Copropriété divise

Le parc de copropriétés divises au Québec comptait, en 2019, environ 329 000 unités, soit 12 % de l’ensemble des habitations.

La copropriété divise est un immeuble divisé en fractions. Chaque propriétaire possède pour lui-même une partie « privative » et détient, tout comme les autres copropriétaires, une part indivise des parties communes. Souvent, il détient des droits d'usage exclusif sur des parties communes. Les immeubles en copropriété divise peuvent être à vocation résidentielle, commerciale ou les deux. Dans ce cas, on parlera de copropriété mixte.

• Tous les copropriétaires reçoivent leur propre compte de taxes.
• Chaque partie privative a son numéro de lot et les parties communes en ont un ou plusieurs autres.

Les règles de vie commune et d’administration de la copropriété sont définies dans une déclaration de copropriété. Il s’agit d’un contrat qui lie tous les copropriétaires, leurs ayants cause (par exemple, les acheteurs) et les personnes qui l’ont signé à compter de sa publication au Registre foncier.

Quiconque ne respecte pas la déclaration de copropriété s’expose, entre autres, à un recours judiciaire fondé sur l’article 1080 du Code civil du Québec. Ce recours peut être intenté par un copropriétaire ou le syndicat. Généralement, un avis de contravention sera transmis au copropriétaire fautif.

Types de copropriétés divises résidentielles

Les deux principaux types de copropriétés divises sont :

• Les tours d’habitation, aussi identifiées comme copropriétés verticales, sont des immeubles d’habitation à logements multiples sur plusieurs étages que l’on retrouve, notamment, dans les projets de développement par phases.
• Les maisons en rangées, aussi identifiées comme copropriétés horizontales, sont un ensemble de plus de deux maisons jumelées, dont un mur latéral mitoyen les sépare les unes des autres.

Plusieurs projets immobiliers de maisons individuelles sont formés en copropriété divise lorsque certains éléments communs sont partagés tels qu’une rue, une piscine, etc.

Peu importe le type de copropriété, celle-ci comprendra des parties privatives, des parties communes et, parfois, des parties communes à usage restreint. Chaque copropriétaire disposera d’une fraction de l’immeuble qui inclura ces éléments*.

Il est à noter que ce qui constitue une partie privative dans une copropriété pourrait être une partie commune ou une partie commune à usage restreint dans une autre. Les espaces de stationnement, les espaces de rangement et les balcons en sont de bons exemples.

*Pour plus d’information à ce sujet consulter la section « Fraction de copropriété ».