Maintien et exemptions de tenir un compte général en fidéicommis

Non. Selon la réglementation, seuls les courtiers immobiliers agissant à leur compte et les agences immobilières doivent établir et maintenir un compte en fidéicommis. Le titulaire de permis qui exerce au sein d’une agence ne peut pas ouvrir et maintenir un compte en fidéicommis. Les obligations liées à l’établissement et au maintien d’un compte en fidéicommis sont déléguées à l’agence.

Oui, ils ont l'obligation d'établir et de maintenir un seul compte général en fidéicommis. Toutefois, le titulaire de permis peut en être exempté s'il se trouve dans l'une de ces trois situations :

1. il est employé de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ);
2. il est l’employé d’une personne qui n’est pas une agence et il ne se livre, à ce titre, à aucune opération de courtage visée à l’article 3.1 de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2);
3. il ne reçoit pas d’acompte, ni d’avance de rétribution, ni de déboursés de la part de ses clients, ni aucune autre somme pour autrui. Lorsque le titulaire de permis ne se trouve plus dans cette situation, il doit, sans délai, aviser l’OACIQ par écrit et se conformer aux obligations relatives aux comptes en fidéicommis.

Consultez cet article pour plus de détails.

L'agence immobilière a aussi la possibilité de déléguer ses obligations liées à l’établissement et au maintien d’un compte général en fidéicommis à une seule autre agence immobilière.

Il est important de rappeler que l’agence qui a délégué ses obligations ainsi que les courtiers qui agissent pour celle-ci demeurent responsables des obligations imposées par la règlementation, et ce, en collaboration avec l’agence à laquelle ils ont confié cette responsabilité.

Consultez aussi :

• Ligne directrice – Tenue, utilisation et conservation des dossiers, livres, comptes et registres

• Le formulaire Fidéicommis – Avis de délégation et déclaration d’exemptions

• Le formulaire Instructions liées aux obligations d’ouverture et de maintien d’un compte en fidéicommis

Non, un courtier agissant à son compte n'a pas la possibilité de déléguer ses obligations liées à l’établissement et au maintien d’un compte en fidéicommis. Seules les agences immobilières peuvent le faire.

L'obligation d'ouvrir un compte en fidéicommis ne s'applique pas au titulaire de permis qui produit une déclaration à l’OACIQ à l'effet qu'il est dans l'une des trois situations suivantes :

1. il est un employé de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ);

2. il est l’employé d’une personne qui n’est pas une agence et il ne se livre, à ce titre, à aucune opération de courtage visée à l’article 3.1 de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2);

3. il ne reçoit pas d’acompte, ni d’avance de rétribution, ni de déboursés de la part de ses clients, ni aucune autre somme pour autrui. Lorsque le titulaire de permis ne se trouve plus dans cette situation, il doit, sans délai, aviser l’OACIQ par écrit et se conformer aux obligations relatives aux comptes en fidéicommis.

Consultez le formulaire Fidéicommis – Avis de délégation et déclaration d’exemptions

Pour devenir courtier agissant à son compte, consultez cet article pour connaître les étapes à suivre.

Suivant la modification de votre permis, vous devrez remplir et transmettre sans délai au Service de l’inspection de l'OACIQ le formulaire Fidéicommis – Avis de délégation et déclaration d’exemptions afin de vous prévaloir de cette disposition.

Le titulaire de permis qui ne se trouve plus dans une situation d'exemption prévue dans la réglementation doit aviser le Service de l’inspection de l’OACIQ sans délai par écrit et se conformer à ses obligations en procédant notamment à l'ouverture d'un compte général en fidéicommis.

Pour procéder à l'ouverture d'un compte en fidéicommis, vous devez :

• prendre rendez-vous avec une institution financière avec laquelle l'OACIQ a négocié une entente;
• procéder à l'ouverture du compte;
• remplir et transmettre le formulaire Déclaration d'ouverture ou de mise à jour d'un compte général en fidéicommis à l'institution financière ainsi qu’au Service de l’inspection de l'OACIQ;
• conserver un exemplaire de cette déclaration aux fins d'inspection;
• transmettre sans délai au Service de l’inspection un document provenant de l'institution financière qui confirme l'ouverture du compte général en fidéicommis.

Le compte en fidéicommis doit être ouvert au Québec auprès d'une institution financière avec laquelle l'OACIQ a négocié une entente parmi celles-ci :

• Caisses populaires et d’économie Desjardins;
• Banque Nationale du Canada;
• Banque Royale du Canada;
• Banque de Montréal;
• Banque CIBC;
• Banque Toronto-Dominion;
• Banque Laurentienne;
• Banque HSBC (Banque de Hong Kong);
• Banque de la Nouvelle-Écosse (Scotiabank).

Pour plus de détails, consultez le formulaire Instructions liées aux obligations d’ouverture et de maintien d’un compte en fidéicommis.

Le compte général en fidéicommis doit être ouvert au plus tard dans un délai de dix jours suivant la délivrance du permis d'agence ou, le cas échéant, lorsqu’un titulaire de permis qui exerce au sein d’une agence effectue la modification de son permis pour celui d’un courtier agissant à son compte.

Le titulaire qui ne répond plus au critère des trois situations d'exemption et qui se voit par conséquent dans l'obligation d'établir et de maintenir un compte en fidéicommis, doit le faire sans délai.

Oui. En vertu de l’article 43 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, le titulaire de permis doit recommander le versement d'un acompte en fidéicommis.

Celui-ci doit toutefois informer le client du fait que lui ou son agence ne détient pas de compte en fidéicommis et que son acompte pourra :

• être versé dans le compte en fidéicommis du titulaire de permis représentant le vendeur ou le locateur, le cas échéant;

ou

• être versé dans le compte du notaire instrumentant selon certaines modalités et sur l’autorisation de ce dernier.

Le fait de détenir un compte en fidéicommis régi par la Loi sur le courtage immobilier constitue une valeur ajoutée pour le titulaire de permis et, le cas échéant, pour les titulaires de permis qui exercent au sein d’une agence immobilière qui en détient un. Cela permet notamment :

• d'être en mesure de recevoir des acomptes dans le cadre d'une transaction immobilière (vente ou location) et de répondre ainsi aux besoins des clients vendeur/locateur et acheteur/locataire. Rappelons qu'un acompte permet entre autres de démontrer le sérieux, l’intérêt réel et la bonne foi du client, plus particulièrement lors d'un achat au comptant ou lors du versement du premier mois de loyer en location résidentielle;
  
• d'avoir la possibilité de demander des avances de rétribution ou de déboursés dans le cadre des contrats de courtage immobilier;
  
• de constituer un avantage concurrentiel dans le marché en facilitant, par exemple, le recrutement des courtiers;
  
• de favoriser une approche proactive et créative dans le développement des modèles d'affaires;
  
• de nourrir une image professionnelle du courtage immobilier, considérant que le système qui soutient l’établissement, le maintien et la gestion d’un compte en fidéicommis est basé sur la confiance.

Les principales obligations sont :

• L’obligation d’effectuer une gestion des sommes pour autrui en respect de la réglementation (ex. :  respect des clauses fiduciaires, émission de reçus, etc.).
  
• L’obligation de tenir et de maintenir à jour un registre des opérations en fidéicommis.
  
• L’obligation de tenir à jour une comptabilité distincte et de faire une conciliation mensuelle selon les principes comptables généralement reconnus.
  
• L’obligation de remettre à l’OACIQ un rapport annuel des opérations en fidéicommis conforme avant le 31 mars de chaque année, et ce, même s’il n’y a pas eu d’activité aux comptes en fidéicommis au cours de l’année ou que le solde du compte s’est maintenu à 0 $ toute l’année.

Non. Le titulaire de permis qui reçoit un tel acompte ne peut le déposer que dans le compte en fidéicommis d'un titulaire de permis.

Rappelons qu'il est strictement interdit d'utiliser un autre compte (ex. : compte courant, compte d'opérations, etc.) que le compte en fidéicommis pour déposer une somme appartenant à autrui.

Vous devrez informer l’acheteur des options qui s’offrent à lui :

• Verser l’acompte dans le compte en fidéicommis de l’autre titulaire de permis à la transaction, le cas échéant.
  
• Verser l’acompte dans le compte en fidéicommis du notaire instrumentant selon certaines modalités et sur autorisation de ce dernier.
  
• Modifier la clause fiduciaire afin de prévoir les délais pour que vous ou votre agence puissiez procéder à l’ouverture d’un compte en fidéicommis. Auquel cas, vous pourrez recevoir l’acompte une fois votre compte en fidéicommis (ou celui de votre agence) ouvert. Le titulaire de permis qui exerce au sein d’une agence devra obtenir l’autorisation de son dirigeant avant de proposer cette option.

En tout temps, assurez-vous de respecter la volonté de l’acheteur en lui fournissant toutes les informations nécessaires pour qu’il puisse prendre une décision éclairée.

Non. Le titulaire de permis qui reçoit un tel acompte ne peut le déposer que dans le compte en fidéicommis d'un titulaire de permis.

Rappelons qu'il est strictement interdit d'utiliser un autre compte (ex. : compte courant, compte d'opérations, etc.) que le compte en fidéicommis pour déposer une somme appartenant à autrui.

Vous devrez informer le locataire des options qui s’offrent à lui :

• Verser l’acompte dans le compte en fidéicommis du titulaire de permis représentant le locateur, le cas échéant.
• Modifier la clause fiduciaire afin de prévoir les délais pour que vous ou votre agence puissiez procéder à l’ouverture d’un compte en fidéicommis. Comme les délais sont généralement très courts en location résidentielle, il ne s’agit pas de la meilleure option et le titulaire de permis qui exerce au sein d’une agence devra obtenir l’autorisation de son dirigeant avant de proposer cette option.
• Verser le premier mois de loyer directement au locateur.

En tout temps, assurez-vous de respecter la volonté du locataire en lui fournissant toutes les informations nécessaires pour qu’il puisse prendre une décision éclairée.

Non. Toute somme reçue par un titulaire de permis à titre d’avance de rétribution ou de déboursés (somme convenue par le biais d’un formulaire Annexe DR – Déboursés et rétribution) doit être versée sans délai dans le compte général en fidéicommis ouvert au nom du titulaire de permis qui la reçoit.

Pour recevoir une avance de rétribution ou de déboursés, le courtier agissant à son compte ou l'agence pour laquelle le courtier agit doit donc avoir un compte en fidéicommis régi par la Loi sur le courtage immobilier.

Rappelons qu'il est strictement interdit d'utiliser un autre compte (ex. : compte courant, compte d'opérations, etc.) que le compte en fidéicommis pour déposer une somme appartenant à autrui.

Oui, puisque vous êtes dans une situation qui correspond à l'un des critères d'exemption prévus dans la réglementation.

Vous devrez transmettre les documents dans la liste qui suit au Service de l’inspection de l’OACIQ par courriel à l’adresse inspection@oaciq.com:

• le formulaire Fidéicommis – Avis de délégation et déclarations d'exemptions.
  
• le Rapport des opérations en fidéicommis conforme de l’année en cours et ce, même s’il n’y a pas eu d’activité aux comptes en fidéicommis ou que le solde du compte s’est maintenu à 0 $ depuis le début de l’année.
  
• le Registre des opérations au compte général en fidéicommis.
  
• les relevés bancaires de l'année en cours ou, à défaut de relevés, un document bancaire confirmant l'inactivité au compte.
  
• le document de l’institution financière confirmant la fermeture du compte en fidéicommis.
  
• le formulaire Avis de fermeture d'un compte général en fidéicommis dûment rempli.

Pour plus de détails, consultez le document Instructions – Rapport des opérations en fidéicommis.

Non, puisque vous détenez des sommes pour autrui à titre de fiduciaire. Vous devez donc conserver ces sommes en fidéicommis dans le respect des clauses fiduciaires prévues aux propositions de transaction ou autres ententes. Lorsque vous ne détiendrez plus aucune somme appartenant à autrui, vous pourrez fermer le compte en fidéicommis en respectant les procédures à cet effet.