L’exercice illégal : les tendances identifiées et nos outils pour les contrer

L’un des mandats de l’OACIQ est de mener enquête et de porter des accusations pénales, s’il y a lieu, contre les personnes qui posent des gestes réservés aux courtiers sans détenir le permis nécessaire.

Tout contrat de courtage immobilier, verbal ou écrit, chargeant une partie pour agir comme intermédiaire dans la vente ou l’achat d’un immeuble contre rétribution ne peut l’être que par l’intermédiaire d’un titulaire d'un permis valide et délivré par l’OACIQ. Ne pas respecter cette règle constitue une violation à la Loi sur le courtage immobilier et expose le contrevenant à une poursuite pénale devant la Cour du Québec. Le contrevenant ne peut réclamer ni recevoir de rétribution pour les services qu’il a rendus, comme le précisent les articles 4 et 13 de la Loi.

Certaines personnes ne sont toutefois pas soumises à la Loi sur le courtage immobilier lorsque, selon certains critères, elles se livrent à une opération de courtage. Pour connaître ces exceptions, consultez les articles 2 et 3 de la Loi.

Les tendances

Une analyse approfondie des demandes d’enquête a permis d’identifier des tendances en matière d’exercice illégal.

Les sites web promotionnels

Au cours des dernières années, plusieurs nouveaux sites web offrant une panoplie de services liés aux transactions immobilières ont fait leur apparition. Ces sites émergents font régulièrement l’objet d’une enquête approfondie afin de déterminer s’il s’agit de courtage illégal.

Intervention de l’OACIQ

À ce jour, plusieurs constats d’infraction ont été émis concernant ce genre de pratiques et ont mené à des condamnations. Consultez la liste des condamnations pour exercice illégal.

Les outils pour prévenir et contrer l’exercice illégal

Le recours pénal

Le principal outil en matière d’exercice illégal est le recours pénal. Il se traduit par l’émission d’un constat d’infraction destiné au fautif. Lorsqu’il s’agit d’une personne physique, elle s’expose au paiement d’une amende d’au moins 2 500 $ et d’au plus 62 500 $ et, dans le cas d’une personne morale, d’une amende d’au moins 5 000 $ et d’au plus 125 000 $. Ce sont les procureurs du Service des affaires contentieuses de l’OACIQ qui, après avoir pris connaissance des résultats d’enquête, entament des procédures judiciaires.

En de rares exceptions, certaines autres mesures peuvent être utilisées simultanément au recours pénal ou indépendamment, telles que le mandat de perquisition et l’injonction interlocutoire.

Mandat de perquisition

L’OACIQ est autorisé à demander à un juge de procéder à l’émission d’un mandat de perquisition. Ce mandat peut être autorisé lorsque l’OACIQ dispose de motifs raisonnables de croire à la commission d’une infraction en regard de la Loi sur le courtage immobilier et que la preuve de cette infraction se trouve à un endroit précis. Ce mandat autorise donc des représentants de l’OACIQ à pénétrer en un lieu déterminé afin de saisir la preuve documentaire ou matérielle nécessaire à la démonstration de l’infraction.

Injonction interlocutoire

L’OACIQ a également la possibilité d’avoir recours à une injonction interlocutoire pour faire cesser une pratique jugée illégale en regard de la Loi. L’injonction sert à mettre fin à une violation à la Loi qui perdure même si le comportement visé a fait l’objet d’un constat d’infraction.

Et pour le consommateur?

Le consommateur qui effectue une transaction immobilière par l'intermédiaire d'une personne non titulaire d’un permis ne peut bénéficier des mécanismes visant à assurer sa protection, tels que le FARCIQ et le FICI, car ceux-ci s'appliquent uniquement lorsqu’un titulaire de permis est impliqué.