Achat d’une unité commerciale

Peu importe le type de projet, le courtier immobilier doit s’assurer d’informer son client des différences afférentes à l’achat d’un local commercial en copropriété divise.

Vérification des documents et des informations

Comme pour la copropriété résidentielle, le courtier doit demander au vendeur ou au syndicat de copropriété tous les documents pertinents à la prise de décision de l’acheteur, soit les règlements de l’immeuble, les informations financières (fonds de prévoyance, budget, fonds d’autoassurance, etc.), les procès-verbaux des réunions du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires, et plus encore.

Usage possible de la fraction commerciale

Le courtier doit aider son client à vérifier s’il peut exploiter son entreprise dans l’immeuble en copropriété.

Un copropriétaire (commercial ou non) peut user librement de sa partie privative et des parties communes, en autant qu’il respecte le règlement de l’immeuble et qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

Les composantes de la destination d’un immeuble sont définies par une clause de l’acte constitutif de la déclaration de copropriété, souvent intitulée « Destination de l’immeuble ». Cette clause constitue un facteur primordial dans l’analyse de la destination de l’immeuble. La destination de l’immeuble peut imposer aux copropriétaires (et aux locataires) un usage exclusivement résidentiel, commercial, industriel, à des fins d’exercice d’une profession libérale, etc. Si l’immeuble est à vocation uniquement résidentielle, il est évident qu’aucun commerce ne peut s’y établir.

Ceci étant, ce n’est pas parce que l’immeuble est à usage mixte et l’unité à destination « commerciale » que tout commerce pourra s’y établir. C’est l’ensemble d’une déclaration de copropriété qui définit ce qu’est la destination. Les clauses déterminant la destination des parties privatives et communes y contribuent, tout comme les clauses de la déclaration portant sur les conditions de jouissance des parties privatives, des parties communes et des parties communes à usage restreint (lesquelles sont situées dans la partie « règlement de l’immeuble » de la déclaration de copropriété).

De plus, la destination comprend des éléments propres à l’immeuble, comme les caractères et la situation de l’immeuble. Ceux-ci se traduisent par la qualité de la construction et des matériaux employés, par l’harmonie de l’ensemble immobilier, par les aménagements intérieurs et extérieurs, par l’environnement particulier ou la situation géographique de l’immeuble ([mm1] s’il est situé dans un quartier luxueux ou populaire ou encore à proximité d’un cours d’eau, d’une pente de ski, d’un terrain de golf, d’une autoroute ou au cœur d’une ville touristique, etc.). Par exemple, il est possible que dans un vieil immeuble très mal insonorisé, l’exploitation d’un gym où la musique est bruyante et les bruits d’impact sont fréquents, ne soit pas possible. Il est important de communiquer avec le syndicat de copropriété afin d’éviter toute ambiguïté à cet égard.

Plusieurs déclarations comprennent un article qui limite l’usage qui peut être fait des parties privatives commerciales tel que, par exemple, « L’usage commercial devra se limiter aux secteurs suivants : bureau, fleuriste, atelier d’artiste et d’artisan, antiquités, objets d’art et brocante, école d’enseignement spécialisé (sauf musique), galerie d’art et librairie. » Vous devrez vous assurer de vérifier l’existence d’une telle clause et en informer votre client.

Répartition des charges

Comme pour les unités résidentielles, les charges communes (ou « frais de condo ») doivent être réparties entre les copropriétaires (commerciaux comme résidentiels) en fonction de la valeur relative de leur fraction. Aucun autre mode de répartition des charges communes n’est possible.

Lorsqu’un local commercial ne donne pas ou peu accès aux parties intérieures d’un immeuble à vocation résidentielle, il peut être étonnant pour le copropriétaire de ce local de payer tous les frais afférents à ces parties, alors qu’il ne peut pas vraiment en jouir.

L’unique exception à la règle de répartition en fonction de la valeur relative est celle des parties communes à usage restreint. En effet, les copropriétaires qui bénéficient de parties communes à usage restreint payeront seuls les dépenses d’entretien et de réparations courantes (et non majeures) de ces parties. En l’absence de mention contraire à la déclaration de copropriété, les frais de réparations majeures et de remplacement des parties communes à usage restreint feront partie des charges communes payables par tous, même si elles sont à l’usage exclusif de certains copropriétaires. C’est seulement si la déclaration de copropriété le prévoit expressément que les copropriétaires devront assumer seuls les charges relatives aux réparations majeures et au remplacement de leurs parties communes à usage restreint.

Dans les copropriétés mixtes comprenant un rez-de-chaussée commercial (avec pignon sur rue) et des étages résidentiels, il est fréquent que le hall d’entrée, les ascenseurs, les escaliers, les chutes à déchets, les passages et les corridors intérieurs soient des parties communes à usage restreint, à l’usage exclusif des fractions à destination résidentielle. De cette manière, les copropriétaires des unités commerciales, qui, bien souvent n’ont pas accès à ces parties de l’immeuble, n’auront pas à assumer les frais afférents à leur entretien et leurs réparations mineures. En outre, si la déclaration le prévoit, ils n’auront pas non plus à contribuer aux dépenses liées aux réparations majeures et au remplacement de ces parties.

Dans un même sens, certaines parties qui seront utilisées exclusivement par les fractions commerciales, pourront être qualifiées de parties communes à usage restreint et, ainsi, être sous la responsabilité des copropriétaires commerciaux (par exemple, une terrasse extérieure, une entrée séparée, etc.)

Notez que dans le cas des copropriétés uniquement commerciales ou industrielles, il n’est pas rare que certaines parties du gros œuvre de l’immeuble, normalement des parties communes détenues et entretenues par tous les copropriétaires, soient plutôt des parties privatives. Dans ce cas, ces éléments privatifs du gros œuvre seront à la charge de leur propriétaire.

Le courtier doit informer le copropriétaire commercial de quoi ce dernier est propriétaire et de quelles parties il a un usage restreint. Cela doit être vérifié par le courtier afin d’informer adéquatement le copropriétaire des obligations financières qui vont lui incomber.

Participation aux décisions – copropriété mixte

Dans le cadre de copropriété mixte, les copropriétaires des unités commerciales ont souvent des priorités différentes de celles des copropriétaires résidentiels (tant par rapport au budget de la copropriété, que par rapport aux travaux à effectuer ou aux règlements à adopter).

La prise de décisions en copropriété se fait soit par le conseil d’administration, soit par l’assemblée des copropriétaires. Les décisions relatives au budget de la copropriété et aux travaux à effectuer relèvent – dans la grande majorité des cas – du conseil d’administration.

Il est donc pertinent de vérifier si la déclaration prévoit que la ou les parties privatives commerciales pourront nommer un administrateur au conseil d’administration, afin de leur assurer une certaine représentation audit conseil. Une autre manière d’assurer cette représentation est de prévoir à la déclaration que les copropriétaires devront élire à titre d’administrateur, au moins un copropriétaire d’une partie privative commerciale.

Prenons l’exemple des travaux aux parties communes et communes à usage restreint qui sont, rappelons-le, sous le contrôle décisionnel du conseil d’administration. Si la terrasse d’un restaurant opérant dans un local commercial est une partie commune à usage restreint, c’est le conseil d’administration qui décidera quand elle devra être réparée ou remplacée. Alors que la dépense est probablement (dépendant des termes de la déclaration) entièrement assumée par le copropriétaire commercial, les travaux peuvent lui être imposés unilatéralement, d’où la pertinence d’avoir un représentant au sein du conseil d’administration pour veiller aux intérêts des copropriétaires commerciaux.

Concernant les travaux à l’intérieur d’une partie privative, ceux-ci doivent habituellement être approuvés par le conseil d’administration. Il est pertinent de le mentionner à l’acheteur potentiel d’une unité commerciale qui compte y effectuer d’importants travaux afin d’y accueillir son entreprise.

De plus, un courtier devrait informer son client du pouvoir qu’a l’assemblée des copropriétaires de modifier la déclaration de copropriété, dont le règlement de l’immeuble. Des modifications peuvent donc être apportées aux règles relatives à la jouissance et à l’usage des parties privatives, lesquelles sont susceptibles d’affecter les activités du copropriétaire commercial. Dans un contexte où les intérêts des copropriétaires résidentiels (lesquels sont souvent majoritaires) peuvent diverger de ceux des copropriétaires commerciaux, il est pertinent de rappeler que :

• Pour qu’une restriction de jouissance ou d’usage adoptée par l’assemblée des copropriétaires soit valide, elle doit être justifiée par la destination de l’immeuble, son caractère et sa situation.
• Pour qu’une décision du syndicat soit valide (ce qui inclut, notamment, les modifications au règlement de l’immeuble), elle ne doit pas imposer une modification à la destination de la partie privative.
• Pour qu’une décision du syndicat soit valide (ce qui inclut, notamment, les modifications au règlement de l’immeuble), elle ne doit pas être partiale (elle peut être qualifiée de partiale lorsqu’elle n’est pas adoptée dans l’intérêt collectif des copropriétaires, mais plutôt au bénéfice ou au détriment d’un certain nombre d’entre eux) ni prise dans l’intention de nuire à un copropriétaire ou au mépris de ses droits.

Pas de contrat préliminaire, note d’information et autres obligations connexes

Rappelons que les dispositions législatives obligeant le promoteur à signer avec le promettant-acheteur un contrat préliminaire, à transmettre au promettant-acheteur une note d’information (comprenant le budget prévisionnel et toutes autres mentions obligatoires) ou à protéger les acomptes qui lui sont versés par le promettant-acheteur, ne s’appliquent pas à l’acquisition d’une fraction de copropriété qui n’est pas à usage d’habitation (tel qu’un local commercial, des locaux pour bureaux, etc.). Ces obligations servent à protéger les acheteurs d’unités d’habitation et ne visent pas les locaux commerciaux, même s’ils sont situés dans un immeuble à vocation mixte comprenant en majorité des unités résidentielles.