Avant d’entreprendre la recherche de votre nouvelle propriété, une étape importante vous attend, soit établir un budget réaliste qui tiendra compte :
Ce budget permettra notamment de fixer un prix d’achat raisonnable en fonction de votre situation. De cette façon, votre recherche sera plus efficace et vous éviterez de vous exposer à la tentation d’une propriété au-dessus de vos moyens.
Bien qu’optionnelle, la préautorisation offre plusieurs avantages, soit :
Vous devrez tout de même obtenir une approbation finale du prêt hypothécaire suivant les termes prévus à votre Promesse d’achat.
Ce budget vise à établir le montant dont vous disposez pour habiter, financer et chauffer votre future demeure, une fois que toutes vos autres obligations financières sont acquittées, c’est-à-dire en tenant compte de :
La différence entre votre revenu familial net par mois et le total de vos dépenses mensuelles courantes (incluant vos dettes) constitue votre budget mensuel de logement. Ce montant doit suffire à couvrir chaque mois le paiement de votre emprunt hypothécaire (capital et intérêts), ainsi que celui des taxes et du chauffage (et, s’il y a lieu, 50 % de vos frais de copropriété).
Le montant que vous consacrerez à la mise de fonds aura un impact direct sur celui que vous aurez à emprunter pour acquérir votre nouvelle propriété. Souvenez-vous que plus votre mise de fonds sera élevée, moindres seront vos versements pour rembourser votre emprunt. Par contre, vous devrez aussi prévoir des fonds pour les dépenses liées à l’acquisition, à l’installation et à l’aménagement dans la nouvelle demeure.
Une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat requiert que le prêt hypothécaire soit obligatoirement assuré par une entreprise offrant ce type d’assurance, par exemple :
La prime pour obtenir cette assurance peut être payée comptant ou être ajoutée au montant du prêt selon un pourcentage variable en fonction du risque. La taxe provinciale sur cette assurance est payable lors de la signature chez le notaire.
Pour l’achat d’un immeuble à revenus, il se peut qu’on vous demande une mise de fonds plus élevée.
Pour une résidence secondaire, la mise de fonds minimale demandée est généralement de 20 %.
Pour calculer le montant à emprunter, vous devez connaître le prix d’achat ainsi que le montant de votre mise de fonds.
La rétribution que vous devrez verser à votre courtier, en vertu de votre Contrat de courtage exclusif – Achat, pourrait être incluse dans le prix d’achat et dans le calcul du montant de l’emprunt, sous certaines conditions.
La mise de fonds équivaut au montant que vous possédez déjà en vue de l’achat de votre propriété; vous pouvez la soustraire du prix d’achat, puisqu’elle n’est pas incluse dans le montant de votre emprunt.
Au moment de prévoir votre mise de fonds, n’oubliez pas de tenir compte des dépenses et des frais indirects que vous devrez payer comptant, tels que :
Inspection du bâtiment et autres expertises
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Frais juridiques et honoraires du notaire
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TPS/TVQ (maison neuve ou autres propriétés assujetties)
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Droits de mutation (taxe de bienvenue)
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Ajustements et répartition des taxes
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Certification de qualité et de quantité d’eau (puits artésien)
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Taxe sur la prime d’assurance prêt hypothécaire
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Frais de déménagement
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Rénovations et réparations
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Meubles, appareils ménagers, tapis, peinture, etc.
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Raccordement aux services publics (maison neuve)
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Autres (Bell, Vidéotron, etc.)
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Total de vos dépenses
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Vous avez passé en revue l’ensemble des dépenses reliées à l’acquisition de votre propriété? Utilisez les montants qui en sont ressortis pour faire le sommaire de vos calculs :
Inscrivez d’abord le prix d’achat de la maison convoitée;
Soustrayez ensuite de ce montant la mise de fonds (incluant l’acompte qu’il vous est possible de faire au moment de la Promesse d’achat).
Le total de ces calculs donnera le montant de financement nécessaire à l’acquisition de la propriété que vous convoitez.
C’est à partir du montant emprunté et de votre dossier de crédit que sont calculés les intérêts à payer, selon les taux d’intérêt du marché. Ceux-ci sont influencés par de multiples facteurs économiques et leur comportement est difficile à prévoir.
En vertu de l’instauration récente du test de simulation de crise des prêts hypothécaires par la SCHL, l’emprunteur doit démontrer qu’il est en mesure de rembourser son prêt hypothécaire au plus élevé des taux suivants : celui de son contrat d’emprunt plus 2 %, ou le taux fixe de cinq ans affiché par la Banque du Canada. Si une assurance prêt hypothécaire est requise (par exemple par la SCHL), la prime versée est assujettie aux taxes. Cette prime sera ajoutée au montant de l’emprunt hypothécaire, augmentant le montant que vous devrez rembourser au prêteur.
L’amortissement : c’est le nombre d’années requis pour rembourser la totalité de l’emprunt. Il est habituellement établi sur une période de 10 à 25 ans.
Le terme : il s’agit du temps pendant lequel les conditions du prêt (taux, modalités de versement) seront valides. Il est généralement d’une durée de six mois à cinq ans.
Les versements : mensuels, aux deux semaines ou hebdomadaires, ils sont établis en fonction du terme et de l’amortissement du prêt, ainsi qu’en tenant compte du taux d’intérêt de l’emprunt.
Différents types de prêts hypothécaires sont disponibles sur le marché : ouvert, fermé, variable, fixe… Vous devez déterminer celui qui correspond le mieux à vos besoins. N'hésitez pas à vous faire accompagner à cette étape.
C’est votre premier achat? Un nouveau programme pourrait vous permettre de diminuer vos paiements hypothécaires sans déboursé additionnel pour la mise de fonds, si vous remplissez certains critères : il s’agit de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP). En vertu de son devoir d’information, votre courtier devra vous renseigner sur l’existence de ce programme ainsi que ses conséquences. Pour savoir si vous êtes admissible et connaître les conditions, la SCHL offre plusieurs ressources, dont une page détaillant toutes les étapes et le calculateur d’admissibilité. Plus d’info également sur le site oaciq.com.
Si c’est la première fois que vous achetez une propriété, ou si vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des cinq dernières années, le Régime d’accession à la propriété (RAP) peut vous intéresser. Pour plus de détails sur le programme RAP, rendez-vous sur le site de l’Agence du revenu du Canada.
