Annexe R – Immeuble résidentiel
D’une transaction à l’autre, les conditions et modalités d’achat d’un immeuble varient. Il arrive qu’un acheteur souhaite rendre sa promesse d’achat conditionnelle à la vente d’une autre propriété. Dans un tel cas, l’Annexe R – Immeuble résidentiel doit obligatoirement être utilisée avec les formulaires obligatoires de promesse d’achat suivant :
- Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété;
- Promesse d’achat – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise;
- Promesse d’achat – Copropriété par indivision – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision.
Cette annexe peut aussi être utilisée pour compléter tout autre formulaire de promesse d’achat dont l’usage serait recommandé et non obligatoire tel que le formulaire Promesse d’achat – Immeuble.
1. Identification du formulaire principal
L’utilisation de cette annexe exige de faire le lien avec le document principal auquel elle se rattache, en remplissant la première section. Le courtier doit inscrire dans les cases prévues à cet effet le numéro de la promesse d’achat de référence qui apparaît au bas à droite du formulaire et qui comporte habituellement cinq chiffres placés à la suite des lettres PA, PAD ou PAI. Il doit ensuite identifier l’immeuble sur lequel porte la promesse d’achat en y inscrivant l’adresse.
2. Conditions optionnelles
Une fois le formulaire principal identifié, le courtier doit cocher les cases correspondant aux conditions devant être ajoutées à la promesse d’achat. Une case non cochée n’a pas d’application.
R2.1 Vente de l’immeuble de l’acheteur
En matière résidentielle, il arrive souvent qu’un acheteur dont la propriété est à vendre, mais n’a pas trouvé preneur ait besoin de l’équité détenue dans sa propriété pour obtenir le financement et concrétiser son achat. Il n’a pas le choix; sans la vente de sa maison, il ne peut acheter. Il peut aussi arriver que l’acheteur puisse obtenir le financement sans condition de vendre sa propriété. Son objectif est alors de ne pas accroître ses obligations financières, même s’il peut le faire. Généralement, l’acheteur procède de la sorte parce qu’il estime que la situation apparaît pressante, car il court le risque que l’immeuble soit vendu rapidement à quelqu’un d’autre.
Lorsque le vendeur accepte une telle demande, il s’agit d’un engagement simple et ferme, de part et d’autre, sous réserve de la réalisation de la condition. Sa décision doit tenir compte des circonstances, de sa situation, de celle de l’acheteur, des conditions générales du marché et des conditions du secteur et du type d’immeuble.
Ainsi, dans un marché très actif, favorable aux vendeurs, où les immeubles se vendent à un prix avoisinant le prix d’inscription – voire supérieur dans certains cas – une promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur présente peu d’intérêt pour le vendeur. Si le courtier représente le vendeur, il devrait lui recommander de refuser une telle proposition ou de faire une contre-proposition sans cette condition. Si le courtier représente l’acheteur, le courtier devrait lui expliquer qu’une telle condition à sa promesse pourrait la rendre moins intéressante aux yeux du vendeur.
Dans un marché où les acheteurs se font rares et où l’inventaire de propriétés à vendre est élevé, une telle promesse peut présenter beaucoup d’attrait pour le vendeur et le courtier devra conseiller son client, qu’il soit acheteur ou vendeur, en ce sens.
Si le courtier représente le vendeur, il peut être avantageux de consentir un droit de préférence dans les circonstances, car cela sécurisera l’acheteur pendant un certain temps. Pour l’acheteur, une telle approche est avantageuse, car il s’assurera d’un droit sur la propriété, et ce, même s’il n’est pas en mesure de l’acheter pour le moment.
Le vendeur et l’acheteur ont des obligations qui découlent de ces conditions et devront s’y soumettre; soit de vendre l’immeuble pour l’un, et pour l’autre, de mettre en vente son immeuble et d’acheter l’immeuble pour lequel il a fait une promesse d’achat advenant la vente de sa propriété. Ils ne pourront se libérer de ces obligations avant la fin du délai auquel ils ont consenti.
Dans le cas où la promesse d’achat est aussi conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire, la remise dans le délai prévu à cette condition, d’une preuve de l’engagement d’un prêteur hypothécaire à consentir un emprunt qui répond aux exigences de la condition de financement tout en étant conditionnel à la vente de l’immeuble décrit à R2.1, satisfera à cette dernière condition.
Le vendeur alloue à l’acheteur une période pour qu’il puisse vendre son immeuble. Il s’agit donc d’identifier l’immeuble qui doit être vendu et la date avant laquelle l’acheteur doit aviser le vendeur que cela est fait et que la condition est réalisée. L’acheteur cherchera inévitablement à avoir le plus de temps possible alors que le vendeur voudra minimiser cette période. Le courtier devra conseiller le client qu’il représente concernant le délai à indiquer à la clause en tenant compte de l’état du marché et du temps nécessaire pour vendre une propriété semblable, du moment de l’année, de l’état de la propriété et du prix demandé.
Il est habituellement préférable, pour tenir compte plus facilement des circonstances et des besoins particuliers des parties, d’indiquer le moment de la signature de l’acte de vente (clause 11.1) et de l’occupation (clause 11.2) au moyen d’un délai calculé à partir d’un événement. Lorsque c’est le cas et que la clause R2.1 est utilisée, le courtier doit s’assurer que la date qui y est inscrite est antérieure à la fin de la période pour chacun de ces deux événements en réajustant la formulation de la clause sur la signature de l’acte de vente. Par exemple, si le jour de l’acceptation de la promesse d’achat est le 1er mai, et que le 1er août est indiqué à la clause R2.1, le courtier doit inscrire à la clause 11.1 de la promesse d’achat pour la signature de l’acte la mention « xx jours suivant la réalisation de la clause R2.1 » plutôt que « xx jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat ». Le nombre de jours doit être suffisant pour permettre aux intervenants d’effectuer leur travail. Quant à la date d’occupation, elle prend la forme de « xx jours après la signature de l’acte de vente », soit un délai de quelques jours seulement. Par ailleurs, si la transaction est un maillon dans une chaîne de transactions, le courtier doit s’assurer que les délais prévus pour chacune permettent que les transactions se réalisent.
La disposition R2.1 est conçue pour que l’acheteur s’engage, avant la date indiquée, à aviser le vendeur du fait que la condition est réalisée; soit il a effectivement vendu sa propriété, ou il renonce au bénéfice de la présente condition, c’est-à-dire qu’il achète l’immeuble, et ce, même s’il n’a pas vendu le sien. Dans ce dernier cas, il ne pourra le faire que s’il démontre au vendeur qu’il a les fonds nécessaires. Si la promesse d’achat est conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire, cette preuve pourra être l’engagement sans condition d’un prêteur hypothécaire à consentir un prêt correspondant aux conditions de financement de la promesse d’achat. La clause AV4.6 du formulaire recommandé Avis et suivi de réalisation de conditions – Immeuble peut être employée pour l’envoi de l’un ou l’autre de ces avis.
Tout doit être effectué dans le délai indiqué. Si l’acheteur n’avise pas le vendeur avant l’échéance, que ce soit de l’une ou l’autre des deux possibilités qui lui sont offertes, ou s’il le fait, mais qu’il n’accompagne pas son avis de la preuve de disponibilité de fonds ou de financement requise, la promesse d’achat devient nulle et non avenue.
L’acheteur est pleinement engagé jusqu’à l’expiration du délai. Il ne peut se retirer en cours de route, car le choix ne lui est pas offert. Une seule option de retrait pourrait se présenter à lui, soit lorsque la promesse d’achat prévoit que le vendeur pourra continuer à offrir en vente son immeuble bien qu’il ait accepté une promesse d’achat. Les conditions selon lesquelles ce privilège est accordé au vendeur sont prévues à la clause R2.2 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel, en vertu de laquelle le vendeur accorde à l’acheteur un droit de préférence ou de premier refus.
R2.2 Privilège de continuer à offrir l’immeuble en vente, avec une clause de premier refus
Il est toujours possible pour un vendeur de continuer à offrir son immeuble en vente même s’il a accepté une promesse d’achat. Cette situation peut survenir notamment lorsque l’acheteur demande que sa promesse d’achat soit conditionnelle à la vente de sa propriété. Lorsque le vendeur y consent, il peut en contrepartie vouloir continuer à chercher, à trouver et à qualifier un autre acheteur, sans perdre le premier. S’il le fait, la façon de procéder doit être claire pour les deux parties dans l’éventualité où une autre promesse d’achat est conclue avec un second acheteur. Notons que ce privilège accordé au vendeur n’accompagne pas automatiquement la possibilité qui est donnée à l’acheteur de vendre son immeuble. Les deux dispositions sont souvent associées, mais pas obligatoirement.
Il est à noter que la clause R2.3 est conçue pour être utilisée lorsque les clauses R2.1 et R2.2 sont prévues dans la première promesse d’achat.
Pour en savoir plus : Bien comprendre la clause de premier refus R2.2, du formulaire obligatoire Annexe R – Immeuble résidentiel
R2.3 Acceptation conditionnelle à l’annulation d’une autre promesse d’achat acceptée
Conséquence du privilège qui lui a été accordé de pouvoir continuer à vendre son immeuble même s’il a déjà conclu une promesse d’achat, le vendeur doit, en vertu de la clause R2.3, informer un second acheteur de l’existence d’une première promesse acceptée et prévoir, à la deuxième promesse d’achat, une disposition voulant que son engagement à entreprendre les démarches pour obtenir l’annulation de la première promesse d’achat une fois toutes les conditions de la seconde promesse réalisées, exception faite de la condition d’annulation et la signature de l’acte de vente. Avant d’annuler la première promesse d’achat, le vendeur doit s’assurer que la seconde promesse est ferme. Il ne s’engage pas à obtenir l’annulation; il s’engage à faire les démarches de bonne foi et à ses frais. Le second acheteur doit être conscient que le premier acheteur pourrait ne pas annuler sa promesse.
Pour en savoir plus : Utilisation de la clause R2.3 pour annuler une première promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur, L’importance de prévoir un délai suffisant à la clause R2.3 et Annulation d’une promesse d’achat déjà acceptée
R2.4 Promesse d’achat conditionnelle à l’annulation de toute autre promesse d’achat
Un vendeur peut accepter une promesse d’achat conditionnelle à l’annulation de toute autre promesse d’achat, sans engagement de sa part à faire une démarche pour en obtenir l’annulation. Cette deuxième promesse d’achat constitue pour lui une position de retrait dans le cas où la première promesse deviendrait nulle et non avenue, en raison par exemple qu’une condition n’ait pas été réalisée. Ce qui est convenu alors entre l’acheteur et le vendeur est que ce dernier devra aviser l’autre par écrit, à l’intérieur d’un certain délai, du fait qu’une telle promesse d’achat a été annulée.
Soulignons que l’emploi de la clause R 2.4 en même temps que la clause R 2.2 a pour effet d’empêcher le mécanisme prévu à savoir que le vendeur ayant accepté une autre promesse d’achat dont les conditions sont réalisées envoie à l’acheteur un avis de 72 heures. Lorsqu’il accepte la deuxième promesse d’achat, le vendeur ne peut envoyer un avis au premier acheteur lui demandant de renoncer à ses conditions ou de rendre la promesse nulle et non avenue dans les 72 heures. Toutefois, il doit l’informer dès lors de l’existence de cette autre promesse d’achat.
Le second acquéreur se lie au vendeur pour la durée inscrite à la clause, mais il n’a pas à débuter la réalisation de ses conditions pour l’acquisition de la propriété convoitée tant qu’il n’aura pas reçu une réponse du vendeur quant à l’annulation de la première promesse d’achat. C’est au moment de la réception d’un avis que les délais à sa promesse commencent à courir, alors qu’à la clause R2.3, les délais de la deuxième promesse commencent dès son acceptation.
La date à inscrire à la clause R2.4 d’une deuxième promesse d’achat doit être postérieure à l’échéance des différents délais de la première promesse. Comme le contenu de la première promesse d’achat est confidentiel, le courtier ne peut en communiquer le détail à cet autre acheteur ou à son courtier. La seule information qu’il peut donner pour que le délai soit cohérent est une date permettant la réalisation de toutes les conditions. Les fiches descriptives générées par les systèmes d’information sur les immeubles mis en vente permettent habituellement d’afficher cette information sous la forme PAC (une promesse d’achat conditionnelle) à laquelle une date ou un délai est ajouté.
Comme pour les situations précédentes, la promesse d’achat devient automatiquement nulle et non avenue si la personne qui devait aviser l’autre que la condition est réalisée ne le fait pas (le vendeur devant aviser l’acheteur dans ce cas-ci).
Notons que l’utilisation de la clause R2.4 permet au vendeur d’accepter non seulement une seconde promesse d’achat alors qu’il en a déjà accepté une, mais aussi plusieurs autres si ces acheteurs acceptent. Évidemment, tous devront être informés de la situation et de la façon dont elle évoluera. Des conditions générales du marché favorables au vendeur ou une propriété extrêmement convoitée peuvent générer de telles situations.
Pour en savoir plus : La différence entre la clause R2.3 et R2.4 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel et Ligne directrice – Collaboration et partage de rétribution : 7. Révéler l’existence de toute proposition de transaction
R2.5 Rétribution à l’agence liée par contrat de courtage achat – Instructions au notaire
Si le courtier représente un acheteur en vertu d’un contrat de courtage achat, sa rétribution pourra être versée à même les sommes revenant au vendeur au moment de la signature de l’acte de vente, à la condition que le vendeur et l’acheteur en conviennent à la promesse d’achat. Si tel est le cas, la clause R2.5 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel doit obligatoirement être ajoutée à la promesse d’achat, que le vendeur soit ou non représenté par un autre courtier. Si le vendeur est représenté, l’utilisation de la clause n’est pertinente que si la rétribution du courtier de l’acheteur est supérieure à celle que l’agence ou le courtier du vendeur s’est engagé à lui verser en partage de rétribution suivant les modalités du contrat de courtage vente et comme inscrit à la fiche de description détaillée.
Pour en savoir plus :
Instructions au notaire concernant la rétribution : une clause spécifique à ce sujet
Facturation dans les cas où la clause R2.5 est utilisée
Inclure la rétribution dans le financement
Nouvelle version de l’Annexe R : à retenir
Ligne directrice – Collaboration et partage de rétribution : 9. Rétribution
3. Termes et conditions supplémentaires
Si la promesse d’achat comporte des dispositions complétant les clauses déjà sélectionnées du formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel ou d’autres dispositions ne figurant pas à cette annexe ou à toute autre, le courtier doit les formuler à la clause R3.1 de la section 3. Termes et conditions supplémentaires. Il pourrait aussi les prévoir à une Annexe G – Générale.
4. Paraphes
Dans tous les cas où des paraphes sont requis, le courtier doit s’assurer que toutes les personnes qui sont parties à la transaction, ou leur représentant, y apposent leur paraphe. Un témoin, que ce soit le courtier ou une autre personne, devrait aussi parapher le document. Bien que la section Paraphes ne comporte pas de date, l’annexe, si elle est jointe à la promesse d’achat, doit être paraphée au moment de sa signature et non après.
