11. Déclarations et obligations communes à l’acheteur et au vendeur
En plus des déclarations et des engagements respectifs de l’acheteur et du vendeur, le formulaire obligatoire de promesse d’achat prévoit plusieurs autres déclarations et obligations communes aux deux parties. Il s’agit de certaines modalités entourant l’acte de vente, l’occupation des lieux et les répartitions des taxes, ainsi que les dépenses et les revenus de l’immeuble. La désignation des biens inclus et exclus de la vente, de même que les instructions au notaire instrumentant quant à la rétribution du courtier immobilier, lorsque celle-ci doit être perçue à même le produit de la vente, font aussi partie de ces autres déclarations et obligations.
Indiquées par le vendeur dans ses documents de mise en vente, la plupart de ces déclarations et obligations seront reprises ou modifiées par l’acheteur dans sa proposition pour ensuite être acceptées, refusées ou faire l’objet d’une contre-proposition par le vendeur. Au final, le courtier aura clairement expliqué les obligations qui auront été discutées et négociées par les parties.
Signature de l’acte de vente
Occupation des lieux
Répartitions
Occupation postérieure des lieux
Rétribution de l’agence ou du courtier – Instructions au notaire
Contrat de courtage achat
Inclusions
Exclusions
Contrats de service et de location
Contrats de vente à tempérament et autres
Signature de l’acte de vente
À la clause 11.1, les parties s’engagent à signer un acte de vente devant notaire et à une date donnée. Le nom du notaire et la date doivent être inscrits à cette clause. Le notaire instrumentant est choisi par l’acheteur et ce dernier assume les frais de l’acte de vente et de sa publication de même que les frais pouvant être exigés pour la préparation et la publication de l’acte hypothécaire.
Lorsque l’acheteur est prêt à faire sa promesse d’achat, il est important qu’il connaisse déjà le nom du notaire dont il utilisera les services. Cela devrait faire partie de ses préparatifs, tout comme la recherche d’une institution prêteuse ou d’un inspecteur en bâtiment. Ces intervenants devraient être connus avant d’amorcer la transaction.
L’inscription du nom du notaire à la promesse d’achat favorise les communications ultérieures, puisque le vendeur et les courtiers connaîtront déjà le nom. Le vendeur pourrait vouloir communiquer avec le notaire, par exemple au sujet de la quittance de sa propre hypothèque, et il ne sera pas surpris lorsque ce notaire l’appellera. Connaître le notaire à l’avance peut être de grande utilité en cas de complications, une ressource juridique étant déjà identifiée à laquelle tous peuvent s’adresser pour obtenir des conseils.
Si l’acheteur ne connaît pas le nom du notaire, le courtier peut inscrire la mention « notaire de l’acheteur ». Ne pas laisser l’espace vide, cela pourrait laisser place à l’interprétation et le vendeur pourrait vouloir imposer son notaire.
Il y a des circonstances où le notaire instrumentant est celui du vendeur, notamment en matière de copropriété indivise ou lorsque l’acheteur ne paie pas complètement le prix de vente, le vendeur ayant consenti un solde du prix de vente. C’est aussi généralement le cas en matière de construction neuve où le promoteur exige son notaire.
Une date pour la signature de l’acte de vente doit être indiquée afin de donner un repère dans le temps. C’est la fin du processus de transaction vers laquelle tout converge. Si aucune date n’est indiquée, l’objectif devient une sorte de vœu pieux et les chances d’y parvenir sans complication sont fortement réduites.
La date de signature de l’acte de vente doit être réaliste et tenir compte des délais exigés à chacune des étapes de la transaction. L’acheteur peut choisir la date qui répond le mieux à ses besoins, mais il doit aussi tenir compte des indications données par le vendeur figurant habituellement à la fiche descriptive. Il est assez fréquent que cette date soit un objet de négociation.
La date est fournie à titre indicatif « le ou avant le », ce qui inclut le jour stipulé. Il ne s’agit pas d’un délai de rigueur, la clause ne prévoyant pas de conséquence en cas de retard ou de défaut. Le fait d’y déroger n’a pas pour effet de rendre automatiquement la transaction nulle et non avenue. Toutefois, cela peut créer un différend important entre les parties et éventuellement entraîner, selon les circonstances, l’annulation de la promesse d’achat. Il pourrait y avoir d'autres conséquences comme un dédommagement pour préjudice subi.
Si l’acheteur et le vendeur veulent rendre ce délai plus contraignant, ils peuvent le faire en prévoyant, par exemple, le versement d’une compensation financière par la partie qui causerait le retard ou en convenant que la promesse deviendra nulle et non avenue. Ils pourraient aussi vouloir fixer une date exacte, ce qui est toujours possible. Si cela semble se concrétiser, le courtier devrait leur conseiller de ne pas le faire puisque les étapes qui suivront comportent un lot d’incertitudes et qu’il peut facilement y avoir des imprévus.
Une certaine souplesse est souhaitable au niveau du choix de la date de signature de l’acte de vente compte tenu de la convergence des multiples interventions de personnes différentes qui suivront. Le courtier devrait sensibiliser l’acheteur et le vendeur à cet état de fait, particulièrement s’ils souhaitent prévoir une conséquence en cas de délai.
Dans l’éventualité où le vendeur ou l’acheteur ne se présente pas chez le notaire, la partie lésée devrait consulter un juriste pour prendre conseil et possiblement instituer une action en passation de titre ou en dommages.
Considérant que la promesse d’achat et ses annexes sont susceptibles de contenir des renseignements personnels, la clause 11.1 comporte une mention par laquelle le vendeur et l’acheteur consentent à ce que le courtier transmette au notaire l’information qui y est contenue. Par ailleurs, les documents pertinents à la transaction devront être transmis au notaire, dans les délais indiqués par ce dernier, afin de lui permettre de respecter la date fixée pour la signature de l’acte de vente. Il s’agit de la promesse d’achat et de ses annexes, de l’acte de vente et du certificat de localisation, des différents documents hypothécaires et autres titres de propriété. Cela peut aussi inclure les factures pour les frais de courtage, les preuves d’assurance et tous les documents et renseignements dont il aura besoin pour le calcul des répartitions.
Enfin, la promesse d’achat établit clairement que l’acheteur sera propriétaire à compter de la signature de l’acte de vente.
Pour en savoir plus : Transactions en chaîne… bien prévoir le délai de signature de l’acte de vente
Occupation des lieux
À la clause 11.2, comme pour la signature de l’acte de vente, l’acheteur peut choisir d’y inscrire la date et l’heure qui lui conviennent, en tenant compte ou non des indications données par le vendeur à la fiche descriptive. Là aussi, il doit envisager une possible négociation.
La date d’occupation des lieux est étroitement reliée à la date de signature de l’acte de vente, c’est-à-dire au moment où l’acheteur devient propriétaire. Si une des deux dates est changée dans le cours de la négociation, le courtier doit vérifier si l’autre date doit être modifiée en conséquence.
La date de signature de l’acte de vente et la date d’occupation des lieux peuvent être la même, mais elles peuvent aussi différer de quelques jours, de quelques semaines ou de quelques mois.
Même s’il est de convenance que les clés soient remises à l’acheteur le jour de la signature de l’acte de vente, il se pourrait que le vendeur les lui remette la journée prévue pour l’occupation. Le tout devrait être clarifié avant d’aller chez le notaire afin que les détails ne prennent pas de trop grandes proportions et nuisent au bon déroulement de la transaction.
Pour en savoir plus : Quel délai prévoir entre la date de la signature de l’acte notarié et la date d’occupation?
Répartitions
À la date prévue de la signature de l’acte de vente, l’acheteur pourrait avoir à rembourser au vendeur des dépenses relatives à l’immeuble que le vendeur aurait déjà engagées. C’est le cas des taxes foncières générales et spéciales, des réserves de combustible ainsi que des revenus et dépenses de l’immeuble. Le notaire devra les prendre en compte dans le calcul des sommes totales dues par l’acheteur et devant être reçues par le vendeur. Ce sont les répartitions, des calculs souvent désignés par le terme « ajustements ».
On fait référence aux taxes municipales et scolaires et à toute taxe pouvant être imposée par la municipalité ou un autre corps public relativement à des travaux particuliers, par exemple pour la réfection des égouts. Les taxes municipales et scolaires sont payées à l’avance, par tranches ou en un seul versement. Dans le cas des taxes municipales, elles couvrent la période du 1er janvier au 31 décembre, alors que les taxes scolaires couvrent la période du 1er juillet au 30 juin. Le notaire obtiendra confirmation de ce qui a été payé et de ce qui reste à payer et calculera, en se basant sur le nombre de jours écoulés ou à écouler, ce que l’acheteur doit remettre au vendeur. Par exemple, si la transaction a lieu le 1er juin et que toutes les taxes avaient été payées par le vendeur, l’acheteur devra lui rembourser l’équivalent des taxes municipales pour la période du 1er juin au 31 décembre, et du 1er juin au 30 juin pour les taxes scolaires.
Pour le combustible, il peut s’agir de mazout ou de gaz propane. Il est d’usage que le vendeur fasse le plein du réservoir quelques jours avant la journée prévue pour la vente, afin que le montant dû par l’acheteur soit plus facile à calculer. Il est préférable d’utiliser comme valeurs de calcul la capacité maximale du réservoir et le coût actuel du combustible plutôt qu’une estimation de quantité et un prix pouvant dater de quelques semaines ou de quelques mois.
Pour les revenus et dépenses de l’immeuble, il s’agit des loyers, payables mensuellement à l’avance au début du mois, et des dépenses comme les frais de déneigement ou d’entretien du terrain qui auraient été payés à l’avance pour une année complète ou des frais de réparations engagées par le vendeur et dont le remboursement par l’acheteur avait été prévu à la promesse d’achat.
Dans l’exemple précédent concernant les taxes, le calcul est effectué en prenant comme référence la journée de signature de l’acte de vente. Ce calcul pourrait aussi être effectué au moment de l’occupation des lieux ou à tout autre moment si les parties en conviennent. Le formulaire de promesse d’achat prévoit que l’acheteur choisit entre la date de signature de l’acte de vente ou la date d’occupation des lieux. En remplissant le formulaire, le courtier doit indiquer le moment choisi par l’acheteur et lui expliquer les conséquences financières de ce choix, lesquelles peuvent être significatives. Il est d’usage que les répartitions soient calculées à la date de signature de l’acte de vente, même s’il y a quelques jours d’écart entre celle-ci et la date d’occupation. L’acheteur pourrait choisir que les répartitions soient calculées à la date d’occupation, même si l’écart n’est que de deux ou trois jours. Toutefois, lorsque l’écart dépasse de façon significative ces quelques jours pris en compte pour l’enregistrement de la transaction, le courtier doit évaluer les conséquences financières. Le fait d’effectuer les répartitions à la date d’occupation a pour effet de retarder le moment où l’acheteur assume le paiement des taxes et autres dépenses de l’immeuble, ce qui est à son avantage. Cela retarde toutefois la perception des loyers, si tel est le cas.
Que le courtier représente le vendeur ou l’acheteur, il devrait faire le calcul. Si le moment choisi pour le calcul des répartitions ne correspond pas à l’une des deux dates prévues, il doit prévoir une clause particulière à cet effet à la section 12. Autres déclarations et conditions, rayer le texte accompagnant les deux cases à cocher à la clause 11.3, ainsi que la référence faite à la date de signature de l’acte de vente au paragraphe suivant portant sur la répartition en cas d’occupation postérieure à cette date.
Occupation postérieure des lieux
Si le vendeur continue d’occuper l’immeuble après la signature de l’acte de vente, le formulaire de promesse d’achat prévoit qu’une répartition relative à cette occupation sera effectuée. Dans ce cas-ci, c’est le vendeur qui devra verser à l’acheteur une certaine somme équivalant à un montant mensuel calculé de la date de signature de l’acte de vente jusqu’à la date d’occupation. Le courtier doit inscrire un montant « mensuel » précis. Ne pas écrire « à négocier ». Mettre un trait dans l’espace prévu s’il n’y a pas de compensation. En calculant les répartitions, le notaire tiendra compte du nombre total de mois et de jours écoulés.
Il ne s’agit pas d’un loyer, mais d’une compensation que l’acheteur n’a pas à ajouter à ses revenus au moment de faire sa déclaration de revenus. On évite de créer une situation locateur-locataire, sujette aux règles en matière de logement. Il est aussi prévu à la clause que le vendeur continuera d’assumer les frais d’énergie et d’entretien des lieux pendant cette période et qu’il fournira à l’acheteur la preuve de souscription d’une police d’assurance responsabilité, à ses frais.
Généralement, le notaire prépare des feuilles de calcul différentes pour l’acheteur et le vendeur. On y retrouve les montants répartis entre eux et pour chacun les sommes pouvant être dues à des tiers. Par exemple, dans le cas de l’acheteur, les honoraires qu’il doit au notaire pour la préparation de l’acte de vente et dans le cas du vendeur, le montant du remboursement de son hypothèque, la rétribution due au courtier ou le montant dû à l’arpenteur-géomètre pour la préparation du certificat de localisation.
Rétribution de l’agence ou du courtier – Instructions au notaire
Le droit à la rétribution du courtier du vendeur découle du contrat de courtage qui le lie au vendeur. Le droit à la rétribution du courtier de l’acheteur découle généralement d’une seconde entente relative au partage de rétribution entre le courtier du vendeur et lui-même. Les conditions de ce partage sont fixées au contrat de courtage vente, afin que le vendeur en soit informé, elles apparaissent dans l’information sur l’immeuble publiée au service de diffusion d’information auquel le courtier du vendeur a recours. Le droit à la rétribution du courtier de l’acheteur peut aussi découler du contrat de courtage achat qu’il a signé avec son client.
Bien que le contrat de courtage vente ou achat signé avec leur client établisse leur droit à la rétribution, ce contrat n’assure pas au courtier de l’acheteur qu’il sera payé à même le produit de la vente. La clause 11.4 de la promesse d’achat assure au courtier du vendeur qu’il sera payé à même le produit de la vente. On y prévoit que cette rétribution pourra lui être remise par le notaire et que ce dernier, sur instructions du courtier du vendeur, pourra en verser directement une partie au courtier de l’acheteur. C’est le vendeur et l’acheteur qui conviennent d’en faciliter la perception en donnant leurs instructions au notaire. Le notaire doit y donner suite, la promesse d’achat le rendant responsable de cette remise.
Le courtier doit donc inscrire à la clause 11.4 le nom de l’agence ou du courtier du vendeur et non celui de l’agence ou du courtier de l’acheteur. L’agence ou le courtier du vendeur a toute discrétion pour recevoir le montant total de sa rétribution et payer directement l’agence ou le courtier de l’acheteur ou pour donner de telles instructions au notaire. L’agence ou le courtier de l’acheteur, dans le contexte d’une collaboration, ne peut exiger d’être payé directement. Il transmettra sa facture à l’agence ou au courtier du vendeur, lequel donnera ses instructions au notaire qui pourrait demander des honoraires pour effectuer ces paiements. Le courtier doit vérifier les montants si tel est le cas.
Enfin, dans l’éventualité où il existerait des créances prioritaires et hypothécaires (qui ne seraient pas assumées par l’acheteur), la clause 11.4 mentionne, conformément aux dispositions du Code civil du Québec relativement aux hypothèques et aux priorités, que le versement de la rétribution du courtier sera fait à même les sommes disponibles revenant au vendeur, mais après le paiement de toutes ces créances prioritaires et hypothécaires et des honoraires et des frais de notaire pour la radiation de ces créances, le cas échéant. En conséquence, il est toujours opportun de s’assurer que le vendeur détient assez d’équité sur son immeuble pour que la rétribution de courtage soit payée entièrement.
Contrat de courtage achat
Dans le cas où l’agence ou le courtier qui collabore à la transaction est lié par contrat de courtage achat, la clause 11.4 pourra être complétée par la clause R2.5 du formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel de façon à ce que le vendeur et l’acheteur chargent le notaire de payer directement au courtier de l’acheteur la rétribution qui lui est due en vertu de ce contrat, déduction faite de la rétribution que lui remettra le courtier du vendeur conformément aux conditions établies pour le partage.
Par ailleurs, l’emploi de cette clause exige la prise en compte de la politique de la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL) en ce qui concerne l’inclusion de la rétribution des courtiers immobiliers dans le prix d’achat. La SCHL considérera un prix d’achat qui inclut une rétribution de courtier immobilier, pourvu que le montant de cette rétribution soit inclus dans le contrat de vente et que le prix d’achat total, incluant la ou les rétributions, n’excède pas la valeur marchande de la propriété.
Qu’il inclue ou non une rétribution pour le courtier du vendeur ou pour le courtier de l’acheteur, le prix d’achat indiqué à la promesse d’achat est le prix d’achat que le prêteur agréé par la SCHL devra lui soumettre pour analyse. Une rétribution de courtage immobilier négociée à l’extérieur du cadre de la promesse d’achat n’est pas admissible à un financement assuré par la SCHL.
Comme c’est le cas à la clause 11.4, la clause R2.5 de l’Annexe R prévoit que les sommes seront versées à l’agence ou au courtier à son compte à même les sommes disponibles revenant au VENDEUR après le paiement de toutes les créances prioritaires et hypothécaires ainsi que des honoraires et frais du notaire pour la radiation de ces créances. Aussi, l’utilisation de la clause R2.5 sera facilitée si le montant de la rétribution prévue au contrat de courtage achat constitue une somme forfaitaire plutôt qu’un pourcentage. Avec l’accord de son client, le courtier pourrait modifier le contrat de courtage achat, à l’aide du formulaire Modifications pour y prévoir un montant forfaitaire si un pourcentage de rétribution y était prévu.
Pour en savoir plus : Ligne directrice – Collaboration et partage de rétribution : 9. Rétribution et Rétribution payable par le vendeur : Contrat de courtage exclusif – Vente
Inclusions
Lorsqu’un immeuble résidentiel est mis en vente, il inclut généralement certains biens. Ceux-ci sont alors mentionnés à la fiche descriptive. L’acheteur peut vouloir ou non ces biens. Il peut aussi avoir identifié d’autres biens lors de ses visites qu’il souhaiterait inclure même s’ils ne sont pas offerts. Le courtier de l’acheteur doit inscrire le tout à la clause 11.5 de la promesse d’achat, incluant la mention que les biens « sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur, mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble ». Le courtier de l’acheteur doit employer des descriptions précises comprenant le type d’appareil, la marque, le modèle, la couleur, le numéro de série et tout autre renseignement pertinent. Les inclusions ne se limitent pas aux appareils électriques et il peut s’agir de tout autre bien (ex. : tringles à rideaux, stores, équipements de jardinage, mobilier, etc.). Le courtier n’a pas à inscrire les équipements installés en permanence comme les installations de chauffage, d’électricité et d’éclairage, puisqu’ils font partie intégrante de l’immeuble. En cas de doute, mieux vaut les inscrire à la promesse d’achat.
Étant donné l’exclusion de la garantie légale de qualité, le courtier doit informer l’acheteur qu’il n’aura aucun recours contre le vendeur même s’il découvre quelque temps après la prise de possession du bien que celui-ci est défectueux.
Une fois la promesse d’achat acceptée et avant la livraison de l’immeuble, si un bien inclus dans la vente ne fonctionne plus, le vendeur n’aura d’autre choix que de le faire réparer, de le remplacer ou de convenir avec l’acheteur de modifier leur entente à ce sujet à l’aide du formulaire obligatoire Modifications.
L’acheteur pourrait souhaiter que les biens inclus ou certains d’entre eux soient vendus avec la garantie légale de qualité. Si tel est le cas, son courtier doit modifier la clause de la promesse d’achat. Si l’acheteur souhaite que tous les biens mentionnés soient couverts par la garantie, la clause doit alors être rayée. Cette rature doit être paraphée par l’acheteur. Il est aussi de bonne pratique d’ajouter que tous les biens inclus sont couverts par la garantie légale de la qualité, à la section 12. Autres déclarations et conditions ou, à défaut d’espace, au formulaire recommandé Annexe G – Générale. Si l’acheteur ne demande la garantie que pour certains biens, le courtier ne doit pas rayer la disposition sous la garantie, mais il doit préciser les biens pour lesquels la garantie est incluse en y référant à la section 12. Autres déclarations et conditions.
Si le vendeur accepte que les biens soient vendus avec la garantie, il doit parapher la rature avant d’apposer sa signature sur la promesse d’achat.
Exclusions
Comme pour les inclusions, le courtier doit donner à la clause 11.6 une description détaillée des biens qui sont exclus de la vente. Tous les équipements normalement inclus du fait de leur permanence, comme un luminaire, le sauna, un meuble encastré, les stores, etc., doivent être inscrits à cette section.
Contrats de service et de location
Le courtier doit indiquer à la clause 11.7 les contrats de service et de location qui devront être pris en charge par l’acheteur. Les appareils visés par ces contrats seront laissés sur place et les coûts seront assumés par l’acheteur. Les exemples les plus courants sont le chauffe-eau et le système d’alarme.
Lors de ses vérifications d’usage, le courtier doit revoir ces contrats afin de s’assurer de leur transfert possible à l’acheteur (une démarche qui aura déjà été faite si le courtier représente le vendeur). Si le vendeur n’est pas représenté, le courtier de l’acheteur doit lui demander une copie des documents en en faisant une condition d’examen et de vérification à la clause 9.1 Examen de documents par l’acheteur.
Les biens faisant l’objet d’un contrat de location et qui ne sont pas pris en charge par l’acheteur doivent être mentionnés à la clause 11.6 comme étant exclus de la vente.
Contrats de vente à tempérament et autres
Le vendeur de l’immeuble pourrait avoir acheté certains biens et équipements en vertu d’un contrat de vente « particulier », dont les conditions d’exécution s’échelonnent dans le temps. Il peut s’agir d’un contrat de vente à l’essai, de vente à tempérament, de vente avec faculté de rachat, de vente avec clause résolutoire et de crédit-bail1.
Ces biens faisant l’objet d’un contrat de vente et dont les obligations du vendeur peuvent être prises en charge par l’acheteur doivent être décrits à la clause 11.8. C’est fréquemment le cas de la thermopompe ou du système de chauffage. Le courtier doit vérifier la possibilité de transfert en examinant les documents et en communiquant avec les commerçants. Il faut également prévoir l’examen de ces documents à la clause 9.1 de la promesse d’achat.
Les biens faisant l’objet d’un contrat de vente à tempérament et qui ne sont pas pris en charge par l’acheteur doivent plutôt être mentionnés aux exclusions, soit à la clause 11.6
1 Articles 1745, 1744, 1750 et 1842 du Code civil du Québec.
