IMPORTANT : Nouveaux formulaires de Promesse d’achat

Dans le cadre des mesures mises de l’avant en réponse aux enjeux que soulève la surchauffe immobilière, le ministère des Finances et l’OACIQ ont convenu, dès juin 2021, de modifier les formulaires de promesse d’achat pour renforcer les messages quant aux risques associés au fait de renoncer à une inspection préachat.

Quelles sont les modifications?

Les modifications visent la clause 8.1 (inspection préachat) des formulaires de promesse d’achat.

• Un ajout précisant que l’acheteur est informé par le courtier des risques associés à la renonciation d’une inspection vise à sensibiliser davantage l’acheteur et à s’assurer que la discussion à ce sujet a bel et bien eu lieu entre l’acheteur et le courtier. Rappelons qu’il ne s’agit pas d’une nouvelle obligation pour le courtier qui est tenu d’informer l’acheteur de ces risques en cas de renonciation d’une inspection. 
• La clause 8.1 contient aussi un avertissement afin de sensibiliser l’acheteur indiquant que, sauf exception (par exemple, le remplacement ou la rénovation majeure de l’immeuble), il ne devrait pas renoncer à l’inspection préachat.

Comment le courtier doit-il informer l’acheteur des risques associés à la renonciation d’une inspection préachat?

Le courtier est tenu au devoir général d’informer la partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. Il a aussi le devoir d’informer de façon raisonnable toutes les parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer, dont le formulaire de Promesse d’achat (art. 85 et 86 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [ch. C-73.2, r.1]).

En vertu de ses obligations professionnelles, le courtier doit notamment recommander à l’acheteur d’effectuer une inspection complète de l’immeuble par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui :

• détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions;
• utilise une convention de service d’inspection reconnue;
• effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue;
• remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services.

(Art. 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité).

Dans le cas où l’acheteur souhaite tout de même renoncer à l’inspection préachat de l’immeuble (et/ou à l’inspection des parties communes, si applicable), le courtier doit alors :

• informer l’acheteur que l’inspection préachat est une étape essentielle dans le cadre d’une transaction immobilière;
• expliquer à l’acheteur que seule une inspection effectuée par un professionnel en bonne et due forme permet de découvrir les défauts (vices) apparents de l’immeuble;
• informer l’acheteur qu’en cas de renonciation d’une inspection, il pourrait perdre ses recours contre le vendeur si un vice apparent est découvert après la conclusion de la vente;
• informer qu’en cas de vente sans garantie légale de qualité, l’inspection est encore plus indiquée, car elle permet de remplir les déclarations du vendeur en allant plus en profondeur.

À qui s’applique l’obligation d’informer l’acheteur des risques associés à la renonciation d’une inspection préachat?

Lorsque l’acheteur est représenté par un titulaire de permis, celui-ci est tenu de l’informer des risques associés à la renonciation d’une inspection préachat.

Si l’acheteur n’est pas représenté, le titulaire de permis représentant le vendeur doit remplir cette obligation auprès de l’acheteur.  

Quels sont les formulaires modifiés en juin 2021?

Les versions française et anglaise des formulaires obligatoires:

• Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (PA);
• Promesse d’achat – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise (PAD);
• Promesse d’achat – Copropriété par indivision – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision (PAI);
• Promesse d’achat – Maison mobile sur terrain loué (PAM);
• Promesse d’achat – Curateur public (PAC);
  • Annexe copropriété indivise – Curateur public (ACI);
  • Annexe copropriété divise – Curateur public (ACD).

Les versions française et anglaise du formulaire recommandé:

• Promesse d’achat – Immeuble (PAG).

L’entrée en vigueur des formulaires modifiés

Les nouveaux formulaires de promesse d’achat sont en vigueur depuis le 22 juin 2021.

Versions électroniques des formulaires modifiés

Les formulaires modifiés sont disponibles via InstanetForms^MC.

Version papier des formulaires modifiés

Notez que la version papier des formulaires de promesse d’achat modifiés n'est plus offerte. Il est toutefois possible d’imprimer les versions papier à partir d’InstanetForms^MC.

Formulaires de promesse d’achat non utilisables

Les versions précédentes des formulaires de promesse d’achat actuels ne peuvent pas être utilisées depuis le 22 juin 2021.

Il n’y aura pas de remboursement de frais possible pour les formulaires non utilisables.