Charges communes

Les charges communes ou charges de copropriété (communément appelées « frais de condo ») servent à payer les différents frais relatifs à la copropriété et à l’immeuble.

Les charges communes sont les charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, et les sommes à verser au fonds de prévoyance (c’est à dire le fonds qui sert à payer les réparations majeures et le coût de remplacement des parties communes). Les copropriétaires vont contribuer aux charges communes en fonction de la valeur relative (quote-part) de leur fraction.

Si la fraction donne l’usage exclusif de certaines parties communes (balcons, stationnements, etc.), le copropriétaire de cette fraction va payer seul les dépenses d’entretien et de réparations courantes (et non majeures) de ces parties. Si la déclaration de copropriété ne spécifie rien à ce sujet, les frais de réparations majeures et de remplacement des parties communes à usage restreint feront partie des charges communes payables par tous, même si elles sont à l’usage exclusif d’un copropriétaire. C’est seulement si la déclaration de copropriété le prévoit que le copropriétaire devra assumer les charges relatives aux réparations majeures et au remplacement des parties communes dont il bénéficie exclusivement. Cela doit être vérifié par le courtier afin d’informer adéquatement le copropriétaire des obligations financières qui vont lui incomber dans les prochaines années.

Qu’il s’agisse d’une copropriété autogérée ou d’une gestion professionnelle, les charges communes sont établies annuellement avec l’adoption du budget par le conseil d’administration à la suite d’une consultation des copropriétaires (lesquels n’ont pas de pouvoir décisionnel quant au budget) lors de l’assemblée générale annuelle. Le conseil d’administration doit également consulter l’assemblée des copropriétaires avant de décider de toute contribution spéciale aux charges communes (communément appelée « cotisation spéciale »). Cette consultation aura alors souvent lieu lors d’une assemblée générale dite « spéciale » ou « extraordinaire », selon les termes de la déclaration de copropriété.

Certains acheteurs peuvent être attirés par des copropriétés dont les charges communes sont basses. Toutefois, la prudence s’impose, car l’établissement des charges communes doit se baser sur une analyse de la santé financière et de l’état de l’immeuble. Des charges communes qui ne sont pas assez élevées peuvent entraîner des cotisations spéciales lorsque des travaux à l’immeuble sont requis.

Où trouver le montant des charges communes?

Généralement, après l’adoption du budget, le copropriétaire reçoit un avis de cotisation établissant la valeur de ses charges communes pour l’année en cours, ce qui inclut les contributions aux fonds de prévoyance et d’autoassurance, ainsi que la date où elles sont exigibles.

Le copropriétaire est donc en mesure de fournir cette information au courtier qui le représente pour la vente de sa propriété.

S’il n’y a pas de structure administrative en place pour gérer la copropriété, il est possible que le copropriétaire ne dispose pas d’un tel avis de cotisation.

Si le vendeur ne peut fournir toute l'information nécessaire, il est fortement recommandé au courtier d’utiliser le formulaire Demande de renseignement au syndicat des copropriétaires (DRCOP)* pour obtenir l’information.

En vertu de l’article 1068.2 du C.c.Q, le syndicat de copropriété a l’obligation de fournir tous les documents ou renseignements concernant l’immeuble et le syndicat, qui sont de nature à permettre à un promettant-acheteur de donner un consentement éclairé. De plus, les états financiers permettent de savoir où sont affectées les différentes charges de l'immeuble.

*Pour plus d’information à ce sujet, consulter la section « Formulaires obligatoires et recommandés ».

Avis de cotisation

Avis émis par le conseil d’administration ou le gestionnaire, qui indique le montant des contributions aux charges communes, au fonds de prévoyance et au fonds d'autoassurance, que chacun des copropriétaires doit payer en proportion de la valeur relative de sa fraction, ainsi que la date à laquelle elles sont exigibles.

Sources : condolegal.com — Définition : Avis de cotisation et lacopropriete.info — Les charges communes