Description
C’est à cette clause que le vendeur déclare être propriétaire de l’immeuble ou être autorisé à signer la Promesse d’achat.
Les déclarations visant l’immeuble sont, quant à elles, prévues au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble ou Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise.
10.2 Livraison de l’immeuble
Dans la Promesse d’achat, le vendeur s’engage à livrer l’immeuble dans l’état où il se trouvait lors de votre visite. Il est important de bien s’entendre sur les inclusions et les exclusions, souvent l’objet de disputes. Par exemple : les luminaires, le spa, les électroménagers, etc.
Votre courtier doit inscrire dans la Promesse d’achat les inclusions et les exclusions qui sont souhaitées. Les biens inclus doivent pouvoir servir à un usage normal au moment de la livraison de l’immeuble.
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Demandez-lui de vous renseigner et vous conseiller en ce qui concerne les mentions relatives à la garantie légale de qualité.
10.3 Documents de propriété
La Promesse d’achat précise les obligations du vendeur relativement aux titres de propriété. Ce dernier doit vous fournir un titre de propriété valide, attestant que l’immeuble vendu sera libre de tous droits réels et autres charges, sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique (Hydro-Québec, municipalité, etc.).
Il doit aussi vous procurer son titre d’acquisition ainsi que le certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’immeuble et, le cas échéant, reflétant toute rénovation cadastrale. Ici, le terme « état actuel » se rapporte tant à l’état physique que juridique de l’immeuble. Un changement de règlement de zonage (ex. : zone inondable ou zone d’érosion ou de mouvement de sol) nécessiterait un nouveau certificat de localisation.
Copropriété divise
Si l’immeuble est détenu en copropriété divise, le vendeur devra vous fournir un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’ensemble de la copropriété, ce qui inclut la partie privative ou, à défaut, un certificat de localisation décrivant la partie privative seulement.
Si c’est le certificat global sur l’immeuble détenu en copropriété qui vous est fourni, il doit comprendre la description de la partie privative (l’indication des seuls numéros de lots ou de portes des parties privatives sans autre description n’est pas suffisante). Lorsque le certificat global ne comprend pas la description de la partie privative, ou que des modifications y ont été apportées, un certificat sur la partie privative devra être obtenu.
10.4 Frais de remboursement et de radiation
Cette clause rappelle que les frais liés au prêt hypothécaire du vendeur (remboursement, radiation, etc.) sont à sa charge (à moins d’une entente à l’effet contraire entre les parties).
10.5 Vice ou irrégularité
La Promesse d’achat prévoit un mécanisme au cas où, après sa signature mais avant la signature de l’acte de vente, vous découvrez un vice ou une irrégularité. Par exemple, une fissure ou une infiltration d’eau qui n’avait pas été divulguée au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble joint à votre Promesse d'achat.
Le formulaire prévoit que vous ne serez pas tenu d’acheter avec cette particularité si le vendeur n’y remédie pas. Vous pourriez donc demander par écrit la correction du vice ou de l’irrégularité et, à défaut de l’obtenir, annuler la Promesse d’achat. Le vendeur disposera alors d'un délai de 21 jours, à compter de la réception d’un avis dénonçant la situation, pour aviser par écrit votre courtier qu'il a remédié à ses frais au vice ou à l'irrégularité, ou qu'il n’y remédiera pas.
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Assurez-vous qu’il vous guidera à travers les étapes de ce processus.
10.6 Intervention du conjoint
La Promesse d’achat contient aussi une clause prévoyant que le vendeur doit fournir une preuve de consentement de son conjoint :
- Si l’immeuble ou une partie de celui-ci constitue la résidence familiale du vendeur; ou
- Si son régime matrimonial le rend nécessaire.
10.7 Dommages
Selon cette clause, advenant qu’aucun acte de vente ne se signe par la faute du vendeur, ce dernier s’engage à dédommager l’agence ou le courtier qui vous est lié par contrat de courtage achat, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que vous auriez eu à lui payer.