les dommages découlant d’une violation du droit d’auteur.

La Loi sur le droit d’auteur prévoit que pour chaque œuvre, donc pour chaque photo, le titulaire du droit d’auteur pourrait obtenir une indemnité pour dommages-intérêts préétablis, oscillant entre 500 $ et 20 000 $. Le montant est établi selon certains critères prévus à la Loi, notamment la bonne foi du défendeur et les circonstances entourant l’utilisation de l’œuvre.

Les dommages sont comptabilisés en fonction du nombre de photos utilisées et non selon le nombre d’utilisations d’une seule et même photo. En d’autres mots, une seule photo reproduite illégalement dix fois ne donnerait pas droit à 10 fois les dommages-intérêts de 500 $, mais seulement à la somme de 500 $. En revanche, 10 photos différentes reproduites illégalement 20 fois permettraient de demander 10 fois les dommages de 500 $¹.

Que faire en présence d’anciennes photos?

Lorsqu’un vendeur transmet d’anciennes photos à son courtier pour la mise en marché d’une propriété, le courtier immobilier doit vérifier qui en est l’auteur. Si le vendeur n’est pas l’auteur des photos, le courtier doit obtenir une copie signée du contrat ou de la licence avec le photographe de la part du vendeur. Cela permet de vérifier si l’utilisation des photos par un tiers est autorisée et, le cas échéant, quelles en sont les modalités. Cette vérification est nécessaire même si les photos avaient été prises pour ce même vendeur lors d’une mise en marché antérieure.

Il peut être spécifié que le photographe conserve les droits d'auteur sur toutes les photos, mais que leur utilisation est néanmoins permise. Ou bien que la licence est destinée uniquement au client ayant commandé les photos et qu’il est interdit d’octroyer une sous-licence pour le transfert, la reproduction ou l’utilisation sans des mentions spécifiques. Il peut même être spécifié que la « réutilisation » des photos est interdite, même s’il s’agit du même vendeur qui désire remettre sur le marché son immeuble quelques mois plus tard. Ces informations peuvent aussi figurer dans une soumission initiale ou une facture remise par le photographe au client.

Qu’il s’agisse du client ou du courtier immobilier, il est donc impératif de s'assurer d’obtenir l’autorisation écrite du photographe avant d’utiliser ou de reproduire des photographies.

Le courtier immobilier doit documenter son dossier à cet effet, que ce soit avec un contrat, des factures transmises par le client, ou tout échange écrit avec lui ou le photographe à ce sujet. En cas de doute, il est préférable de consulter un conseiller juridique pour confirmer les termes et des conditions de l’entente avant toute utilisation.

Finalement, si aucune confirmation claire n’est obtenue quant à la possibilité de réutiliser les photographies, le courtier immobilier devra organiser une nouvelle séance photo.

¹ Patterned Concrete Mississauga inc. c. Bomanite Toronto Ltd., 2021 CF314 (CanLII), par. 61.

Loi sur le droit d’auteur : articles 2, 3 et 28.