FAQ - Modifications à la Loi sur le courtage immobilier de 2018

Oui. Toutefois, à la suite des amendements à la Loi sur le courtage immobilier (LCI) apportés dans le but de renforcer la protection du consommateur, depuis le 10 juin 2022, il n’est plus possible de représenter un acheteur (question 10) sans avoir préalablement signé avec lui un contrat de courtage achat écrit. Le courtier sans contrat de courtage est un « courtier collaborateur sans contrat » et il ne peut pas offrir à l’acheteur plus qu’un traitement équitable (question 8). Sa rémunération est alors établie en fonction du partage de rétribution prévu au contrat de courtage vente.

Pour plus d’informations sur les modifications apportées à la LCI concernant l’interdiction de la double représentation ainsi qu’au contrat de courtage verbal dans le courtage immobilier résidentiel, consultez cet article.

L’Autorité des marchés financiers a établi que le courtier immobilier qui n’est pas titulaire d’un certificat de l’AMF :

1. peut continuer de diriger des clients directement vers des prêteurs hypothécaires et être rémunéré par eux si cette rémunération ne dépend pas de la conclusion du prêt consenti (ex. : un montant forfaitaire, un montant annuel).
2. peut diriger des clients vers des courtiers hypothécaires et recevoir de ceux-ci un partage de leur commission, car la Loi sur la distribution de produits et services financiers permettra aux courtiers hypothécaires de partager leur commission avec des courtiers immobiliers.

Pour recevoir une rétribution en fonction de la conclusion d’un prêt hypothécaire, le courtier immobilier doit obtenir un certificat de courtier hypothécaire. Pour plus de détails, consultez la page consacrée au référencement en matière de courtage hypothécaire sur le site Internet de l’AMF.

Une offre de location peut être présentée par l’intermédiaire d’un non-titulaire de permis.

La personne exerçant au Québec les activités de courtage locatif (résidentiel ou commercial) n’est pas tenue d’obtenir un permis à cet effet.

Toutefois, si une personne (par exemple, un courtier ou une agence immobilière) d’une autre juridiction souhaite faire du courtage locatif au Québec et que dans sa juridiction d’origine (par exemple, l’Ontario) cette activité requiert un permis, elle doit alors aussi obtenir le permis ou l’autorisation spéciale de l’OACIQ conformément à l’article 2 de la Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2). Ainsi, si l’offre de location est présentée par un courtier ou une agence hors Québec, il est recommandé de vérifier si cette activité est réglementée dans leur juridiction d’origine et, si oui, obtenir la confirmation que cette personne a obtenu le permis ou l’autorisation spéciale de l’OACIQ. Sinon, cette personne ne peut pas exercer les activités de courtage locatif au Québec.

Le courtier doit présenter à son client, le locateur, toutes les propositions de transaction qu’il reçoit, incluant celles remplies sur un document qui ne constitue pas un formulaire de l’OACIQ, et ce, en vertu de l’article 102 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. Lorsqu’une promesse de location non consignée sur un formulaire de l’OACIQ est reçue, le courtier doit conseiller adéquatement son client locateur afin de bien le protéger. Si la promesse de location n’est pas adéquate ou complète, il pourrait s’avérer nécessaire de recommander au locateur d’ajouter ou de modifier certaines conditions prévues à la promesse de location reçue par le biais du formulaire Contre-proposition – Location résidentielle de l’OACIQ.

Rappelons que le titulaire de permis de l’OACIQ doit protéger et promouvoir les intérêts de la partie qu’il représente tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction même si celles-ci sont représentées par un autre titulaire de permis ou par un non-titulaire de permis.

Réf. : art. 15 et 16 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (C-73.2, r.1)

Une personne exerçant au Québec les activités de courtage locatif (résidentiel ou commercial) n’est pas tenue d’obtenir un permis à cet effet. Par conséquent, il est possible pour un titulaire de permis de partager sa rétribution avec une personne qui n’est pas titulaire d’un permis de l’OACIQ, mais uniquement dans le cadre d’une opération en courtage locatif (commercial ou résidentiel).

Réf. : Art. 37 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (C-73.2, r.1)

Oui, un titulaire de permis peut engager une entreprise de télémarketing non titulaire de permis pour faire des sondages d’identification de clients potentiels. Le rôle de cette entreprise doit toutefois demeurer très limité : le but est uniquement de monter une base de données de clients potentiels qui sera mise à la disposition des courtiers. Bien entendu, cette entreprise doit préalablement obtenir un consentement des personnes concernées à fournir leurs renseignements personnels et leur indiquer, entre autres, le nom du titulaire de permis pour qui la collecte est faite. Pour plus d’informations, consultez la Ligne directrice – Protection des renseignements personnels.

Par la suite, c’est l’agence ou le courtier qui se livrera à de la sollicitation de clientèle à l’aide de cette base de données de clients potentiels.

Par conséquent, l’entreprise de télémarketing n’a pas à être titulaire de permis d’agence ou de courtier pour effectuer le sondage d’identification de clients potentiels. Cependant, elle ne peut faire de sollicitation de clientèle. En effet, la sollicitation dans le but de conclure un contrat de courtage immobilier est une opération de courtage au sens de la Loi sur le courtage immobilier. Seul un titulaire de permis peut poser un tel acte, car cela occasionne des tâches de représentation.

Par exemple, en matière de location commerciale, il serait possible pour une agence de courtage de requérir les services d’une entreprise de télémarketing pour interroger des personnes sur la date de fin de leurs baux, la superficie de leurs locaux ainsi que sur leur désir d’être rappelées par un courtier immobilier. 

Pour plus d’informations, consultez les articles suivants :  

• La suspension ou la révocation d'un permis prohibe le droit de pratique de son titulaire
• Quand le courtier immobilier se fait employeur

Depuis la modification apportée en 2018 à la Loi sur le courtage immobilier, un courtier a la possibilité d’agir à son compte dès qu’il obtient son permis de l’OACIQ (la notion de courtier débutant a été supprimée).

Toutefois, en vertu de l’article 73 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, tous les titulaires d’un permis de courtier immobilier qui désirent agir à leur compte doivent prendre en considération leurs aptitudes, les limites de leurs connaissances et les moyens dont ils disposent dans l’exercice de leurs activités. Agir à son compte comporte son lot de devoirs et de responsabilités nécessitant des compétences et des exigences spécifiques à l’accomplissement de ce rôle. Ainsi, l’OACIQ invite les courtiers qui désirent agir à leur compte à suivre et réussir la formation de base de dirigeant d’agence.

À noter que les titulaires de permis ayant obtenu leur permis avant 2010 et qui souhaitent exercer à leur compte doivent suivre certaines formations continues avant de faire la demande de modification d’exercice auprès de l’OACIQ. Pour en savoir plus, consulter l’article Formation de base obligatoire : devenir dirigeant d’agence ou agir à son compte.

De plus, dans les 10 jours suivant la modification de permis, vous devrez ouvrir un compte en fidéicommis, à défaut de quoi votre permis sera suspendu (voir à ce sujet l’article Ouverture et fermeture des comptes en fidéicommis). À noter que le courtier est exempté de cette obligation s’il ne reçoit pas d’acompte, ni d’avance de rétribution, ni de déboursés de la part de ses clients, ni aucune autre somme pour autrui. Lorsqu’il ne se trouve plus dans cette situation, il doit, sans délai, en aviser par écrit l’OACIQ et se conformer aux obligations relatives aux comptes en fidéicommis. Consulter cet article pour plus de détails.

Veuillez noter qu’en agissant à votre compte, vous ne pouvez pas utiliser de nom d’emprunt, embaucher de courtiers ou agir par l’entremise d’une société par actions.

Pour obtenir les qualifications de dirigeant d’agence, il faut :

1. être titulaire d’un permis de courtier immobilier qui n’est pas suspendu ni assorti de restrictions ou de conditions, sauf s’il s’agit d’une restriction en lien avec le domaine de pratique (résidentiel ou commercial);
2. démontrer que vous possédez l’expérience nécessaire pour diriger une agence, soit :
   • avoir exercé l’activité de courtier immobilier au sein d’une agence pendant au moins 3 des 5 dernières années; OU
   • si vous avez obtenu votre permis avant le 1er mai 2010 (ancien agent immobilier, courtier immobilier ou ancien agent immobilier affilié), la réglementation exige d’avoir exercé l’activité de courtier immobilier pendant au moins 3 des 5 dernières années que ce soit à votre compte ou au sein d’une agence.
3. démontrer que vous possédez les compétences nécessaires en gestion des activités professionnelles :
   • avoir suivi avec succès un des programmes de formation reconnus dans une entente intervenue entre l’Organisme et un établissement d’enseignement et qui porte sur les compétences que doit posséder un titulaire de permis d’agence immobilière, prévues au référentiel disponible sur le site Internet de l’OACIQ, et avoir réussi l’examen; OU
   • avoir été qualifié à titre de dirigeant d’agence immobilière pendant 3 des 5 années précédentes; OU
   • être autorisé à représenter, diriger ou qualifier une personne ou une société qui se livre à des opérations de courtage dans une province, un État ou un territoire pour lequel une entente de reconnaissance mutuelle des compétences professionnelles a été conclue entre le gouvernement du Québec et un autre gouvernement.
4. À compter de la qualification de dirigeant d’agence, avoir suivi et, le cas échéant, réussi toute formation continue ou supplémentaire exigée de l’ensemble ou d’une partie des courtiers qualifiés à titre de dirigeant d’agence.