Pénalités possibles

Lorsqu'un vendeur veut mettre fin à son contrat hypothécaire avant la fin du terme, le courtier immobilier doit lui conseiller de consulter un professionnel hypothécaire pour connaître le montant exact de la pénalité. L'importance de cette pénalité pourrait influencer la décision du propriétaire de vendre son immeuble.

Si le vendeur n’opte pas pour le transfert d’hypothèque ou s’il ne peut bénéficier de cette option, il est possible qu’une pénalité s’applique en raison de la terminaison du contrat d’hypothèque avant la fin de son terme. Il s’agit de la pénalité pour remboursement anticipé. Cette pénalité ne s’applique cependant pas aux hypothèques ouvertes. 

Nous ne traiterons pas ici de la pénalité qui peut s’appliquer à un propriétaire qui effectue des paiements additionnels plus élevés que ce qui est permis, mais seulement de la situation d’une vente de propriété. Le montant de cette pénalité varie d’une institution prêteuse à l’autre. Il répond cependant habituellement aux principes suivants :

• Dans le cas d’un prêt à taux variable, la pénalité équivaut habituellement à trois mois d’intérêt.

• Dans le cas d’un prêt à taux fixe, la pénalité prendra la forme du plus élevé de ces deux montants :

  • La somme équivalente à trois mois d’intérêt;
  • La somme équivalente au différentiel du taux d’intérêt (DTI).

Cette méthode est souvent utilisée lorsque le taux d’intérêt à la signature du prêt est plus élevé que le taux en vigueur lors de la terminaison du contrat. Le prêteur calcule ainsi les frais d’intérêt qu’il ne pourra pas recevoir en vertu du contrat signé s’il avait été respecté jusqu’à la fin de sa durée prévue. Le différentiel de taux correspond à la différence entre le taux au moment de la terminaison et le taux de comparaison qui est celui lors de la signature du prêt.

Le calcul s’effectue ainsi :

Solde de l’hypothèque X (Taux annuel à la signature – Taux annuel à la terminaison) X durée restante du terme en année.

Exemple :
Solde de l’hypothèque : 350 000 $
Taux lors de la signature : 6,5 %
Taux lors de la terminaison du contrat : 4 %
Terme restant : 24 mois
350 000 $ X 2,5 % X 2 = 17 500 $

En plus de la pénalité, il est important de vérifier si le contrat hypothécaire inclut d’autres clauses pour des frais supplémentaires en cas de résiliation avant terme, comme le remboursement d’un versement comptant à la signature (par exemple, les frais de notaire payés par l’institution financière), ce qui pourrait augmenter le montant total à rembourser.